价值链视角下的房地产企业成本控制探讨

江雪 中国房地产开发集团有限公司

随着我国房地产事业的发展与改革，房地产开发的过程中耗费了大量的资金，再加上房地产开发周期长，项目启动到施工再到竣工交房，都涉及到很多成本，房地产开发周期基本在2-3年，这个阶段中应该要注重价值链的应用，从价值链的视角下研究房地产企业成本控制的措施，致力于控制好房地产企业的成本，提高房地产企业的经济效益。

一、价值链与房地产企业成本控制的关系

房地产企业中，传统的成本控制主要是运用合适的方法最大限度的预防成本失控，以便实现企业利益的最大化，根据企业内部的实际情况控制业务中产生的成本[1]。房地产企业中传统的成本控制注重内部因素的分析，忽视了外部因素，比如社会竞争、顾客需求等，因此传统的成本避免方法已经不适合现阶段房地产企业的成本控制，两者之间产生了诸多偏离因素。在房地产企业成本控制中引入了价值链的应用，把房地产成本控制中的成本因素与资源因素分配到价值链的位置，调整价值链后确保价值链更加符合房地产成本控制的需求，这样体现房地产企业的成本优势。价值链在房地产企业成本控制中，主要是根据房地产企业所在的环境安排其成本控制的方法，进而影响到资源的安排，价值链中集成了房地产企业中的土地、资金、设计、环境等因素，利用营销、租赁等方法体现出房地产商品在市场中的价值。

房地产成本控制中的价值链能够结合外部因素和内部因素，外部主要是指环境因素，内部主要是有合作关系的项目，在价值链分析房地产成本控制期间，一来要监督外部环境动态，预防成本失控，二来要强化内部产业链的运行，同时完善房地产内部价值链，发挥成本控制的作用。价值链视觉下，房地产企业成本控制措施要贯穿整个项目周期，实现全周期的成本控制，房地产成本控制中的价值链分为基本活动、辅助活动，也可以理解为房地产中所有活动之间的密切关联都要列入价值链内，以价值链为根本做拓展控制，比如房地产项目中的技术开发，技术开发为价值链的基础，拓展控制的项目包括顾客需求、客户满意度等，强化分析这些因素对房地产成本的影响，才能落实有效的控制措施。

二、从价值链视角分析房地产企业成本失控的原因

从价值链视角下总结了房地产企业成本失控的几点原因，如：（1）房地产开发时忽视了成本考量，没有考虑成本控制和每个开发环节的关系，不能削减房地产开发时的成本[2]；（2）房地产企业成本控制的执行力低，这也是成本失控的原因，执行力低限制了成本管理中的经济活动，无法保障房地产企业具备成本效益；（3）房地产企业中成本项目多而零散，增加了成本控制的压力，较容易出现成本失控的问题。

三、房地产企业成本控制中的价值链分析

房地产企业成本控制中价值链的最终目标是利润，按照价值链分析，房地产企业与利润相关的项目主要可以分为五类，这五类项目属于成本控制的内容，第一是企业管理基础，包括计划管理、组织管理、执行与控制管理，第二是人力资源管理，如招聘、培训、考核和激励，第三是技术开发，包括新项目、新工艺、营销技巧和信息系统[3]，第四是财务管理，包括筹资、投资、收益分配，第五是基本活动，如前期策划、规划建设、生产施工、营销与销售、物业管理等。价值链把房地产企业成本控制项目连接起来，让成本控制活动有计划的执行，而且房地产企业不断的开发价值链，时刻关注客户的需求，致力于提高房地产企业的成本效益。

四、价值链视角下房地产企业成本控制的方法

本文从价值链视角下分析房地产企业成本控制的方法，确保房地产企业中能够做到成本控制。

（一）树立全成本控制的意识

全成本控制是指以房地产开发全过程的成本为控制对象，价值链视角下房地产企业中树立全成本控制的意识，从土地出让一直到物业管理，都要具备成本控制的意识，构建考核成本控制的效益指标，提高成本控制的水平。全成本意识能够调动全员参与到成本控制中，不仅要控制成本，还要具备关系成本意识，真正的控制好房地产开发全过程的成本[4]。全成本控制中要求所有的参建单位都要合理运用成本资源，把有限的资源利用起来，以便让房地产项目能够获得经济效益。

（二）控制好设计阶段的成本

房地产企业成本控制中较为关键的就是设计阶段的成本控制，预防项目变更。房地产企业在房产市场中有着足够的竞争力，一定要保障设计方案的准确性、可靠性，确保设计方案能够为房地产项目提供实施参考，如果房地产项目规划设计不规范就会引起建设缺陷，进而增加成本压力[5]。房地产企业成本控制中，在设计阶段要考虑到方案、技术、成本、质量因素的影响，首先要平衡房地产工程项目质量、进度、安全、效益的关系，在确保房地产项目质量、安全、进度的前提下规划成本分配，优化设计方案，避免设计方案中有不必要的内容；然后是项目成本要重点注重设计阶段，设计决定着房地产项目中70%左右的成本分配，从设计阶段控制房地产项目的成本分配；最后在价值链视觉下设计阶段还需考虑政策、法规的影响，严格按照政策法规的要求实行项目的设计和成本的分配，在提高设计水平的前提下降低成本，以此来平衡设计和施工。

（三）构建并完善成本控制体系

价值链角度下，房地产企业中构建了成本控制体系，并且完善了成本控制体系中的内容，利用成本控制体系对房地产开发时的各个过程实行控制，确保房地产开发中资金的合理流动，确保投资处于良性循环的状态。成本控制体系确保房地产开发项目中成本可控，进而才能实现成本效益[6]。以往房地产中的成本控制体系仅局限在内部的业务流动，从价值链视角下完善成本控制体系，从内部业务走向外部控制，注重房地产开发活动中的所有费用控制，不论是广义还是狭义下都能控制成本，促使房地产开发过程里的一系列活动均能有对应的产出。成本控制体系中要重点规范职能部门的成本削减工作，职能部门之间有差异，不能要求所有的职能部门都要以相同的比例削减成本，而是以实际情况为参考规划成本削减，主要是减少不必要的开支，而不是限制成本使用。

（四）合理运用税法优惠政策

税法优惠政策在房地产企业成本控制中有着关键的作用，价值链视觉下税法优惠政策关系到最终的成本效益，房地产企业要根据自己经营的范围落实税法优惠政策，合理规划纳税筹划，降低成本支出。税法优惠政策的应用让房地产企业成本控制具有现代化的特点，而且房地产企业融资的过程中也要以税法优惠政策作为筹划的前提条件，实现经济效益的最大化。

（五）落实差异化成本领先战略

房地产企业成本控制中落实差异化成本领先战略，主要是合理规划降低成本的方法，从不同的因素出发降低成本，整合价值链就是房地产企业成本控制中较为关键的方法，房地产企业保持原本有差异的价值链，找出价值链的差异之后整合，也可以采用一体化联合的方法降低市场中的竞争力度，进而保护好自身的差异化优势，预防别的企业模仿自身企业的差异化优势[7]。差异化成本领先战略在房地产企业成本控制中的实施，即使是削减人员也不会影响营销产品的价值，确保差异化优势与成本控制具有一致的发展目标。

结束语：价值链在房地产企业成本控制中有着一定的作用，价值链的整体性强，有助于分析房地产企业成本中出现问题的原因，在此基础上规划好成本控制的内容及可用的方法，完善房地产企业成本控制的过程。房地产企业成本控制时要渗透价值链的应用，发挥价值链在房地产成本控制中的规范作用，提高房地产企业成本控制的水平。