上海城投社区型租赁住宅的商业模式探索

陈晓波

摘要：自国家提出构建租购并举的住房制度体系后，上海积极响应，在全国率先推出“租赁住房用地”作为新建租赁住宅的主要渠道。这类新建产品具有规模大、配套全、社区性、全自持的特征，故称为社区型租赁住房。以上海城投实践为例，对社区型租赁住宅的发展现状进行分析，指出其盈利难点，最后总结近几年城投对社区型租赁住宅商业模式的探索及思考。

关键词：社区型租赁住宅;商业模式;上海城投

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2020）06-0018-21 收稿日期：2020-04-26

2016年，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，指出鼓励新建租赁住房，并将新建租赁住房纳入住房发展规划。为此，《上海市住房发展“十三五”规划》中提出，新增加1700公顷“租赁住房用地”，占住宅用地供应面积的三分之一。2017年7月，上海在全国率先以招拍挂的形式推出“租赁住房用地”。截止到2020年2月底，上海总计成交102幅租赁住房用地，共计50家主体拿地，其中绝大部分是国企。

租赁住房用地上新建租赁住宅具有规模大、配套全、社区性、全自持的特征，被统称为“社区型租赁住宅”。這些租赁住宅在未来三年大批人市，其中2020年预计入市1.6万套、2021年预计人市4万套、2022年预计入市4万套，共计9.6万套。这些项目的人市，将影响上海住房租赁市场的格局。

本文以上海城投为例，重点讨论这类租赁住宅企业的商业模式。。上海城投是以地产业务和投资业务为主的国有控股上市公司，把积极参与租赁住宅的开发运营作为新的时代使命，至今已取得租赁住房用地7幅，共计1.6万套，总建面达61万平方米。

社区型租赁住房属于创新产品，尚处于起步发展阶段，目前市场上没有成熟的项目推出，因此上海城投在开发运营这类产品时，面临着诸多难点。

一是盈利难。我国住房租赁市场长期以来未能得到与销售市场同等速度的发展，使得住房销售价格一路高歌猛进，而住房租金水平增长缓慢，租金售价比（指全年租金与房屋总价的比值）常年维持在1%-2%，导致租赁住宅的资产回报率低。而重资产模式的社区型租赁住宅，由于新建比其他改造型租赁住宅前期成本投人大，导致投资回收期长。以上海城投社区型租赁住宅项目为例，其资产回报率在3%左右，低于当前利率水平，投资回收期长达30年。

二C是运营难。租赁住宅对国企精细化运营管理能力提出了极高的要求，相比国际发达国家，我国租赁住宅企业的运营能力有待进一步培育，可以通过运营成本与运营收人的比值、人房比等指标体现。美国头部租赁企业运营成本与运营收人比为60%左右，而国内头部租赁企业为85%左右;日本头部企业运营的人房比为1：150，而国内大多为l：120左右。

三是定位难。相比其他类型租赁住宅，社区型租赁住宅的主力户型面积段跨度大，户均面积从.最小的不足30平方米，到最大的150平方米以上，这使得不同的租赁客群存在于一个社区内，提高了定位及运营的难度。如刚毕业的大学生和白领更注重性价比，家庭型客户更注重私密性、功能性，物业服务以及教育、医疗资源配套等。

四是退出难。从国际经验看，由于重资产型租赁住宅具有全自持不可分割的属性，因此最好的退出方式之一是资产证券化。但当前我国发展权益型REITs仍面临一系列问题和障碍，主要原因在于：租赁住宅的资产回报率无法满足REITs的发行要求，当前上海租赁住宅的资产回报率在3%左右，而REITs一般要做到6%才能被市场接受;另外，我国公募REITs尚处于探索阶段，目前国内类REITs标准化程度与国际实践仍有差距，在准入条件、组织形式、治理结构、分红比例、投资门槛以及税收方面都还有待完善。退出难是导致租赁住宅商业模式不清晰的关键所在。

为了进一步明确社区型租赁住宅的商业模式，促进社区型租赁住宅可持续发展，发挥国企在租赁住宅领域的压舱石和稳定器的作用。上海城投不断探索，借鉴国际先进经验，初步探索形成社区型租赁住宅的商业模式，即以现金流为核心，轻重结合、运营为王、资产为本，牢牢抓住四重价值——以提升资产价值为目标，以客户价值为基石，以品牌价值为导向，最终实现企业价值。

1以提升资产价值为目标，运营为王，资产为本

运营为王，租赁住宅项目的核心竞争力是运营，优秀的运营管理能力对项目的增值溢价起决定作用。故上海城投成立了资产运营公司。通过打造创新、差异、全方位的租赁住宅运营管理体系，建立基于大数据分析的运营模式和智慧化信息化管理平台，培育运营能力，提高运营效率，增加租金收入，最终提升物业资产价值。

资产为本，社区型租赁住宅商业模式的核心就是要不断提升资产价值，最终实现退出。分析美国最大的长租公寓运营商EQR发展历史，我们发现，持有资产并在价格周期中灵活处置资产，是公寓运营商的主要盈利模式，需要具备周期的把控能力和资产的驾驭能力。通过对周期的精准研判，结合优秀的运营能力，不断提升资产价值;通过运用对资产的驾驭能力，高抛低吸，实现资产退出后的盈利变现。

尽管目前上海社区型租赁住宅流动性受限，但具有地产开发基因的上海城投，一直秉承运营为王，资产为本，通过不断增强资产周期操作能力，探索资产的多种退出路径，包括整体转让、发行REITs、基金等，从而未来有望实现资产的退出与盘活，增加盈利能力，形成有效的商业模式。

2以客户价值为基石，引领新时代居住生活理念

“房子是租来的，但生活不是”，满足租户日益强烈的高品质居住需求，为租户提供有品质的租房生活。这是上海城投一直坚持的以客户价值为基石的理念。为此，上海城投主要采取了以下操作路径：

首先，在产品定位方面。进行大量的市场调研和消费者资料整理，描绘出目标客群画像，挖掘和寻找租户更全面的消费画像。根据有效的客户画像精准定位产品，科学设定户型面积及配比，打造受租客欢迎的设计和装修风格，有针对性地设置商业和公共设施配套，解决社区型租赁住宅项目定位难的问题，，