商业建筑租赁场景下绿色租赁的核心机制及关键要点分析

金煜现 朱永杰

摘 要：在商业建筑租赁场景下，业主和租户之间存在着一定的利益分歧，这使得商业建筑的实际能源效率达不到最优。为了解决这种问题，一部分欧美国家引入绿色租赁的概念，在降低建筑能源消耗的同时实现了业主和租户的共同受益。本文分析了绿色租赁如何在商业地产租赁实践中实现人与自然环境的双赢局面，并从国外的案例中总结了绿色租赁成功实施的关键要点。

关键词：绿色租赁  商业建筑租赁  节能措施升级

中图分类号：F274 文献标识码：A 文章编号：2096-0298（2020）05（b）--03

2006年，澳大利亚政府首次提出了绿色租赁（Green Lease）的概念，发布“国家绿色租赁政策”并规定商业地产租赁必须符合绿色租赁标准。此后，绿色租赁被广泛运用到世界各地的私营部门，目前被应用于欧美多个国家的商业地产租赁行业[1]，在中国地产租赁行业则属于较新的概念。绿色租赁通过租赁条款作为提高建筑能源效率的工具，使得业主可以通过绿色租赁把建筑打造成高能效的綠色资产，降低建筑对自然环境的影响。据美国市场转型研究所统计，绿色租赁在美国商业办公建筑租赁场景中的应用能够减少11.4%～22.3%的办公楼整体能源消耗，每平方英尺平均节省0.51美元的能耗开支[2]，可见绿色租赁对绿色建筑建设、商业建筑租赁乃至整个社会和自然环境都有相当高的价值。

1 商业建筑租赁场景下的委托—代理问题

商业建筑的租赁关系中通常都会存在委托—代理问题，即代理方（租户）代表委托方（业主）行使一些权力，但在该过程中代理方的行为并没有充分考虑到委托方的最佳利益。在商业地产租赁场景下，业主和租户间签订的租约条款会决定整个租赁过程中的成本结构，也决定着双方在商业建筑的节能措施投资和能源耗费中的利益关系，最终导致业主和租户的利益分歧，阻碍商业建筑物的业主对建筑节能措施的投资。

从业主的角度分析，由于绝大部分商业建筑租赁场景下商业建筑的能源开支由租户承担，即使业主对商业建筑进行节能措施升级，其所能带来的主要回报是租户的能源开支节省，故业主对商业建筑节能措施的投资行为严重缺乏回报，最终导致业主对商业建筑节能措施的投资意愿并不强。从租户的角度分析，由于节能措施升级带来的开支节省无法被具体量化，故租户也不会冒着风险为业主的商业建筑资产进行投资升级。由于业主和租户都偏向于考虑己方的利益，产生了一定的利益分歧，业主和租户都认为节能措施投资所能带来的回报无法弥补成本或回报不透明，因此双方对商业建筑的节能措施投资都持有保守的态度，商业建筑的能源效率始终离最优状态有较大差距。

2 绿色租赁的核心机制

绿色租赁是业主和租户之间达成的若干个条款，附加在传统商业租赁合同之中，它致力于重新调整传统租赁条款中的成本结构并改善业主和租户的利益关系，使得业主和租户都可以更合理地受惠于节能措施投资，使业主和租户达成利益一致，在保护自然环境的同时实现业主和租户的双赢。

绿色租赁包含的所有内容都围绕一个核心展开，该核心被称为成本回收条款，它规定业主对商业建筑的节能措施进行投资后，租户需要把节能措施升级带来的能耗费用节省的一部分返还给业主。以图1为例，租户能够从节能措施的升级投资中实现能耗支出的节省，但需要把其中一部分返还给业主，以弥补业主进行节能措施投资时耗费的成本。作为绿色租赁的核心，成本回收条款能够很大程度上解决业主和租户间存在的委托—代理问题，并统一租赁双方从商业建筑的节能措施投资和能源耗费减少中得到的利益回报。

从业主角度分析，由于节能措施投资后能够根据能耗的减少从租户方收取一定的资金回报，这种长期回报能够明显缩短节能措施投资的成本回报期。同时，商业建筑的能源效率也能够得到提高，成为价值更高的绿色资产。而业主也可以通过建设绿色建筑来满足社会责任要求，提高公众形象。从租户角度分析，节能措施的投资升级能够带来能耗开支的节省，虽然其中有一部分需要返还给业主，但是整体上仍旧能够降低能耗开支。同时，这些节能措施也有助于提高租户的空间质量，帮助租户提高生产力和舒适度。绿色租赁通过这种方式，解决了业主和租户之间的利益分歧，使双方能够从建筑节能措施投资中实现双赢的局面。

3 绿色租赁成功实施的关键要点

3.1 建筑能源效率评价体系的应用

绿色租赁要求将建筑能源绩效评价体系应用于业主和承租人之间的绿色协议中，国外应用较多的能源绩效评价体系主要有LEED（美国）、BREEAM（英国）、DGNB（德国）、CASBEE（日本）等。对建筑的能源效率进行评估的过程中应充分考虑建筑的老旧程度、建筑的租赁形式、租赁群体的特点等多方面的因素。完善的建筑能源效率评价体系可以帮助业主和租户客观地评价建筑物的能源效率等级，并根据能源绩效履行合同。同时，对建筑的能源效率进行客观的评估能够监督业主以自然环境可持续发展的角度设计并运营该建筑来提高建筑的能源效率，达到评价体系的能源效率标准且获得认证的建筑能够在市场上具备更多竞争优势。

3.2 能源消耗的精准计量

绿色租赁对建筑的各项能源（电、气、水等）消耗计量有着很高的要求，建筑内的不同区域应尽可能单独计量。首先，对能耗    进行精准的量化能向成本回收条款的履行提供数据条件。其次，能耗的精准计量也有助于业主和租户通过统计数据更好地了解节能措施升级给建筑能源效率带来的提升和节能措施升级给租赁双方带来的回报，加强双方对节能措施投资和能源节省的积极性。因此，对建筑的能源消耗进行精准的计量对绿色租赁的实施过程是至关重要的。

3.3 建筑管理委员会的设立

绿色租赁应设立一个建筑管理委员会，作为租赁双方沟通、咨询和保存记录的方式。建筑管理委员会一般由业主方的能源代表（如建筑经理）和租户方的能源代表组成。绿色租赁的实质是条款，但绿色租赁的实施是一个过程，业主方和租户方的良好沟通是绿色租赁成功实施的重要因素。在绿色租赁的实施过程中发生任何与建筑能源效率相关的问题时，业主方和租户方都可以通过建筑管理委员会进行沟通。设立建筑管理委员会有助于业主和租户共同履行绿色租赁条款，共同打造绿色建筑，实现节能减排，担起社会责任。

3.4 能源管理计划的编制

能源管理计划应附在绿色租赁条款之后，通常由业主的技术顾问进行编制，需要业主和租户对其达成一致并共同遵守其规定。能源管理计划应是一份详细的文件，明确规定建筑在绿色租赁实施期间内应达成的能源绩效目标，以及建筑可持续管理的具体技术要求。明确的能源管理计划可以指导业主从绿色环保的角度出发去运营、管理建筑，也能指导租户在使用建筑能源时最大限度地节约能源。详细的技术要求是最终实现建筑能源绩效目标的基础，编制科学的能源管理计划是绿色租赁成功实施的前提。

3.5 纠纷解决流程的设计

绿色租赁条款中应设有完善的纠纷解决流程，在业主和租户履行绿色租赁条款的过程中遇到无法达成统一意见的问题时提供专业的解决方案。纠纷解决流程应详细规定业主或承租人在另一方不遵守绿色租赁规定的情况下应以何种流程进行调解或上诉。在绿色租赁的实施过程中，若业主和租户对某个问题无法通过建筑管理委员会的沟通达成一致时，可以通过纠纷流程解决问题。纠纷解决流程能够使业主和租户进行风险管理，使得双方能够对终止或违反绿色租赁带来的后果进行正确的预知和反映。

3.6 租户装修政策的制定

绿色租赁应包含明确的租户装修政策，规定租户在装修商业建筑物时必须遵守的规范，确保装修符合绿色租赁条款规定的能源绩效目标。该能源绩效目标应结合原有商业建筑设计和租户的装修工程共同评估。租户装修政策的制定，使得绿色租赁不仅适用于租户在租赁开始时的商业建筑状态，也适用于租户在绿色租赁期间进行建筑装修或设备升级的情况。租户装修政策应确保在绿色租赁的实施期间内，租户对商业建筑进行装修、升级工程的情况下商业建筑仍旧能够达到能源绩效目标。

4 结语

绿色租赁在不同的租赁情境下会有不同的实现方式，但通常都会含有成本回收条款，该条款为业主的节能措施投资确保了稳定可靠的回报机制，也使得租户可以受益于节能措施升级，实现能耗支出的节省。除成本回收条款之外，绿色租赁的实施过程还需要完善的体系支持，主要包括以下几点：第一，运用成熟的建筑能源效率评价体系评估出建筑的能源效率，帮助租赁双方客观地认识建筑物的能源效率状态。第二，实现建筑能源消耗的数字化精准计量，帮助租赁双方更好地监控建筑的能源消耗情況，并向成本回收条款提供数据基础。第三，设立建筑委员会，在绿色租赁实施的过程中为租赁双方建立沟通平台，加强业主方和租户方之间的信息交流。第四，编写科学的能源管理计划，详细规定商业建筑的能源绩效目标和技术要求，指导业主对商业建筑的绿色管理，引导租户在使用建筑的过程中节约能源。第五，设计完善的纠纷解决流程，以在业主和租户无法通过沟通达成一致时提供专业的解决方案，指导租赁双方解决纠纷。第六，制定租户装修政策以确保绿色租赁实施期间内租户对商业建筑的装修和升级不会影响绿色租赁的最终能源绩效目标。

绿色租赁能够改变商业建筑租赁场景中的委托—代理问题下业主和租户对节能措施投资的保守态度，使得双方都能在节能措施投资中收益，双方都愿意接受节能措施升级。因此绿色租赁能够使商业建筑的业主们从可持续发展的角度出发去设计、运作和管理建筑，能够减少商业建筑的整体能源消耗，实现业主和租户的双赢，同时推进人和自然的和谐共生。

参考文献

Australian Government-Department of the Environment and Energy. Green Lease Handbook [EB/OL]. https：//www.energy.gov.au/publications/green-lease-handbook， 2012-9/2019-12.

Institude for Market Transformation. Whats in a Green Lease？ –Measuring the Potential Impact of Green Leases in the U.S. Office Sector [EB/OL]. https：//www.imt.org/wp-content/uploads/2018/02/Green_Lease_Impact_Potential.pdf， 2015-03/2019-12.