对房地产税收优化政策的分析与研究

徐伟

摘 要：随我国经济发展与建设不断推进，对我国房地产税收政策进行优化完善，可进一步保障我国房地产市场秩序，促进房地产企业健康、稳步发展，对我国经济与建设皆有积极意义。本文从生产开发、转让处置、保有使用三个阶段入手对我国房地产税收相关政策进行阐述，并在此基础上，对房地产税收政策存在的地租过高且税费混杂问题、征税环节不合理且流转环节税负过重问题、计税依据不合理问题、税收征管的配套措施不够完善问题展开分析，提出对应改善举措旨在进一步优化我国房地产税收政策，促进房地产企业发展与市场繁荣。

关键词：房地产;税收政策;优化

一、我国房地产税收政策概述

（一）生产开发阶段相关税收政策

关于我国房地产生产开发阶段相关税收政策，主要有以下四点需了解：一当房地产企业通过“转让”获得土地时，根据相关政策规定，房地产企业需要支付地价款、契税、印花税等等;二当房地产企业通过“出让”获得土地时，根据相关政策规定，房地产企业需要支付土地出让金以及相关契税、印花税等等;三若房地产企业开发项目为拆迁项目、占用耕地项目，根据相关政策规定，房地产企业需缴纳对应的费用，例如拆迁安置费、耕地占用税;四在生产开发阶段房地产企业与施工企业还要面临规划设计费、增值税、企业所得税等税费支出。

（二）转让处置阶段相关税收政策

结合我国房地产税收政策来看，在转让处置阶段房地产企业需缴纳的税费种类较多，包括土地增值税、印花税、城市维护建设税等等。在转让处置阶段，房地产企业为减轻自身纳税压力进一步扩大盈利，会通过某些方式将土地增值税等等转移至购房者身上，最终由购房者来承担这部分纳税压力。另，开发商采用委外销售模式时，当向代理佣金超过房产总价5%时，可能给双方财税规划，业务真实性带来一定影响。

（三）保有使用阶段相关税收政策

在保有使用阶段，关于我国房地产税收相关政策，有以下需注意：第一，在商品房未投入使用的情况下不必缴纳任何税收;第二，在商品房留作自用或用于经营的情况下需要纳税，在纳税时涉及纳房产税和城镇土地使用税的缴纳。 根据《房产税暂行条例》规定，房产税两种计税办法：经营自用的房屋，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%;房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据计算缴纳，税率为12%。另外，出租房产免收租金期间，房产税由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。城镇土地使用税的课税对象是城镇土地，税率为幅度定额税率，但是根据城市的规模不同，规定不同幅度的稅率，如大城市1.5至30元/m2，中等城市1.2至24元/m2，而各地政府拥有一定的决定权，即可以依据当地经济发展状况在幅度定额内确定本地实际适用的税率。

二、我国房地产税收政策问题分析

（一）地租过高且税费混杂

关于地租过高且税费混杂，主要有以下三点内容应了解：第一点，地租就是房地产企业在项目开发阶段获取土地时缴纳的土地出让金;第二点，一次性土地出让金制度下，房地产企业需按照规定缴纳土地让出的全部价款，地租过高的现状得不到较好改善;第三点，我国房地产税收体系庞杂，税费混杂问题较为凸显，例如我国房地产税收种类包括房产税、土地增值税、契税等等，种类过于丰富，另外，各级政府在收取行政性费用时，行政性收费项目占商品房税收的比例并不固定，也加剧了行政性收费项目杂乱、重复收费等问题。

（二）税费总额占比较高且征税环节不合理

在税制体系复杂、税费品种繁多的情况下，税费总额在房屋价格构成中占比较高的问题较为明显。征税环节不合理，主要体现在保有阶段税收较少、流通环节税收较多，导致资金充裕的购房者可置办多套房产，一方面加重了房产资源配置不合理问题，另一方面进一步抬高了房价、加重了我国社会矛盾。总之，税费总额占比较高、征税环节不合理，对我国房地产企业及行业长远发展不利。

（三）房地产评估制度不足且计税依据不合理

当前房地产税收政策下存在计税依据不合理的问题，该问题与我国房地产评估制度完善程度不足有关，换言之，房地产评估制度不足使房地产交易流转等环节缺乏完善有利的制度支持，在纳税过程中无法对税种进行合理明确，从而引发重复征税等问题，使房地产投机行为更加普遍，对房地产企业与行业长期发展不利，同时给资源合理分配造成了阻碍。

（四）税收征管配套措施不足及其附带问题

税收征管的配套措施不够完善是我国房地产税收政策存在的问题之一，该问题主要可总结为以下三点：第一点，税收征管的配套措施不够完善的情况下，无法对一人拥有多处房产的情况进行较好管控，比如无法对该人的多处房产进行详细统计，导致在征税时出现忽略，致使税源流失;第二点，税收征管的配套措施不够完善的情况下“共有财产转变为私有财产”的现象难以得到有效遏制，会加重税收征管相关工作的负担;第三点，房地产税收过程中，以房产原价值为依据“从价计征”会导致税负不公问题加重。

三、完善房地产企业税收政策的有效措施

（一）规范开发阶段税费

房地产涉及多个税种，对房地产税收政策进行优化，可从规范开发阶段税费做起。规范开发阶段的税费时，做法如下：一是结合当前房地产税收过程中存在的问题，对政府部门税收制度进行完善，以此来规范开发阶段的税费、减少税费混杂的情况;二是实施统一、规范的管理，针对杂乱费用进行清理，并建立相应监督机制对税收情况进行有效监管，加强房地产税费征收情况的公开，以此来降低税费征收不规范情况，在降低房地产企业纳税压力的同时促进房地产行业繁荣。

（二）规范并降低房地产流转环节的税负

规范并降低房地产流转环节的税负可改善征税环节不合理问题、抑制房地产投机行为，进一步降低税费总额占比、促进资源合理分配。在规范并降低房地产流转环节税负时，要着眼长远、普遍征税，降低流转环节税率等做法来平衡各个环节的税负。另外，为进一步使征税合理，还需针对征税环节进行规范，通过规范征税环节来避免征税过程中的不当行为。除上述外，还要进一步完善税制，规范房地产及相关行业的税收征管，进一步解决建筑、房地产行业中的重复征税问题。

（三）对房地产评估制度进行进一步完善

对我国房地产评估制度进行进一步完善，可使计税依据更加科学、合理，同时可减少重复纳税等情况。在对房地产评估制度进行进一步完善时，必须加强评估指标体系的建立，选取的指标应当全面、具体，要能精准反映出房地产实际价值。在完善房地产评估制度后，需以房地产评估价值为依据从价计征，来进行房地产保有税的征收。总之，对房地产评估制度进行进一步完善，可改善我国房地产保有使用阶段存在的税收不合理问题，对我国房地产企业及行业具有积极影响。

（四）完善不动产的登记制度

完善不动产登记制度是优化房地产税收制度的举措之一，在完善不动产登记制度时，有如下做法：第一，对房地产登记进行进一步规范，采取统一管理，由一个部门集中来进行房地产的管理及登记，详细的在房屋登记账簿记录下房地产的市场价值、具体结构、产权变更、所在地、类别等情况;第二，全面监控房地产税源，建立监控数据库加强信息管理与共享，借监控数据库加强不动产管理、减少税源流失，同时减轻税收征管压力，促进房地产行业健康。

四、结束语

综上所述，房地产税收政策关系着房地产企业的经营与发展，对房地产行业影响巨大，完善的房地产税收政策不仅可促进土地、房产资源合理配置，还可促进我国社会与经济稳步发展。故对于房地产税收政策中存在的问题，相关单位及人员必须引起重视，通过规范开发阶段税费、完善不动产登记制度等措施来改善我国房地产税收政策中的存在的地租过高且税费混杂、税收征管的配套措施不够完善等问题，在促进房地产企业健康、长远发展的同时，促进房地产行业繁荣及社会经济繁荣。

参考文献：

[1]彭翔.我国房地产保有阶段税收法律制度研究[D].福州大学，2016.

[2]高赠.国房地产税收制度改革研究[D].山东财经大学，2015.