“GDP主义”助长我国房地产市场泡沫

乔业胜

摘 要 近年来，中国房地产市场的火热受到各方关注，房地产泡沫已成为中国房地产市场不容忽视的问题。本文从房地产的功能角度出发，通过对房地产市场利益相关者的博弈分析，说明我国房地产泡沫产生的原因，最后提出我国抑制房地产泡沫、促进房地产市场健康发展的建议。

关键词 房地产泡沫 价格 “GDP主义” 博弈分析

一、我国房地产市场现状

近些年来，随着我国经济的快速发展、城市化进程的加快、居民收入水平的提高，房地产业的发展步入了快速增长的轨道。但与此同时，我国部分地区出现了房地产泡沫现象。一方面，投资额、开发面积、销售量和价格都比以前大幅增长;另一方面，房地产空置率继续保持高位，房地产泡沫已成为中国房地产市场不容忽视的问题。

房地产泡沫是房地产价格偏离价值持续上涨的一种现象，资产价格在上涨到难以承受的程度时，必然会发生暴跌，房地产泡沫一旦破裂，很容易造成金融危机，对经济和社会发展造成沉重打击。

二、房地产泡沫成因?的博弈分析

（一）土地拍卖过程的博弈抬高了地价，是房地产泡沫形成的基础原因

我国房地产市场价格上涨，究其根本，应该是土地拍卖中的博弈使地价过高。我国的土地价格占房地产价格的40%左右，成为影响房价的首要因素。土地价格上涨，以土地价格为基础的房价自然也会上涨。

我国是土地公有制国家，土地虽然属于国家所有，但价格仍居高不下，主要原因在于土地拍卖制度。地方政府与房地产开发商通过博弈决定土地拍卖价格，谁出价高，谁就拥有土地开发权，这本身会使拍卖价格高于实际价值很多;我国的土地供应长期存在寡头垄断，土地供应量不足，从供给方面抬高了土地价格;同时地方政府把土地拍卖收入作为地方财政的主要来源，土地出让收入在地方财政收入中的地位举足轻重，地方政府自然会想方设法抬高土地价格，即使土地属于国家，土地拍卖价格仍将保持高位;另外，地方政府由于其行政部门的属性，拥有土地的垄断权和财政权，在与开发商的博弈中处于优势地位。种种原因都推动了土地拍卖价格的居高不下。

（二）对房地产市场的功能定位错误，是房地产泡沫形成的根本原因

房地产兼具经济功能（投资、消费）和社会功能（保障人们居住权），房地产政策不仅仅是经济政策，更应该是社会政策。

对房地产市场功能的定位错误是指把房地产政策视为经济政策，其GDP功能（对经济增长的贡献）被过分凸显，而其应该得到重视的社会功能（保障人们基本生活需求）却被忽视。

我国房地产市场在发展过程中，房地产已经成为经济增长的主要来源。换句话说，房地产是包括从中央到地方各级政府GDP的重要甚至主要组成部分。在“GDP主义”的指导下，房地产功能为生产（建设）性投资，而非社会性投资，从而剥夺了房地产的公共性。

房地产应被视为特殊社会商品而不是投资品。但在“GDP主义”构架内，房地产的唯一考量是利润。这样，无论置业者、开发商还是地方政府，都想从房地产市场中获得巨额利益，使房地产市场发展成为投机性的市场。甚至在某种程度上，开发商与地方政府已经成为一种特殊的利益共同体，其逐利性推动房地产市场泡沫化。

（三）“GDP主义”下利益相关者的博弈助长房地产泡沫

1.地方政府与中央政府的博弈。在不同的发展目标下，地方政府在与中央政府的博弈中的关系是不同的。地方政府的经济目标是充分就业，促進地方经济发展，而中央政府追求经济增长，稳定价格，充分就业，维持国际收支平衡等。从提高绩效的角度来看，地方政府有推动本地区经济发展的积极性，而开发房地产是促进GDP增长最有效、最保险也是最简单的方式，不用担心环境污染，不需要推动技术创新，没有必要提高政府管理水平，只靠卖地就能在短期内促进GDP大幅增长。

2.地方政府与房地产商的博弈。我国的土地供应长期存在寡头垄断，土地供应量不足，从供给方面抬高了土地价格;同时地方政府把土地拍卖收入作为地方财政的主要来源，土地出让收入在地方财政收入中的地位举足轻重，地方政府自然会想方设法太高土地价格。种种原因都推动了土地拍卖价格的居高不下。

3.房地产商与购房者的博弈。一方面，在开发商与消费者博弈的过程中，开发商通过各种手段营造出一种房价还将持续上涨的舆论氛围，通过惜售来制造房屋供不应求的假象，让潜在的购房者非理性地抢购房屋，进一步推动了房价上涨。另一方面，购房者中除了对房屋的居住需求者之外，还有很多房地产投机者，在预测某地房地产的商业价值后，先利用自有资金的集结在该地大量买房，推动该地区房价上涨，利用其他人对房价的积极预期，在房价涨到一定程度后迅速出手，赚得盆满钵满后再前往下一地继续炒房。

综上，在“GDP主义”的框架之下，房地产商、购房者、地方政府等各方利益主体的逐利性共同推动了房地产价格不断上升。要想抑制房地产泡沫的继续扩大，促进我国房地产市场健康有序的发展，根本方法就是要实现房地产政策从经济政策到社会政策的转型，充分发挥房地产的社会保障作用。

三、结论和建议

通过以上分析，针对我国房地产市场发展提出以下建议：第一，实现房地产从经济政策到社会政策的转型。尽量把房地产作为社会福利的一面与作为经济产业的一面在制度上区分开。第二，调整中央和地方财税关系，改革行政体制和政绩考核制度，减少地方政府对房地产的依赖。第三，中央和地方政府要增加社会性投资，努力满足家庭住房的基本需要。第四，建立一套针对住房市场的系统规范的政策和法律体系，保障居民居住权。建立严格的房地产市场准入和退出机制，防止投机行为。

房地产市场是一个特殊的商品市场，普通商品市场遵循的规则并不适用。住房市场和房地产市场发展的最终目标不是创造越多的产值和盈利就越好，它的根本目的应该是为社会提供尽可能多的、人们负担得起的高质量的住房，实现“居者有其屋”。

（作者单位为海阳市机关事务服务中心）

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