浅谈不动产相邻权法律保护

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家住南京市鼓楼区某小区的一对80 岁的夫妇，其所住房屋建于上世纪70 年代初，老两口住在此处已有近50 年，与邻居相处和睦。2018 年7 月的一天，老两口发现卫生间屋顶漏水，随即找到楼上住户。楼上住户认为下水道不属于自己所有，不愿意进行维修。老两口没有精力与能力进行维修，后找到街道、社区求助，得到的答复是楼上的住户刚搬来，没有户籍登记，不属于本社区管辖。老两口经过一年的奔波，卫生间漏水问题也没有得到解决，于是请求社区调解员调解，被告知社区调解员没有管辖权，无受理依据，建议到法院诉讼。

2019 年7 月，老两口向鼓楼区人民法院提起诉讼。法院受案后，楼上住户作为被告，坚持认为是买入他人房屋，搬来后没有对房屋进行改建装修，卫生间下水管不属于自己的产权，漏水与其无关。法院调解一时处于僵局。承办法官与原告代理人来到现场，查勘房屋结构、卫生间下水管的走向，发现漏水的原因是：卫生间的下水管是铸铁材料，长期受潮，年久老化，铸铁本身出现砂眼渗水。

本案涉及的卫生间漏水，虽说不是人为所致，但给相邻方的原告生活带来严重困难和不便，原告请求被告维修，应在情理之中，但被告一再坚持自己无义务维修。法官现场向被告释明，渗漏的下水管在楼上卫生间，位于楼上住户的专用部位，属于被告一方使用，被告负有保障安全使用的义务，现在使用中发生了有损相邻方（楼下）的利益，应负有维修的义务。被告同意进行维修，对出现渗漏点的排水管进行更换处理，解决漏水问题，排除今后的安全（漏水）隐患。原告为查勘漏水时拆除卫生间的天花板，需要再行安装，在法官的主持下，由被告为原告恢复了卫生间的天花板安装。安装后，天花板仍存在一定的瑕疵，法院为此作出判决，由被告适当赔偿原告50 元的损失费。

人们日常生活中碰到的不动产相邻权纠纷往往涉及在对房屋的维修、改造中发生的对相对方的物权损害，对老城区旧房使用中发生不动产相邻权损害也逐渐显露。旧房建筑设施的老化、建筑材料质量过期，特别是隐蔽在房屋墙体内的管道、线路等年久失修，不仅存在一定的安全隐患，还会妨害相邻权人。以上案例启示我们：不动产相邻权益的维护就在我们身边，当不动产相邻权受到损害或者存在危险时，要了解有关的法律规定，做到依法维权。

在我国物权法生效之前，《民法通则》第八十三条规定：不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通风、采光等方面的相邻关系。现行《物权法》对此规定更为明确。根据《物权法》第三十五条规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨碍或者消除危险，该规定包含了两层含义：一是物权受到损害时，物权人有权请求相对人为一定行为或者不为一定行为，防止妨害、消除存在的危险以避免损害的发生；二是排除妨碍、消除危险是物权保护的基本形式，与《民法通则》第一百三十四条规定的排除妨碍、停止侵害、消除危险、恢复原状、修理、重作、更换等承担民事责任方式相一致。有了明确的法律规定，处理不动产相邻权关系有法可依。