居住权制度的研究

摘 要 居住权制度可以满足社会发展中弱势群体的住房需求，使得社会中的弱势群体能够居有其所，老有所依，这不仅可以保证人们的基本生活权利，而且有利于促进社会主义和谐社会的构建。本文首先阐述了居住权的历史变革与发展，分析了居住权的法律特征，分析居住权制度的发展现状，探究了我国居住权制度的价值，希望能够对我国的居住权制度完善有所裨益。

关键词 居住 居住权 完善

中图分类号：D923.2文献标识码：A

2016年12月习近平总书记在中央财经领导小组第十四次会议上就人民群众的住房问题提出了“让全体人民住有所居”的目标。2018 年 8 月发布的民法典物权篇（草案）中再次规定了居住权制度。居住权对于我国来说是一个陌生的概念，居住权是指“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要”，此次居住权入民法典，将为实现全体人民“住有所居”提供了重要的法律支撑。实现住有所居不再意味着人人都实质上拥有房子，有房可住并长期居住乃是居住权设立的重要目标。

1居住权的历史变革与发展

罗马是最先提出居住权的国家。《民法大全》中将役权分为地役权与人役权，地役权是指为了自己使用、经营等方便而使用别人的土地的权利。人役权出现较晚，人役权是在他人之物上设立供自己使用的权利。罗马法时期的人役权由用益权、使用权、居住权、和奴畜使用权，近代民法学者对《民法大全》做出修改，将奴畜使用权剔除。罗马法的居住权的特点有：（1）居住权的权利人享有自己居住，也可让与其有关的人居住或出租的权利。（2）即使不行使或人格减等，居住权也不因此消灭。（3）允许权利人出卖，但不得无偿赠与第三人。（4）居住权人终身享有，没有期限限制。这种立法体例为大多大陆法系国家所接受，并不断改革创新。

在罗马之后，法国民法大体上沿袭了罗马法关于人役权的相关制度，但也有些许不同。法国民法将物权分为主物权与从物权，所有权和由所有权派生出来的权利构成了主物权。从法国民法来看，用益权适用范围最大，使用权被称为“小用益权”，居住权被称为“小使用权”。同时对居住权做出了限制，居住权的行使有较大的人身依附性，不可转让，不可出租，也被限制在满足生活居住的条件之中。《德国民法典》将役权设定为用益权、限制的人役权和地役权三项制度，居住权属于限制的人役权，强调人身属性。同时规定了居住权是指对他人的房屋使用以满足居住的需要，居住权与用益权使用上比较类似，因用益权规定较为细致。所以居住权的许多方面可适用于用益权的规定。

2居住权法律特征的学理分析

（1）居住权属于一种用益物权。用益物权是指非所有权人对他人所有之物享有占有、使用的权利。居住权要想具有物权的效力，应办理登记手续，从而取得对世效力和绝对效力，受国家法律的保护。

（2）居住权的主体是自然人。这是因为居住权往往基于婚姻、家庭等特殊社会关系产生，考虑其特殊目的例如赡养、扶养，因此具有较强的人身依附性。同时居住权人也是房屋的善良管理人，承担妥善照管房屋的职责，若因故意或重大过失对房屋造成损害要承担赔偿责任。

（3）居住权的客体是设立居住权的住宅（包括占有范围内的基地使用权），从各国物权法的编排来看，居住权与使用权相接近，使用权的客体为一般的物，房屋为一般物的特定化，即居住权的客体被特定化，不可在其他的物上设立居住权。

（4）居住权有一定的期限，民法典（草案）规定居住权的期限有合同约定或遗嘱载明，按约定或按遗嘱，没有约定或遗嘱没有载明的，期限截止到居住权人死亡时。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

（5）居住权的不可转让性，这是由居住权设立的目的所决定。居住权属于人役权的一种，就人役权的性质而言，不能与权利人相分离。

（6）居住权的设立通常是无偿的，是家庭亲属之间出于关爱同情等情感愿意负担义务扶助生活相对困难的一方而设立的，体现人文关怀。但是当事人另有约定的除外。

（7）居住权本质上属于物权的范畴，其也适用于物权的某些规定，如善意取得。当让与人处分权时，受让人符合善意取得的条件时，居住权亦可善意取得。

3我国居住权制度的发展现状

在我国，居住权制度的发展断断续续。相比于地役权来说，人役权发展较晚。新中国成立后，受前苏联民法典的影响，再加上韩国、日本和中国台湾等地区都不设定居住权制度，我国民众对居住权制度比较陌生。对于是否设立居住权，学者之间争议颇大。赞同的学者认为居住权能更好发挥房屋这一财产的价值，有利于房屋利用的多元化，也有利于发挥家庭职能。而反对的学者从以下几个方面进行反驳：（1）罗马法设立的地役权是为了解决一些没有继承权而又无生活能力的特殊群体的生活问题，已不适合社会的发展需要。（2）居住权制度违背物权法“物尽其用”的原则。居住权本身具有诸多限制，具有较强的人身依附性，要求享有权利的人不得转让，不得继承。（3）我国物权法并没有划分地役权与人役权二元结构体系，所以有些学者认为居住权不能融入我国的物权制度的體系框架。（4）在商品经济时代，所有权逐渐吸纳居住权，居住权重归产权体系下的一种特别用益物权，只要产权明晰，居住权制度的使用价值不大，居住权就没有设立的必要。在物权法定主义原则下，我国法律没有规定他物权性质的居住权制度。直到民法典，居住权正式纳入物权编体系之中，此时居住权入典，反映了商品经济的发展，实现居有定所，老有所养的目的。

4居住权制度的价值探究

4.1从我国现行法律的规定来看设定居住权的价值

“从归属到利用”是物权发展的趋势，物权的重心已从所有权到用益物权的转换，居住权就是用益物权的一种。经济基础决定上层建筑，上层建筑反作用于经济基础。物权作为保护财产利益的手段，根据社会经济的发展，在对物的所有利益进行保护的基础上，充分重视对物的利用利益的保护。所有权与其权能相分离，是发展的必然趋势。

住房是人立身之本，是人得以生存发展必要条件。住房问题也是最基本最重要的关乎生存的法律问题，体现人权法的观念。《宪法》明确规定了对公民住房权利的保护，居住权是“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”的配套措施之一。

4.2从保障特殊人群的利益来看设定居住权的价值

在我国目前社会保障体系不完善的背景下，设定居住权具有重大意义。

4.2.1对离婚妇女的保障

离婚案件中，妇女多数情况下处于被动地位，能够取得大部分房产的往往是男性一方，即使女方取得一半财产，这一半财产也难以购买同类市场价格的房屋，妇女面临着生活困难的窘境。同时孩子多数跟随母亲生活，这使女方的生活更加拮据。最高院关于婚姻法的司法解释（一）第27条对生活困难一方的救助规定：“离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。”居住权入典，将提高法律适用的效力，明确离婚后一方居住另一方房屋的性质和限制，有效解决了离婚妇女无房可住的问题。

4.2.2对老人养老的保障

居住权"入典"将为老年人以房养老提供法律保障，养儿防老，是中国人最传统的养老方式和养老理念，树欲静而风不止，子欲养而亲不待。养老的问题通过家庭内部来解决。后来国家建立了社会养老保险，但由于我国人口基数大，老龄化人口多，社会未富先老，基本养老保险制度并没有覆盖到全国，所以通过买房来养老。但传统的以房养老模式矛盾明显，老人只能将房子作为遗产使用，养老问题仍然得不到保障。

保留居住权的房屋买卖能有效解决养老的难题。保留居住权的房屋买卖可以使买方和卖方获得自己想要的利益，实现利益的最大化。对于卖方来说，房子无疑是“虚化的所有权”，而为自己的房子设立居住权从而将房子流转出去提前变现，用来养老、用来治病，用来改善生活质量，减轻了子女的养老负担。对于买方来说，保留居住权的房屋买卖低于市场价格，买方也乐于接受。这是一种创新的养老模式，居住权制度有利于改变中国老龄化社会养老的负担的窘境。

当然，针对养老问题还有遗赠抚养协议，有人认为，设立居住权意义不大，其实并不使然。居住权与遗赠抚养协议很是相似，二者都通过合同约定，体现了意思自治的原则，但二者还是有区别的。遗赠抚养协议是指老年人与抚养人之间签订协议，按照协议规定，受遗赠人承担遗赠人的生养死葬义务，等遗赠人死后，享有受遗赠的权利，这就意味着，受遗赠人在遗赠人生前并无受遗赠的权利。而居住权当所有权人设立居住权时，在双方达成协议后，就可把所有权转移给对方。所有权的变更体现了物的利用原则，更好地实现养老的目的。

4.2.3对保姆等特殊人群的保障

“老人立遗嘱将房产留给保姆 子女与保姆对簿公堂”，诸如此类的社会热点层出不穷。子女们工作繁忙，以为老人有房子居住完全能自立，社会现实却是老人日常起居无人照顾，而保姆对老人积极照顾，身患重病时积极陪同治疗。尊敬老人是中华民族的传统美德，满足老人的物质需求后，我们往往忽略了老人心灵的需求，老人真正需要的切切实实的陪伴。老人将房产留给保姆，也是考虑在老人去世后，保姆无房可住的现实。保姆此时处于弱势地位，居住权体现了对弱势群体的保护这一民法的基本理念，体现了一种人文关怀。将房屋留给子女继承，为保姆办理居住权设立登记，既能缓和矛盾，也能保护双方利益。当然在保姆确定不在房子所在地经常居住或购买房屋或死亡后，居住权消灭。

4.3从社会调控来看设定居住权的价值

居住权，使居住权人得以安全的方式按照合同约定占有、使用他人的住宅，以满足其稳定生活的居住需要，如果不设定居住权，社会保障性住房体系下的廉租房和公租房的承租人就得不到归属感，存在随时可能会搬走，不是自己的房子，不能长期居住的想法，这种不安全状态，使保障性住房和公租房失去了其建立的意义，不能使租户感觉到安全感和稳定性。居住权的设立，为承租人吃下了定心丸，为“租购同权”的真正落实搭起法律的基础建筑。从居住权人角度来看，不再区分产权人，不再为某一平等的公共服务的享有而花费更多。

从居住权的社会调控意义上看，民法典明确“居住权”，给社会房屋租赁市场良性发展注入生机，在“租购同权”的指引下，在居住权与产权的取舍上，越来越多的人们会青睐于同样稳定、安全的居住权，这将落实“房住不炒”的精神。

5结束语

居住权制度在我国的建立有其意义，《民法典物权编》在坚持将居住权制度放入我国用益物权体系的同时，还应当用尽可能多的条文对这一制度进行更为完善的构建，以充分发挥居住权制度的社会效果。居住权作为一项独立的用益物权，从物权的角度反映了所有权人与居住权人之间的关系，符合了物权以利用为中心的发展趋势，同时也为居住权人提供了法律保障。居住权一定程度上调节了供需矛盾，坚持了“房子是用来住的，不是用来炒的”的思想，使房地产朝着解决居住和改善民生方向发展。居住权历经千年发展不断完善， 其功能从单一的生存保障扩展到房屋投資领域， 越来越适应现代商品经济的发展。我国司法实践中， 存在大量居住权纠纷， 设立居住权制度， 可以解决关于房屋居住和投资的双重问题， 有利于保障弱势群体的利益， 实现房屋形式的多样化利用。而且居住权制度具有无法为其它制度所替代的独特功能， 所以确实有必要纳入我国物权体系。

作者简介：赵新宇（1998-），女，山东临沂，山东科技大学学生，研究方向：法学。

参考文献

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[3] 申卫星.我国民法典分则创设居住权制度的立法构想[J].现代法学，2018，40（02）.