房地产企业税务筹划与税务风险问题研究

摘要：房地产作為我国重要的支柱产业，开展税务筹划工作就显得越来越重要;同时，房地产企业纳税已经成为国家税收的重要来源。由于税收的种类较多，房地产企业缴纳的各项税收具有特殊性，税收筹划存在着一定的空间，导致房地产企业为了逃避和避税，而刻意混淆税收缴纳的概念，进而增加房地产企业的税务风险。因此，本文着重分析了税务筹划存在的税务风险，并对其原因进行了分析。在采用相应的应对策略后以期通过加强税务风险管理和监督将损失降到最低，实现利益的最大化。

关键词：房地产企业;税务筹划;税务风险

中图分类号：F29923;F81242    文献识别码：A  文章编号：

2096-3157（2020）16-0167-02

一、房地产企业税务筹划存在的风险

1开发建设阶段出现的风险

以某房地产公司在2017年所开发的房地产住宅项目为例，总货值81012万元，该项目所需的成本费用和支出情况如下：土地出让金为15467万元，城市基础设施配套费用1812万元，开发间接费用为832万元，前期费用为1153万元，建安成本的费用为37029万元。之前的核算过程中，将所有住宅一并进行核算，因增值额不超过20%，应该缴纳的税额为0万元，可退原预缴土地增值税1182万元。据了解该房地产企业当地关于普通住宅定义为：住宅小区建筑容积率10以上，单套建筑面积120平方米以下，实际成交价格低于同级别住房平均价格12倍以下，允许单套建筑面积和价格适当浮动，其上浮比例不超上述标准20%，也就是说对于144平米以下的住宅可列为普通住宅，对于超过144平方米以上的住宅即被认定为非普通住宅。而该项目有部分住宅超过144平方米，实则为非普通住宅，增值率大于0，即应缴税1826万元。以上结果即产生了认定差异化风险。房地产企业因未事先了解清楚普通住宅与非普通住宅的实质区别，在开发建设期未将此差别提前加以有效利用：其一，容易加重最终土地增值税的清算税负;其二，错误运用普通住宅的定义，使其并不具备普通住宅标准，其所测定的一些条件将无法得到税务机关的认可，以致易有逃税漏税风险，给企业带来较大的经济损失。

2销售阶段的风险

一般情况下，一些房地产企业在出售房屋时主要采用保守销售和乐观销售的形式。保守销售制定了比较高的定价方案，表面看可以给企业带来更多的销售收入。但制定较高的价格因土地增值税清算为超额累进税率计算税额，往往其所缴税额率大于其利润率，故房地产企业最终所获取的利润未必有土地增值税税前利润高。因此，销售价格的高低与营业收入有着直接的关联。销售的价格也影响了增值税和土地增值税的应纳税额。房地产企业对出售的价格进行税务筹划时，如果筹划人员没有了解土地增值税缴纳的临界点进行准确的估计，会因为筹划不准确而产生错误的风险。另外，销售价格的税务筹划还存在片面的筹划风险。即企业最终所获取的利润不仅仅与价格有关，还与市场对价格的反馈有着直接的关联。房地产企业如果单纯以追求高价格获取利益，则会由于房地产销售的不佳而带来收益降低的情况发生。

3保有经营阶段的风险

以某一房地产项目为例，该项目一直处于闲置的状态，目的就是能够获取部分增值。因此，为了获取相关的利润，该房地产公司采用出租或者联营的方式对该项目进行投资。例如：该项目出租的每年租金为280万元;投资其他公司每年可获取的利润为380万元。该项目资产的账面原值为1470万元，经过计算后，出租后的税负合计为106万元，联营方式的税负合计为257万元。因此，采取房屋出租的方式可能性较大。但是在出租后，税务人员进行了筹划，即与出租房签订房屋出租合同，其租金为210万元;物业管理公司寻租方签订合同，合同金额为70万元，经过筹划分解后，一部分收入纳入了物业管理公司，租金也随之降低，所缴纳的房产税金额也不断减少，即分解后其税费仅为404万元（租金、物业费、水电费、增值税、房产税）其税收负担减轻。这种分解租金收入的筹划方案虽然一定程度上减轻了税费，但是在执行过程中想要采取这种方式就显得不合实际。究其原因，我国法律规定，出租房屋所产生的费用应该由出租人承担。因此，在税法上并不认可该公司的税务筹划方法，进而产生错误风险或者违法违规风险，使得该企业有受到“偷税漏税”制裁的风险。

二、房地产企业税务筹划风险存在的因素

1外部相关政策造成的影响

现阶段，我国对于房地产企业的税收问题引起了重视，相关税法和税收政策也在不断调整和改进，房地产企业的税务筹划应该合理合法，这样才能避免偷税漏税的发生。因此，房地产企业在开展税务筹划时应该对新税法的内容予以了解，这样才能避免产生税务筹划问题，增加税务筹划风险的发生。另外，税务机关部门会受到经济、文化等方面的影响，在与房地产企业进行交流和合作过程中由于税务机关具有自由裁量的权利，而使得房地产企业处于相对的弱势地位。这种不公平的待遇将会增加房地产企业的税务风险，即过于重视和保护自身的税收权益，而做出错误的税务筹划，增加税务风险。

2内部因素造成的影响

房地产企业在纳税时根据财务数据进行具体的税务筹划，如果企业本身的财务管理或者会计核算过程中出现一定的差异时，就会使税务筹划所参照的数据不够真实和全面，进而在之后的筹划上出现各项的错误。以某一房地产企业为例，该公司在2018年财税务人员在做2018年度企业所得税汇算清缴中申报缴纳企业所得税达4500万元。后了解如下情况：（1）该项目部分工程交付达结转条件，部分工程为在建状态未达结转条件，已交付工程中2018年度已预付工程款6000万元，未取得发票。（2）该公司有项目滚动版全面预算测算统计表，其测算整个项目企业所得税为3500万元，预计毛利率10%。其实际发生销售回款及成本费用支出基本与全面预算数据匹配。（3）2018年发生利息支出3000万元，计入资本化利息（未竣工工程），其贷款合同为非用于开发类贷款合同，其公司在建工程按当地房开办资金监管原则监管资金达3亿余元不得使用，其当年在建工程预售回款资金12亿元，其当年各项工程支出仅5亿元，自有资金足以覆盖各项工程支出。（4）该公司当地企业所得税预计毛利润15%，其当年未结转收入销售较好，当年销售率近100%，其交付时间尚有2年。结合以上情况究其原因：（1）其预付款项财务人员在做账中直接做开发成本处理，后发现其发票未取得。（2）在日常测算年度企业所得税时税务人员未与整个项目全面预算企业所得税测算做对比。（3）因借款发生于2018年度，财务人员根据惯例将利息计入资本化利息。（4）财税务人员未对比查看全面预算毛利润与税务预计毛利润，因销售过快致使当年企业所得税有多预缴的现象存在。从以上情况可以分析如下：（1）税务人员、财务人员在日常的核算账务工作中未到位，发现发票存在一些问题，未能及时采取有效手段挽回损失。（2）财税人员未做好税务筹划的校对复核工作，未能通过全面预算的测算来对比实际现状进行有效提前改善。（3）财税人员对于利息支出理解狭隘，对于非开发贷款其虽有借款用途，但未追源于实际用途。

综上所述，若当时财税人员注意到以上几点并及时控制，将使当年企业所得税降低2250万元。因此，加强对内部财务数据的管理，深挖业务的实质，以保障各环节财务数据的真实性、畅通性及数据对比验证，已经成为减少税务风险的重要因素。另外，房地产企业缺乏内部管理机制，税务筹划意识较为薄弱，这也会导致税务筹划存在一定的风险。

三、房地产企业税务筹划与税收风险应对策略

1树立正确的税务筹划和风险意识

首先，房地产企业在开展税务筹划工作之前，需要对开发阶段、销售阶段和经营阶段所开展的纳税筹划工作的合法性予以全面的分析，保障和避免出现偷税漏税的情况发生。例如：如果房地产企业未有事先了解清楚普宅与非普宅的实质区别，在开发建设期未将此差别提前加以有效利用。使得一些开发人员存在偷税漏税的侥幸心理。其次，房地产企业的管理人员需要提升筹划人员的职业素养和专业技能。例如，虚报、谎报或者隐瞒等被称之为逃税，而借助税法的“洼地”，做出规避和减税的事情。最后，开展培训和继续教育工作，在不断提升工作人员的纳税筹划水平基础上，能够对税务筹划方案进行合理的规划，在满足自身利益的前提下还需要保障税务筹划方案的合理性和可靠性。

2构建税务筹划风险识别机制

税务筹划风险识别能够尽早地找出存在的风险，降低税务筹划所产生的成本。因此，企业建立税务筹划风险识别机制就显得尤为重要。例如，企业根据税务筹划风险流程，对税务筹划中产生的风险进行及时查找，并针对风险及时采取合理的措施。税务筹划人员需要对前期准备工作、销售和经营有一个整体上的把控。通过对税务风险识别流程进行严格的执行，可以对纳税义务人的风险、征税对象的风险、税收优惠风险等与税收相关的风险开展有效的識别和控制，这样能够在一定程度上减少一些不可控因素给税收带来的影响。

3加强内部和外部信息的沟通

（1）内部信息的沟通和共享。房地产项目具有经营周期长、环节较多、人员密集等特征。这就需要加强各个部门之间的协作，这样才能为之后的税务筹划工作提供全面的数据支撑。例如，在制定税务筹划方案时，应该对各个部门所提供的运营信息或者涉税数据等进行收集，建立以财务部门为核心的税务筹划数据共享平台，各部门在将各项信息录入数据库后，税务部门再制定最终的确定方案，这样不仅能够及时发现存在的风险，提出相应的防控措施，还能够减少税务筹划风险的发生。（2）外部信息的交流和共享。首先，房地产企业应该与税务部门建立良好的沟通机制，这样才能帮助企业第一时间了解到当前的优惠政策和税收法规的变动情况，减少一些房地产企业由于没有及时掌握税务信息，而在之后的税务筹划中出现各种问题。例如税务人员在新税法的理解上过于主观，进而做出错误判断，引发税务风险。其次，税务筹划具有主观性特征，税企之间很容易产生认定差异。因此，借助良好的税企沟通机制，企业能够提前向税务部门开展咨询服务，在获取税务部门的认可后再开展筹划，从而降低税务筹划风险。最后，加强与客户、材料供货商等相关的沟通。积极举办交流会，增强相互之间的信任，为开展税务筹划工作提供更多新的见解。

四、总结

“营改增”实施后房地产税务筹划存在着诸多的问题，其主要与房地产企业受到内部和外部因素的影响有着直接的关系，即进项税金额不够充足，无法用于抵扣，导致税务风险加大。因此，采用行之有效的解决对策进行管理和防控，能够一定程度上减轻房地产企业的税收负担，促进该行业的稳定、长久发展。

参考文献：

[1]任永征关于“营改增”背景下房地产企业税务风险问题的探讨[J].中国乡镇企业会计，2019，（12）：27～28

[2]谭志娟房地产企业的税务风险管理研究[J].财会学习，2019，（31）：26～28

作者简介：

杜芸慧，供职于宣城祥生弘盛房地产开发有限公司。