国有直管公房修缮工程的特点与造价控制

莫玉华

【摘要】国有直管公房在城市存量房中是较为特殊也较为重要的一部分，这类房屋是计划经济的产物。随着城市建设的持续进行，国有直管公房的经营管理与维护修缮遇到和出现了许多难题。文章从房产管理部门的职责出发，从经济和行政管理角度，通过直管公房修缮目标、成本管理举措的探讨，不断提高国有公房使用价值和管理效益，为国有直管公房修缮工作开展以及工程造价的科学管控奠定了坚实基础。

【关键词】国有直管公房;修缮;造价

根据国家及地方政府颁布的各项国有直管公房管理办法，直管公房管理单位应当对所管辖的房屋及其共用设备进行定期检查、维修，确保房屋正常使用和住用安全。直管公房的房屋修缮和改造工程，主要以公房翻修、专项治理、房屋大修、日常中小修和应急维修为主。其主要目的是维护和保护房屋结构，对出现质量问题的局部进行修缮。在不改变建筑主体的基础上，加固房屋结构、修缮共用部分，维护公用设施，进而实现公房使用寿命的延长。

1、直管公房修缮工程目标与情况

1.1国有直管公房修缮管理职责及范围

直管公房属于国有化房产，所有的房屋权利都属于人民政府。政府将房屋的各项管理权责划分给房产管理部门，由其担任分配、经营、修缮等管理活动。根据房屋用途划分，可将其分为公有住宅和非住宅两大类。房产管理部门的维修科室承担直管公房的日常维护、修缮、维修专项资金的使用等管理职能，以确保房屋正常使用和住用安全为职责。修缮职责和范围依据国家及地方政府分布的公有住房维修管理办法进行与开展工作。其维修范围一般包括公共部位及公共设施。

1.2国有直管公房房屋修缮工程目标

国有直管公房租金低于市场租金标准，给无房户和中低收入人群提供了非常重要的住房保障，在一定程度上解决了人民群眾安居这项民生需求。现阶段，国有直管公房经营管理中的房屋修缮工作不仅关乎到群众住房条件和安全等方面，还涉及国有房屋保值增值，该项工作除社会公益性外，在一定程度上拥有经济效益。

所以，对于直管公房修缮工程来讲，最为主要的目的便是有效改善承租户的住房条件与房屋安全，保障国有资产增值与保值的状况，通过合理掌控维修成本，来维护房屋质量，提升房屋的使用寿命。如想获得如上目标，便需详细解剖直管公房修缮工作，采用科学合理的方法管理工程项目，进而有效控制修缮成本、节约维修资金。

2、有效掌控房屋修缮工程造价

2.1施工前实施查勘鉴定

国有公房大多建设于七八十年代，房屋结构随着时间不断推移，破损和折旧情况严重。修缮施工前需对房屋结构实施鉴定，检查建筑功能的有效性，对应不同要求制订相应的措施。房屋修缮工程与新建的工程不同，需多方面多渠道勘察。可通过查阅建设图纸资料、参考过往修缮施工案例后，划定修缮范围、制订修缮标准，若勘察不够全面和详细可能导致施工方案失误或重复返工，将会大量耗损材料和人工，随之施工成本上升。因此，一定要注重修缮房屋的勘查鉴定，确保施工方案的准确性、正确性。

2.2制订施工方案，做好工程预算

直管公房的维修项目主要分为大修、中修和小修养护。财政局负责维修资金的保障和监督。每年财政的维修专项资金都有一定的额度，故进行房屋修缮施工前，房产管理部门作为建设方与施工方共同依照房屋出现的质量问题，制订相应的维修施工方案。明确维修内容、材料单价、材料数量、工时费用、项目总价等内容，根据施工造价控制需求，做好维修工程预算，将维修工程成本限定在资金规定范围内。在工程预算的过程中，为保证预算使用的最优化，需要相关工作人员，结合前期确定的修缮方案，引入市场要素，制定细致全面的预算方案，修缮工作与预算支出有机结合起来，不断增强预算的使用成效。例如在建筑结构加固修缮的过程中，需要根据修缮规模，材料单价、施工周期等参数，制定预算方案，获得相关部门审批后，组织实施。如图1。

2.3增强工程施工管理与竣工结算

在维修工程管理中，工程变更和返修较为常见，这将会加大工程造价。进行工程实践时，施工和建设双方即需要依照合同规定进行执行，又要从大局和客观进行考虑，出现问题和偏差，要及时沟通，合理调整方案，以确保工程质量和进度，来提升相应的效应，保障变更的合法性。房产管理部门的维修科室对施工单位进行结算审核时，需要对竣工项目进行实际测量和质量检验，通过验收后，质量达到标准，才办理结算款项的拨付申请。还需保证送审资料的健全性，同时还需注意材料预算价格信息和工程施工时间。如图2。

2.4合理回收运用旧料，积极尝试新技术新材料在公房修缮工程中，有效运用旧料能达到提升资源利用和节约施工成本的效果。如：针对一些低洼院落，可运用拆除的一些污土，来达到回填的目的。又如：屋顶天面防水补漏工程中，在拆除时可留下能回收使用的旧隔热板，做完防水层后，再将旧隔热板铺设回去。既能控制成本又能有效降低对环境的污染。另外，建筑领域每年都有新的施工技术和新型建筑材料问世，无论是公房的建设方还是施工方都应该从改进工艺和节约成本的角度出发，积极探索和尝试新技术、新材料。例如，将光伏技术引入到修缮施工领域，对建筑内原有的能源结构进行优化，实现了清洁能源的有效供应，减少电力损耗，降低建筑运行使用成本。

2.5提升管理人员和施工人员的业务水平

由于直管公房修缮工作较为繁琐，尤其是房屋翻修、结构加固、管道拆换等，需多方面有关的实践经验，在实际工作中，由于修缮工程项目不大，中小修工程居多，工序零碎，材料价格没有办法很好的控制，使得维修成本提升了许多。所以，作为公房建设和管理方的房管部门管理人员应着力加强直管公房安全管理，全力做好直管公房的维修管理工作。可通过建立所管辖区直管公房台账制度，对每一户直管公房设立详细房屋档案，将房屋建设、修缮、等级鉴定等各项情况造册登记。日常管理中，完善直管公房隐患排查治理、安全预防控制和应急维修机制，强化安全责任，加大监管力度，尽全力防止发生各类安全事故。在房屋维修资金使用方面，要用于危旧直管公房维修，并确保专款专用。

施工人员一定要拥有修缮工程技术方面的知识和经验，灵活掌握新旧建筑损坏程度，熟悉建材市场价格，才能很好的完成修缮工作。

结语：

综上所述，直管公房修缮虽属于工程项目管理，但涉及到改善人民群众住房与居住安全的问题，因此，实际工作中需注重经济效益与社会公益的双重属性，科学施工、有效安排、借鉴工程项目，灵活掌握居民住房和修缮等方面的内容，延续加长公房的使用时间，达到国有资产的保值增值。

参考文献：

[1]施雪利，余观湧.浅谈旧住房修缮改造过程中的几个重点[J].住宅科技，2011（05）.