经济性居住权研究

轩雅倩

【摘 要】居住权源自于罗马人役权，经过发展居住权逐渐从人役性发展到具有经济性。我国在《民法典》中设立了居住权条款，但我国现今的居住权内容缺失，停留在居住权的人役性上，对于居住权的经济属性无明确的规定。我国应当完善《物权编》中相关居住权立法，设立开放性居住权法律体系，强调居住权的经济属性，在兼具社会公益的同时优化居住权人在继承、转让、出租等方面的权利，建立统一的居住权体制。

【关键词】居住权;人役权;经济性

一、居住权的历史发展：从人役性到经济性

《民法典》第366条以及第371条对居住权下了定义，居住权虽然在我国刚刚设立，但其实质上是古老的制度，其最早源于罗马法。在罗马法的体系中，居住权是属于人役权下设的一种权利。人役权是罗马法役权权能分权理论的产物，役权的本意是人对他人物所享有的权利，类似于现代大陆法系国家的物权。在罗马法体系中，役权被分为地役权和人役权，地役权是为了特定土地而设立的权利，人役权则是以特定人的利益设立的权利，其中包括用益权、使用权、居住权等。

研究罗马法的发展历史发现，古罗马随着经济与社会的发展，其固有的家庭模式受到社会观念变革、生产力发展与奴隶解放运动的影响，财产制度与家庭结构受到比较大的冲击，并且产生了一大批社会弱势群体。古罗马统治阶级为了维护固有的社会阶层，同时为稳定社会秩序和解决社会问题，进而将所有权与使用权分离，并在人役权下设立居住权，可谓是顺应社会现实的制度创造。在这样的社会背景下产生，居住权也被赋予强烈的人役性，并被保留到了之后各国的居住权的立法当中，最为突出的就是居住权的无偿性与不可转让性。

随着经济社会的发展，生产力在两次工业革命中得到提升，经济学在西方的设立，让各国意识到了原本的传统居住权制度的适用范围的封闭与僵化，进而通过立法克服传统制度的弊端。研究发现，各国的立法途径主要分为两种，一是通过用益权的商事化来满足不特定市场主体物权性利用他人房屋的经济需求，弥补居住权无法进入商事流通领域、不注重效益价值的弊端;二是制定有关居住权的单行法，突破民法典中居住权人役性和伦理性的限制，建立一种新的居住权制度。前者主要为英美法系国家，例如英国的《婚姻家庭法案》中为了保障婚姻家庭中非所有权人的权利而设立的婚姻住宅权。后者如德国1951年通过的《住宅所有权与长期居住权法》，规定了可以在市场中交易流动的长期性居住权。

二、经济性居住权的法理分析

当下学界对居住权的经济属性主要的争议焦点在居住权的人役性以及由此而来的不可转移原则是否应当破除，其中有代表性的是申卫星老师与刘阅春老师的观点。前者认为居住权人役性的不可转移原则违反了民法制度中私人自治的核心价值，这一概念枷锁必须破除。而后者认为居住权应当出于社会公益的考量，其立法应当在转让等多方面施以限制。

笔者更倾向于前者观点。首先，从经济的定义来，经济学就是为了在资源稀缺的情况下满足各类主体的需求从而达到最大的社会公正，将经济学与法学融合能更好地优化社会资源分配，协调社会利益关系，从而促进社会与经济发展。其次，法律的正当性来自于其内在的价值基础，认可和保护民事主体对住房保障的灵活安排，满足弱势群体的居住需求。可见我国的居住权立法具有明显的公法色彩，使得其偏离了既有的私人自治的民法核心价值，进而忽视了居住权的经济属性。但是，居住权作为一项民事法律制度，其经济属性更应该着眼于私人自治之间的物权利用关系，并不应当直接涉及国家公权力问题。经济性居住权其核心，是为了在物权交易市场中提供一种全新的形式，让交易的平等民事主体在自由竞争中自由转让自由继承，让居住权可以从而实现经济效益与当事人的意思自治。居住权在实质运行中并不是完全定位与“保障住房体系”，也不能轻易地与贴上公共政策的标签。

所以，居住权经济属性的法理基础在于私人意思自治，而由居住权的人役属性推导出的不可转让原则并非适用所有范围，将住宅权立法由封闭型转向开放型，满足社会不断发展的需求。

三、经济性居住权的现实构造：我国如何建立经济性居住权制度

（一）探索兼具社会性的投资性居住权

通过建立基于在家庭关系上的，揉入了有偿设立与社会公益性居住权的特征的投资性居住权，还可以让居住权人与所有人共担购买房屋所承担的风险，维护社会的稳定。同时，社会公益性与投资性要在居住权中共存，两者分别在不同的领域发挥作用，适用不同规则。例如《德国民法典》中规定了具有社会公益性质的居住权，接着在其他法律中规定了具有投资性的居住权。本文认为我国可以兼采德国民法对两种居住权的特殊规定，制定兼具社会公益性的投资性居住权制度，在保护私法意志自由的前提下，也要保证社会公益，不让居住权彻底商业化破坏了立法初衷。

（二）优化居住权在继承中的适用

在居住权条款中，设立有关继承方面的条款。需要特别关注的是，遗嘱中设立居住权在遗嘱人未明确居住权的条件以及期限的情况下，继承人与居住权人的权利义务关系有待明确，继承人可以在遗嘱继承的基础上通过合同约定相关事宜，达不成合约协议的，可以通过司法程序进行权益维护。同时将物权编与继承编有效衔接，在各自编目中设置条款，例如在物权编中设计“适用继承编的规定”，在继承编中设计：“适用物权编的规定”，以来构建完整的居住权体系。

（三）构建“以房养老”的居住权利

“以房养老”，源于荷兰的“住房反向抵押贷款”，通过设立居住权，以让这种制度在我国有实现的可能，能够很好地解决我国当下日益老龄化的社会中的养老问题，同时也解决了我国特殊国情即子女养老所带来的社会矛盾。但是，当前居住权并没有规定居住权人对具有居住权的房屋可依拥有永久居住的权利，同时对于老年人将房屋抵押担保后是否有转让的权利也没有明确的规定。所以，需在今后的司法解释中对老年人“以房养老”的居住权的各种权利进行细化与明确。

四、结语

我国居住权的目的应当在于住有所居，物尽其用。即在保障人民住房权利的基础上，实现房产资源自由利用的开放性与多样性。为了实现这一目的，我国的居住权立法需要进一步肯定居住权的经济属性，在保障私法自治和社会公益的基础上完善我國的居住权立法，以来满足我国市场经济高速发展之下，不同社会主体对居住权的多元需求，以彰显我国的现代化法治建设。

参考文献：

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