浅析前期物业服务合同的订立与效力

马志军

依据现行的法律、法规及行业规范，物业服务一般被分为前期物业服务和普通物业服务两个阶段。前期物业服务一般始于物业服务区域首期交付之时，终于业主委员会成立并与物业服务企业签订的物业服务合同生效之时；普通物业服务则始于业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之时。

在不同的物业服务阶段，合同的签订主体是不同的。如在普通物业服务阶段，物业服务合同的签订主体一方是业主大会或其授权的业主委员会，另一方是物业服务企业。但是，在前期物业服务阶段，业主大会及业主委员会都是没有成立的，自然也就不可能成为前期物业服务合同的签订主体。

那么，在前期物业服务阶段，谁可以与物业服务企业签订物业服务合同呢？在实践中，通常物业服务企业与建设单位签订了前期物业服务合同后，再与每一个业主或物业买受人签订物业服务合同（业内一般将这种合同称为“前期物业服务协议”）。然而，实践中又会遇到这样的问题：某个业主或物业买受人拒绝与物业服务企业签订前期物业服务合同，且会以未与物业服务企业建立合同关系为由拒绝交纳物业服务费。

《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”从中可以看出，前期物业服务合同的签订主体应该是建设单位和物业服务企业，而且法律也没有明确要求物业服务企业必须与业主或物业买受人签订前期物业服务合同。既然如此，业主或物业买受人是否可以以未与物业服务企业签订前期物业服务合同为由拒交物业服务费呢？这个问题，关键要从《中华人民共和国民法典》原理、《合同法》原理及《物业管理条例》的立法原则着手，结合物业服务的实际性质及其特殊性来分析、解决。

首先，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位与物业服务企业签订前期物业服务合同，在客观上是必需的。这主要是因为物业销售不可能一蹴而就，若等待物业销售完成、业主大会成立后再选聘物业服务企业进行管理，必然使物业处于在一段时间内无人管理的状态，这不符合全体业主的共同利益。在前期物业管理期间，由于业主入住率尚不能达到有关法律、法规规定的成立业主自治组织（业主委员会）的标准，作为此时物业的最大业主——房地产开发企业为维护整个物业的正常运作，将代表全体业主与物业服务企业签订前期物业服务合同，其效力等同于已入住的业主和尚未入住的业主。

也就是说，建设单位根据有关法律、法规授权选聘的前期物业服务企业，实际上是代表着业主和物业买受人的利益，受益主体是全体业主（物业买受人）及物业使用人，受益主体享有合同明确的各项权利，亦应依法履行合同涉及的相关义务。即使业主没有与前期物业服务企业单独签订前期物业服务合同，只要建设单位选聘前期物业服务企业的程序合法，前期物业服务合同内容也合法，并在房屋销售时对前期物业服务合同的主要条款作出了明示，那么该合同就应该对全体业主和物业买受人具有普遍法律效力。

其次，在实务中，建设单位在与业主签订购房合同时，往往将已经签订的前期物业服务合同作为购房合同的附件，如《上海市居住物业管理条例》规定建设单位在与业主簽订购房合同时，应当将前期物业服务合同作为购房合同的附件。这样，业主实际上已对前期物业服务合同作出了接受承诺。

再次，无论业主或物业使用人是否与物业服务企业签订前期物业服务合同，只要其接受了物业服务企业的服务，与物业服务企业在事实上已经达成物业服务合约，依据《合同法》第三十六条“当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，以及《中华人民共和国民法典》“等价有偿”这一基本原则，业主理应向物业服务企业支付物业服务费。

最后，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》也为该问题的解决提供了有力的法律依据。依据该解释的第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

综上所述，笔者认为，由于前期物业服务合同的特殊性，在前期物业服务企业按照前期物业服务合同约定提供合格物业服务的情况下，业主或物业买受人以未与前期物业服务企业签订前期物业服务合同为由拒交物业服务费，既不符合法律规定，又不符合交易规则。

（本文作者为浙江奥航综合服务有限公司董事长兼总经理）