建筑物区分所有权研究

杨心雨

摘 要：随着房地产市场的蓬勃发展，购房人更加注重自身的权益，建筑物区分所有权的重要性日益凸显。我国《物权法》对建筑物区分所有权进行了规定。在概述建筑物区分所有权的基础上，分析我国建筑物区分所有权法律规定中存在的问题，提出完善我国建筑物区分所有权制度的建议。

关键词：建筑物区分所有权;法律规定;问题;建议

中图分类号：D923.2        文献标志码：A      文章编号：1673-291X（2020）21-0194-03

一、建筑物区分所有权概述

（一）建筑物区分所有权的概念

建筑物区分所有权的产生最早可以追溯到奴隶社会时期。工业革命期间城市中原有的住房不能满足社会需要，为了解决由住房引起的法律问题，各国逐渐意识到建筑物区分所有权的重要性并将其写入了民法典。20世纪两次世界大战之后经济恢复，人口增多，房屋的需求量大增，再加上建筑技术的革新以及土地立体利用的需求，人们逐渐从低矮平房搬进了高楼大厦，建筑物区分所有权的内涵也得到了丰富。但不同国家对其概念的理解有所不同，理论上主要有三种观点。

1.一元论说。一元论说又可以细分为两类，即专有权说和共有权说。支持专有权说的学者认为，权利人所享有的权利范围仅限于其专有部分，因此，建筑物区分所有权是将多个人的所有权集合在一起产生的[1]。支持共有权说的学者认为应该将建筑物看作一个不可分的整体来进行研究，区分所有权人对该整体成立共有关系[2]。依据这种观点，区分所有权按照其本质来说就是一种共有所有权。一元论说在理论上有其固有的缺陷。如果按照专有权说，权利人只能利用自己的专有部分而不能对建筑物中公用部分进行使用和维护。但如果他无法使用公用部分，其专有部分也将无法得到充分利用。另外，在该理论下，区分所有权和普通的所有权差異不大，无法显示出它的独特性和设立的必要性。倘若依据共有权说，权利人想要对专有部分进行独立、自由的支配就变为不可能，因为“共有人的支配权及于共有物之全部”，并且“共有物的支配需要根据共同意思来实现”[3]。

2.二元论说。针对一元论说的不足之处二元论说逐渐发展起来并得到郑玉波、黄越钦等学者的支持。二元论说将“一元论”中的两个角度结合起来，认为建筑物区分所有权同时包含专有部分所有权和共用部分持份权。但二元论说的缺陷在于忽视了成员权的重要性。在住宅小区中各个成员之间并不是孤立的，因此需要有一个集体性质的组织参与到公共事务的管理之中，将成员紧密联系起来。此外，还需要优先维护全体成员的共同利益[4]。因此，成员权也应当有其存在的必要性。

3.三元论说。该学说内涵更加丰富，将建筑物区分所有权分解为三大块，即专有部分所有权、共有部分持份权以及成员权。相比较而言，三元论说更加全面，对调整个体成员和团体之间的矛盾、对解决当今区分所有建筑物中产生的法律纠纷有非常大的帮助。温丰文先生认为，三元论说自提出以来获得了许多国家的认同，有成为理论通说的趋向[5]。

我国《物权法》第 70 条规定，业主对房屋专有部分享有所有权，对共有部分享有共有权，同时有权参与到公共事务的管理之中。条文将专有权、共有权和成员权三者并列，可见我国法律认可的就是第三种观点，与通说协调一致，符合当今的发展方向。

（二）建筑物区分所有权的性质和类型

按照我国理论通说，建筑物区分所有权属于特殊的复合型不动产所有权。具体而言，每个业主对于自己的专有部分可以独立行使占有、使用、收益、处分的权能，其他业主不享有优先购买权。另外，住宅小区或楼房中的共有部分在一般情况下不能进行分割，从而区别于传统的共同共有和按份共有[6]。

按照类型划分，建筑物区分所有权主要有纵切型、横切型和混合型三类，分别成立于不同的建筑物上。纵切型区分所有建筑物独立的部分较多，共有部分较少，因而出现的争议不多。横切型区分所有是将房屋按照水平方向进行划分，规范难度适中。而混合式区分所有的建筑物的共有部分的作用非常重要，区分所有人的权利义务要比前两种更为复杂，因此成为立法规范的重心所在。

（三）建筑物区分所有权的特征

建筑物区分所有权和普通的不动产所有权有所不同。不动产物权构成是单一的，而建筑物区分所有权由专有部分所有权、共有部分持份权和成员权共同构成，因而具有复合性。其中，成员权体现了浓厚的“人法性”：业主大会对建筑物的共同事务进行管理从而协调、化解不同成员之间的利益冲突。这使得建筑物区分所有权，既能够维护个人利益又能够促进小区邻里关系的和谐，从而构建出一个幸福舒适的生活环境和稳定安全的社会。

建筑物区分所有权的三部分统一于一体，其中专有权是核心。我国《物权法》第 72 条规定，三项要素在转让或处分时具有一体性，通常情况下不可分离。与此相对应，如果权利人取得了专有权，他将同时获得共有权和成员权。专有所有权越大，其他两项权利就越大[7]。同时，依据《建筑物区分所有权解释》第 2 条，需要登记的只有专有所有权，而其他两项则不需要，该规定证明了专有权在三要素中最为重要。

二、我国建筑物区分所有权法律规定中存在的问题

（一）共有部分的范围认定

在建筑物内，共有部分对于保障权利人日常生活以及维护小区秩序的作用非常重要。权利人如果要使用其专有部分一定会顺带使用小区的共有部分，比如公共道路、安全通道、电梯等。共有部分将所有业主连接起来，从而在生活上营造了新的交集。业主要行使共有权的基础是要确定共有部分的具体范围。

共有部分的范围在学说上存在争议，目前为止没有准确的定论，且不同国家对该问题的规定也有所不同。建筑物的支柱、地板、紧急疏散通道等属于共有部分基本没有争议，但是建筑物的外墙、停车位、屋顶平台等是否属于共有部分争论较大。一般而言，界定共有部分范围的方法有排除法（排除专有部分，剩下的均为共有部分）、列举法（法律条文逐一列举）和推定法，将三种方法结合使用可以弥补缺漏，从而得出一个较为明确的结论。另外，崔建远教授给出了一个判断标准，笔者认为该方式更有可操作性：首先看它是否被登记为一个独立之物，若没有则为共有部分。此外，我们判断一物是否为共有部分要充分考虑建筑物区分所有权的本质属性。最后还要遵守法律法规的规定、尊重当事人的约定[8]。我国法院认为，对共有部分的认定还需要结合建筑物的性质、用途、规划设计图纸及成本分摊等因素进行综合考量。

（二）共有部分的修缮以及维修基金的使用

区分所有房屋的维修在日常生活中很常见。建筑物长期经历风吹雨淋，到一定年限之后往往会出现墙皮脱落、屋顶渗漏、管线腐蚀等状况。另外，建筑物若遭遇到地震、火灾、洪水等天灾人祸也需要进行修缮以维持建筑物各个部分正常使用。在这种情况下，就有启动专项维修基金的必要性。

建筑物的维修基金按性质来说属于业主共有，但是在实践中专项维修基金往往呈现“使用难”的问题，网络上“近50亿维修基金在‘睡大觉”“业主呼吁提高使用率”等报道层出不穷。造成这一现象的原因并非法律规范的缺乏，而是法律法规的标准过高，一般情况下难以达到。我国《物权法》第76条规定，如果需要筹集和使用建筑物的维修资金或者对建筑物进行改建和重建，应当经过“双2/3以上”的業主同意。但在实际生活中业主数量庞大，征集意见工作量大。另外，有的业主认为维修的部分和自己的关系不大，如屋顶漏水，住低层的业主不关心;而管道堵塞，住高层的业主不在意，使业主们形成“统一战线”的难度大。

（三）业主委员会的法律地位

对于业主委员会能否拥有诉讼主体地位的问题，理论上学者给出了三种不同的解答方案。有学者认为，业委会可以成为《民事诉讼法》中的“其他组织”，主要原因是业主委员会按照法律规定设立，有独立的组织机构和财产，又不具备法人资格。另一些学者主张业主委员会完全不具有诉讼主体地位。主要理由是其不具有独立可支配的财产，如果遇到诉讼败诉的情况无法单独履行义务、承担责任。最后一种观点认为，业主委员会属于非法人组织，其诉讼资格是独立的，但又是有一定限度的，即业委会只能在其授权范围内就关系到业主共同利益的事由向法院提起诉讼。若只涉及个别业主的权益纠纷，仍应由个别业主自行解决。在这种情况下，业委会无权代表业主提起诉讼。

在我国司法实践中，第三种观点获得了普遍认同。业委会作为当事人参与关系全体业主共同利益的诉讼，在诉讼当事人之间搭起一座沟通的桥梁，从而提高了处理物业矛盾的效率，进一步节约司法资源。另外，诉讼后果由参与决定的全体业主承担，损失也在业主之间分摊，由此可以解决业委会不具有独立财产来承担民事责任的困境[9]。

三、完善我国建筑物区分所有权制度的建议

（一）专有权的立法建议

在建筑物区分所有权三项要素中，专有权始终是核心。然而立法上并没有对专有部分的范围进行明确规定。在立法上应当给出一般性规则，及专有部分必须满足构造上、使用上的独立性以及对其能够依法进行所有权登记。在具体标准上应采用“壁心和粉刷表层说”。另外，立法也可以从正反两个方面对专有部分范围进行规定，使得条文更加严格、严谨。

（二）共有权的立法建议

确定共有部分的范围依然是立法中的难点，其中就包括车位车库的归属权问题。在不同的小区内车位车库的规划有所不同。我国《物权法》第74条规定，“建筑区划内”的车位车库归开发商所有，“占用业主共有道路和其他场地”的车位车库属于业主共有。但“其他场地”究竟包括哪些场地，立法没有给出明确答复，在实践中操作困难。但是《物权法》的立法价值取向是优先维护业主的权益，规划的车位车库应当首先满足业主自身的需要。通过法律明确规定车位车库属于业主共有有利于解决实践中的困难，业主作为弱势群体，其权益也能得到更好的保护[10] 。

（三）成员权的立法建议

在建筑物中，每个人都不是孤立存在而是生活在一个团体中，因此业主往往需要通过业主大会和业主委员会来行使成员权。在投票表决程序上我国多采用“二重多数决”，虽然该规定在理论上科学严谨，但有时在实践中不利于业主成员权的行使。比如依据《物业管理条例》，召开业主大会需要有占建筑物总面积过半的业主和占总人数过半的业主参加。维修基金的使用等情况甚至需要两项过2/3的业主赞成。立法可以适当修改比例，从而便利业主行使成员权。这一点在《民法典（草案）》中已经有所体现：草案第278条将原先《物权法》中的“筹集和使用”维修基金拆分成两项，筹集维修基金仍然采用“双绝对多数”原则，而使用维修基金仅采用“双简单多数”原则，降低了维修基金的使用难度。另外，《民法典（草案）》还规定了维修基金应急使用方案，赋予业主大会和业主委员会对维修基金的“紧急申请使用权”，即在建筑物已经危及到业主生命财产安全时适当给专项维修基金“开绿灯”，简化全体业主表决程序，优先解决安全问题。此外，业主委员会和居委会要提前做好宣传工作，启动维修基金要做好计划并向全体业主公开，主动接受业主监督。多种手段“多管齐下”，使得专项维修基金用到实处。

参考文献：

[1]  小沼进一.建筑物区分所有之法理[M].北京：法律文化社，1992：262.

[2]  陈华彬.建筑物区分所有权[M].北京：中国法制出版社，2011：61.

[3]  尹田.物权法[M].北京：北京大学出版社，2013：308.

[4]  戴东雄.论建筑物区分所有权之理论基础（二）[J].法学丛刊，1992，（115）：16.

[5]  温丰文.建筑物区分所有权之研究[M].台南：三民书局股份有限公司，1992：16.

[6]  杨立新，谢永志.业主的建筑物区分所有权之评析：上[J].福建警察学院学报，2008，（1）：13.

[7]  陈华彬.建筑物区分所有权[M].北京：中国法制出版社，2011：84.

[8]  崔建远.对业主的建筑物区分所有权之共有部分的具体考察[J].西北政法大学学报，2008，（3）：164-168.

[9]  王珉.建筑物区分所有权中的成员权行使研究[D].上海：复旦大学，2014.

[10]  高胜平.住宅小区车位车库的性质及其权利归属研究——兼评《物权法》第74条[J].法学家，2008，（6）：110-124.