房产抵押贷款的法律风险问题分析

吴彩云

关键词：房产抵押贷款;法律风险;问题

我国房产抵押贷款业务从上世纪90年代开始发展，目前已经成熟，成为了商业银行信贷业务的重点组成，房产抵押贷款既不会影响抵押人对房产的所有权，也不影响抵押人的正常生活，因此，受到了人们的青睐。在实际的操作中，受到诸多因素的影响，房产抵押贷款也存在一系列的法律风险。

1 房产抵押贷款的法律风险来源

在经历了一段时间的炒房与高价房后，我国的经济表现出回弹趋势，在房地产的开发上，银行能够为其提供资金链供应，也是抵押房产贷款的唯一通道，从当前房产抵押贷款的法律风险来看，其主要包括几个方面：

抵押物价值风险。房产是商品，其价格会上升，也可能会下跌，房价上升和下跌，都会让抵押商品房的市场价格发生变动，特别是在房价下跌的情况下，抵押房产价值缩水，难以在市场上变现，从而带来法律风险。

假按揭风险。假按揭即不法分子非法套取银行资金，通过虚假材料获得贷款，而在法律上，这类虚假材料难以支撑资金回收，更有甚者，恶意提高房价，蒙骗银行，这对银行造成的风险是极大的。

借款人风险。借款人风险主要来自于个人情况和市场经济的影响，又包括主动违约、被动违约两个层面。主动违约即借款人收入下降、失业等导致资金链断裂，出现违约情况，无法按照约定时间还款。还有一种是借款人在套取资金后，故意不还贷款，违反约定。被动违约如由于客观因素造成的借款人失业、伤残、死亡等无法如期偿还贷款的一种违约行为。

银行内部风险。银行管理是否科学有效，对于贷款风险也有重要影响，有的银行在贷款制度上存在漏洞，无法从根本上消除贷款风险，还有的银行对接人员知识、技术不够全面，出现了操作失误。同时，少数银行在贷款处理上，更加关注经济效益，目光狭窄，对贷款风险的关注度不够，没有及时根据房产波动而调整政策，导致风险频发。

2 房产抵押贷款的法律风险的对策分析

制定专门法律法规。当前，我国对于房产抵押贷款法律规定并不完善，缺乏专业性的法律法规，现有的法律法规无法真正起到规避风险的作用，《个人住房贷款管理办法》等是以行业规范的形式来进行调整和引导，法律约束力不够，无法对借贷双方进行约束，会影响房产抵押贷款业务的有序发展。对此，需要制定专门的抵押贷款法，明确抵押物条件、程序、管理方式、清收方式等等，制定抵押人监管与惩处条例，构建完善的抵押贷款环境。同时，明确房产抵押贷款实施细则，避免在实际操作中出现无所适从的情况，通过严格的审核程序来彰显实体的公平、正义，最大限度降低信贷风险。另外，政府要发挥出间接手段的调控作用，重视抵押权的价值权实现，让抵押权能够与担保、债权之间分离，予以抵押物足够的保护，并加强房产抵押贷款的监管。对于银行而言，需要制定完善的风险监管制度，从贷前调查、贷中审核以及贷后跟踪等诸多环节来跟踪抵押房产变化，贷前调查，要严格审查抵押人主体是否适合;贷中审查，要对抵押手续进行严格把控;贷后跟踪階段，对抵押物进行跟踪管理，掌握抵押房产的保管情况，若出现法律风险，要及时应用相应的保全措施。

推广房产抵押贷款保险制度。在房产抵押贷款发展中，需要借鉴发达国家经验，推行保险制度。在法律风险处于萌芽状态时，即可将其扼杀在投保前，不管是银行还是保险机构，都要对房产抵押贷款的法律风险进行全面评估。具体来看，政府要对保险机构予以重视和扶持。对于保险机构而言，要合理、谨慎的经营管理，在贷前，对银行借款人进行严格审核，贷后，要谨慎选择处理方式，针对房产抵押贷款保险，要制定专门的法律法规，设置科学的投保标准，根据不同抵押房产的情况来引入保险，具体投保标准的制定，需要由保险公司、借款人、债权人、房屋所有人等共同商议决定。

创新抵押房产处置办法。抵押房产的处置是确保债权能够实现的最后一道屏障，就具体实施情况来看，影响银行房产抵押贷款清收的主要障碍就是“空心房”，因此，银行要创新抵押房产的处理办法，综合兼顾到效率和风险问题，针对空心房不易执行的问题，提前制定防范措施，在贷款前，调查抵押房产是否为抵押人唯一居住房产，如果确认是唯一房产，提前签订安置承诺书，如果需要实现抵押权时，抵押人不能以抵押房产为唯一住房而作为对抗理由。银行要发挥出自身的信贷优势和信息优势，为抵押房产的处理提供合理的交易平台，在不违背房产所有人意愿的前提下，遵循合法精神，尽可能帮助其降低损失，避免损失继续扩大，为抵押人购入符合生活标准的低价房产，通过房产价差来实现债权，这不仅能够顺利实现银行债权，也能够为抵押人提供必备的生活房产支持。

房产抵押贷款业务的法律关系比较复杂，从90年代开始，经过多年发展，这业务已经逐步成熟，已经成为银行收益稳定的信贷资产之一。在认真分析风险来源的基础上，商业银行应致力于完善贷款操作规程、建立全方位的风险制约机制、提高从业人员素质，从而有效地控制和化解风险，确保信贷资金安全，推动房产抵押贷款的良性发展。

参考文献

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