我国房地产业发展脉络探析

2020-09-14 12:24:19 中国房地产业·上旬 2020年9期

张鼎

【摘要】当前,房地产业在我国经济社会的发展中发挥着不可或缺的作用。研究房地产发展脉络,不仅有利于更好地了解房地产业的全貌,也能为房地产业相关政策的制定提供历史参考。为了促进房地产业的健康与可持续发展,不仅要坚持“房住不炒”的定位,也要加快转型升级;既要回归房屋居住的本质,也要不断适应经济发展的新常态。

【关键词】房地产业;发展脉络;未来方向

【中图分类号】F293.3

1、绪论

房地产业因其带动能力强、辐射范围广,素有国民经济“晴雨表”与“调节器”之称,对于经济社会的发展具有必不可缺的作用。2019年,我国房地产业开发投资额为132194亿元,,房屋竣工面积为95942万平方米,销售额达到159725亿元,各项相关指标均保持了较快速度的增长,为推动经济发展做出了必要的贡献。随着我国经济发展进入新常态以及受新冠疫情突发的影响,如何保持房地产业的持续、健康、稳定发展,从而推动国民经济转型升级,最终实现高质量发展,已成为当前经济社会发展的重要课题。因此,理顺房地产业的发展脉络、明晰发展方向有其必要性以及现实意义。

2、概念阐述

房地产,顾名思义是指房屋和土地两种资源的结合。在实物形态上,房产与地产相互结合,房与地合而为一;在经济形态上,从房屋建设到买卖出售等经济行为,二者之间总是表现出整体性,密不可分,故将二者合称为“房地产”。通常而言,房地产是针对城市房屋和土地而言的;而房地产业是指从事房地产开发、运营、销售等相关经济活动的产业门类。因此,前者是后者存在的前提,而后者是前者的延伸与产业化。在理论方面,马克思认为土地所有权的排他性实现了土地资本化,有偿使用是土地所有权得以实现的经济形式,土地价格的实质是地租的价格。而当劳动、资本与土地结合在一起时,土地价格则分成了两部分,不仅包含了土地作为自然资源的价格,也包含了投入其中的资本与劳动所物化的价值。

3、房地产业发展脉络

土地是房地产的基础,房地产是土地的衍化,房地产无法离开土地而单独出现,而土地却可以独自存在。根据定义,可将房地产市场分为土地转让市场与房屋交易市场。其中,土地市场可分为所有权出让和使用权转让市场;而房屋交易市场,主要是指房屋的买卖与租赁市场等。

3.1古代房地产业

我国古代以自给自足的小农经济为主,商业处于从属地位,虽然有一定规模的房屋的租赁、买卖等经济活动,但市场化程度非常低。而土地交易较之于房屋交易略显活跃,所以古代房地产业主要集中在土地市場上。早在三千多年前,我国就出现了土地的交换和买卖。我国古代土地主要为田地,即使进入了土地市场,其主要用途依然没变,仍以种植劳作为主,开发建设的行为较少。

在奴隶社会的夏商周时期,土地国有,其实质是属于国王个人所有。商朝时,井田制开始出现,在此制度下禁止买卖与转让土地。到了春秋时期,井田制渐渐瓦解,私田开始出现。至战国与秦朝时期,随着土地私有的深化,土地市场开始孕育,开始出现了土地买卖。

西汉初期,受黄老之学的影响,土地政策更加自由,土地所有权属于农民私有,既可以自己使用,也能够自由出售,土地市场继续萌芽。在经济困难时期,土地买卖成为常态,容易形成土地兼并的局面,这也在一定程度上影响了社会稳定。从汉武帝时期开始,随着经济改革的推行,商业经济的发展受到抑制,土地市场也受到波及,土地买卖呈现逐步萎靡之势。由于汉武帝时期的经济改革使得商业经济长期一蹶不振,以至直到唐朝中期,土地市场一直处于缓慢发育的阶段。

唐代时,唐初沿用了北魏的均田制,土地属于中央政府,即土地国有制,中央政府按照人口将土地分给百姓耕种。而到了唐朝中后期,均田制被打破,政府不再授田,允许田地自由买卖,土地兼并之风再起,土地私有制得以确立。而这一解禁,一直延续到清代,土地买卖一直被政府所许可。

明清时期延续了唐朝后期以来的土地政策,土地买卖仍被许可。随着商品经济的发展,土地市场进一步发育,官田也开始逐渐进入土地市场。并且与之前朝代有所不同的是,土地经营权开始进入市场,土地的市场化趋势进一步加快。

3.2近代房地产业

3.2.1  19世纪40年代到20世纪初,现代意义上的房地产业开始兴起

鸦片战争后,中国逐步丧失了土地主权的完整性,在一些被迫开放的通商口岸开始出现外国的租界,这在一定程度上加速了土地市场化的进程。随着租界土地、房屋流通数量与频率的不断上升,地价与房价也持续走高,通商口岸形成了具有一定经济规模的现代意义上的房地产市场。

这一阶段,房地产业的发展是不全面的。首先,它仅存在于少数通商口岸城市,在中国更加广袤的其他区地并未出现现代意义上房地产业的萌芽;其次,当时的房地产商,以国外房地产商为主,基本上没有本土房地产商,可以说当时的房地产市场被国外房地产商所垄断,是一种片面的发展。此外,当时房地产经营者主要是零散的房地产业主,几乎没有现代意义上的公司。但不可否认的是,也正是这一时期,现代意义上的房地产业开始兴起。虽然仅出现在几个开埠口岸,但却开创了近代中国城市房地产业发展的先河。随着人口的聚集与经济的发展,房地产市场逐步稳固下来,专业性的房地产公司开始出现,房地产业开始慢慢登上历史的舞台。

3.2.2  20世纪20年代初至30年代中期,房地产业有所发展

20世纪20年代初至30年代中期,当时的资本主义经济发展较快。同时,国民政府推行“双层土地政策”,既规定土地属于全体国民,也依法保护取得的土地所有权,这为房地产业营造了良好的经济与社会基础,房地产业也因此获得了一定的发展。

这一阶段,本土房地产企业开始出现,但国外房地产商仍处于垄断地位。本土房地产业投资多以房地产业主的身份出现,所涉及的业务较为单一,仅以买卖、出租为主,不从事其它房地产经营。此外,本土房地产业的从业人员也较为有限。在当时,一般人是很难占有大量土地与房产的。因此,本土的房地产企业的出现往往都有一定的背景,不是依靠封建权势,就是依靠外国人的势力。这一时期虽然房地产业获得了发展,社会的动荡使得各个区域房地产业的发展呈现较大差异性,发展不平衡的问题比较显著,本土房地产业的对外依赖性较高。

回归本质时期。2015年,中央强调“促消费、去库存”,为房地产回归本质奠定了基础,做好了铺垫。2016年底,为了有效应对火热的炒房行为,中央首次提出了“房住不炒”的定位。此后,中央在不同场合多次强调这一定位,并指出要全面落实因城施策,建立稳地价、稳房价、稳预期,的长效管理调控机制。2020年5月,两会的政府工作报告中再次提出“房住不炒”的定位,同时强调要因城施策。

在发展与调整阶段,房地产业规模不断扩大,以1998年至2018年数据来看,企业个数增长了301.7%,产值占GDP的比重提高了2.6个百分点。这一阶段,国家政策对其发展影响较大,政府的调控政策是多领域、深层次的,政策出台也较为密集,但是总体上来说,这些调控政策并未遏制住房价的上涨。2018年,商品房平均售价较1998年增长了323.5%,而住宅价格增长了360.8%。

4、未来房地产业的发展方向

通过40年左右的发展,我国房地产业可以说是取得了跨越式的发展,极大地改善了我国人民的居住条件,城镇居民人均住房面积约为40M2,与1977年相比,增长了约10倍。同时,对经济社会的发展也做出了重大贡献,不仅拉动了相关行业的协同发展,也带动了相关人员的就业。

但高房价一直是各地政府难以有效解决的现实问题。当前,住房不仅仅是经济发展问题,而且已成为了重要的民生问题,与人民群众的日常生活休戚相连,备受关注。随着城市房价的不断走高,居住矛盾日益凸显。尤其是对中低收入群体以及初就业群体而言,面对高房价,往往是无能为力,无可奈何;即使购得房子,也只能沦为“房奴”,被房贷压的喘不过气来,严重影响了这类群体的生活水平,抑制了有效消费。2020年初新冠肺炎的突发,对我国房地产业产生了较大冲击。但危中有机,房地产业应抓住机遇,转变发展方式,更好地适应中国楼市新常态。

对于房地产企业而言,应理性发展,改变当前高杠杆发展模式,从而降低资金风险;要不断创新服务项目与方式,拓展产业链的广度与深度,拓宽发展路径;需积极转型升级,提升产品技术含量,更加注重节能环保,倡导绿色发展,不断提高自身抗风险能力与可持续发展能力;要紧跟国家大政方针,遵从各项调控措施,努力成为城市建设的贡献者与奉献者。

至于政府,应不断改善房地产企业的营商环境,鼓励良性竞争,完善房地产企业的进入与退出机制;要扩大财政收入的有效途径,减少对土地财政的依赖,避免房价在建设、营销等环节层层加码;需严格房价审核制度,让房价逐步回归理性,坚决不将房地产业作为短期刺激经济的手段;还应准确把握市场动向,善用政策调控,要不断加强对房地产业调控的力度、增加调控的维度、提高调控的效度,确保房地产业平稳与长远发展。同时,还要协助房地产业在注重其商品属性的同时,也要注重其民生属性,强化住房的维稳功能,保障好广大人民群众的基本居住权利,真正实现“大庇天下寒士俱欢颜”的美好愿景,促進经济社会的稳定与繁荣。

参考文献:

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