浅谈建筑策划工作如何给予项目业主“获得感”

2020-09-14 12:24:19 中国房地产业·上旬 2020年9期

李晅

【摘要】建筑策划在实践中主要有两种应用模式:1.给设计“出题”;2.“设计整件事”。无论哪种模式都易遇到应用阻力,其原因主要在于:建筑策划为非法定程序、策划团队远离决策端、策划成果完整落地难。冲破阻力的关键是加强业主对建筑策划服务的“获得感”,即令业主成功获取助力项目推进的关键信息。建筑策划实践应重视运用项目可行性、资金测算、建筑设计效果图、项目管理流程图等易加强业主“获得感”的策划工具。

【关键词】建筑策划;建筑设计;实践应用;获得感

1、建筑策划的应用模式

1.1模式一:“出题”——导出设计任务书,面向建筑设计人

怎样可以做一个更好的建筑?这是建筑学的基本命题。一个好的建筑,一方面需要好的设计与实施,另一方面也和设计任务自身够不够好有關。正如吴良镛先生所说“题出错了,事儿就别做了。1”建筑策划在实际项目中的第一种应用模式正是给建筑设计“出题”,与国际建协理事会《实践领域协定推荐导则(2004版)》要求建筑师在设计前期阶段“帮助业主分析项目需求和限制条件并形成最终项目设计任务书”一致。

1.2模式二:“设计整件事”——配合综合推进方案,面向项目主体

梁建国大师曾说:“你把整件事设计了才叫设计,仅仅做了方案那不叫设计。”如果将整件事称为一个项目,其中就有诸多环节要素;设计整件事的核心是弥补项目中的要素缺失和减少要素间的整合摩擦,以确保项目成功实施。这项工作不仅局限于操作技术层面的设计、经济、管理,同时还将视角拓展至目标体系层面的规划、市场、工程与资源整合层面的土地、资金、主体。

2、建筑策划的应用阻力

在近年建筑策划项目实践中,团队遇到不少应用阻力。业主在获得建筑策划服务对项目前期工作推进助力的同时,难以对商务流程、服务费用等进行相匹配的认定,总觉得“没得到什么”。分析其主要原因,可概括为三点:建筑策划为非法定程序、策划团队远离决策端、策划成果完整落地难。

首先,当前的建筑策划工作是非法定程序,不属于工程建设项目必经流程。建筑策划位于发改委立项审批程序与住建局建筑设计审批程序两大基本条线的中间地带,在清晰的制度建立起来之前,业主并不必须自掏腰包购买建筑策划服务。因此,建筑策划服务的市场熟知度和业主重视度还十分有限。

其次,建筑策划工作从内容上为项目决策服务,但策划团队在角色上却远离项目决策端。项目决策一般在甲方内部独立进行,主要由高层管理者及战略与投资部门(关注开发目标、资金方案等)、产品与市场部门(关注产品营销、管理运营)主导;建筑策划团队碍于甲乙方身份差别和投资环节对建筑设计的制约,即使策划成果有相当的应用效力,在项目决策过程中的参与度也十分有限。

最后,建筑策划工作属于建设项目前期阶段,无论导出设计任务书与概念方案提供给建筑师作为后续建筑工程设计的重要指导及参照,抑或形成完整策划报告提供给项目开发主体作为其后续建设、招商、运营的说明书,策划工作都将随着前期阶段的结束而戛然而止,策划成果也难以真正指导项目的实施落地。

3、冲破阻力——建筑策划如何给予业主“获得感”

获得感,即在咨询服务的沟通过程中,业主成功获取咨询方给出的关键信息,形成一种“得到有价值的服务”的感受。相比传统的建筑设计,建筑策划的成果知识综合度高、重逻辑推导而非单要点表达,因此对于熟悉项目大逻辑的业主而言,难以形成大架构上的碰撞和灌输具体环节的创新,因此业主的“获得感”普遍较弱。从近年实践观察得出,业主作为项目决策者对于项目可行性内容有着最强捕捉度,其次是与阿拉伯数字相关内容,如资金、高度、面积等,最后是建筑设计效果图与项目管理流程图等明确项目具体事项的成果。

3.1可行性:项目认知/项目包装

项目开发是一个行动的过程,项目可“行”性是决策关键。与建筑策划相关的项目可行性研究之核心是对内厘清项目认知、对外提升项目包装。项目认知是业主内部决策的基础内容,一般包括项目定位,即“这项目是个什么”与项目SWOT分析,即“这个项目具备什么优势与劣势、面临什么机遇与挑战”。项目包装则是业主与上级主管单位、项目地政府主管部门沟通,取得项目投资许可、项目拿地先机的必要资料。

3.2资金:经济评价

经济评价,即评估造这个项目要花多少钱?能赚多少钱?项目的经济性是项目决策环节最关键的考量参数,建设主体须敲定与项目定位相匹配的投资控制原则与项目资金方案,因此建筑策划中项目经济评价篇章也常常成为业主最为关注的部分。项目经济评价包括建设投资估算、资金来源与融资方案、效益分析、风险分析等。在建筑策划中,可通过建筑与经济的结合,建立“建筑经济评价信息模型”,寻找项目最佳资金平衡点,协助开发者投资决策。

3.3效果图:概念方案

建筑策划与建筑设计密不可分。一方面,建筑策划是对建设项目实质的探讨,其结果对于建筑设计方案的形成具有深刻影响;另一方面,建筑设计方案是建筑策划的重要结果呈现之一。在项目前期过程中,业主对于概念方案效果图的获得感是最强的。经策划后的建筑概念方案,是基于全套严谨逻辑分析过程的形态结果,直接表达了建筑策划,对项目决策有着一锤定音的作用。因此,在建筑策划的最终环节中必须重视概念方案对于策划结论的视觉表达。

3.4流程图:规划调整/项目路径

项目开发过程是个复杂、精密的大工程,业主须协调多个城市管理机构、通过多个项目审批流程、统筹多个开发顾问团队。流程中每个环节处理得成功与否,很大程度上决定了项目具备多大腾挪空间、多少开发时间、多大配合程度。这对于经验不足的非传统开发商而言是个极大挑战。建筑策划与前期研究中的项目管理流程图,恰好平复了业主推进项目的焦虑情绪,加强了业主的服务获得感。

结语:

建筑设计本质上是建筑师与项目业主共同完成的过程,建筑策划则是在项目前期与业主增进相互了解、建立合作关系、敲定初步设计方向的重要阶段。因此加强业主的“获得感”尤其关键,有助于:(1)建立良好的信任关系;(2)确定项目的关键原则如定位、投资、形象、流程;(3)减少后续建筑设计工作的徒劳与反复。建筑策划实践应重视此类加强“获得感”的工具的使用。

参考文献:

[1]苏实,庄惟敏.建筑策划中的空间预测与空间评价研究意义[J].建筑学报,2010(04):24-26.

[2]庄惟敏.演变中的建筑学——建筑策划与建筑学的再思考[J].新建筑,2017(03):18-22.