新形势下房地产开发与运营模式创新

江浩淑

【摘要】按照今天建筑行业的发展趋势来看，政府投资项目推行代建制、承包模式推行EPC，项目建设在朝着整合整体的方向演变。有着充分发挥施工企业的行业优势、专业优势，充分发挥设计主导优势，有效克服设计、采购、施工之间的矛盾，明确责任主体等诸多优点。而对于房地产开发项目来说，采用委托建设、定向开发的形式，也可以使以上优点得以发挥，还能抗衡目前房地产市场日趋冷淡的局面，不矢为一种比较成功、值得借鉴的模式。本文基于新形势下房地产开发与运营模式创新展开论述。

【关键词】新形势下;房地产开发;运营模式创新

房地产行业作为支柱型企业，是国民经济发展的重要推动力量，但与此同时，房地产开发企业也面临着严峻的挑战，具体表现为国家和人民群众要求提高，以及房地产开发市场竞争激烈程度上升，房地产企业想要在当前背景下实现发展，必須明确开发项目的重点，并围绕这些重点，通过质量管理、进度管理和成本管理等措施的应用，增强房地产开发项目的管理有效性。

1、房地产开发项目管理概述

使项目目标在短时间内实现，是房地产开发项目管理的根本目的，项目经理负责制是这项管理的基础，通过对系统工程观点、理论和方法的合理运用，制定贯穿于房地产由开发到建设全过程的管理系统。房地产项目管理体系复杂程度较高，参与主体除了建设单位和施工单位外，还包括监理公司，属于集实践经验和管理于一体的管理系统，能够为房地产开发项目提供理论上的支持，有助于增强房地产开发管理的效果。房地产项目开发管理由多个部分构成，分别为质量管理、进度管理、成本管理以及其他管理内容。其中质量、进度和成本属于房地产开发项目管理的难点。只有平衡三者的关系，才能保证房地产开发项目管理的质量。但就实际情况来看，处理三者关系的难度非常大，需要企业全体员工的参与，这是企业实现盈利目标的有效途径。

2、房地产开发企业实施内控管理的重要性

首先，内部控制制度是企业内部的规章制度，能够规范与约束内部员工的行为，保障员工行为的规范性与合理性，督促员工遵守企业规章制度与行为准则。其次，内控管理能够规范各项工作，提高管理工作效率，实现不同工作之间有效衔接与联动。而且，内部控制制度对企业的业务活动与管理活动进行规范，保障企业合法合规运营。特别是针对企业资金管理，能够有效避免资金浪费，保障企业资金安全稳定。内控管理通过规范各项活动，能够提高企业的风险应对能力。房地产开发属于高风险行业，防范企业经营管理中出现的各类风险对企业健康稳定发展至关重要。新时期，房地产开发企业开展各项工作需要建立在大量的信息数据分析工作，包括可行性研究，投资估算等环节都需要大量的信息数据作为分析依据。内部管理工作通过规范各项工作能够大大提高管理活动与业务活动的信息数据的真实性与准确性。因而，内控管理工作对企业健康发展，有效规避风险至关重要，不仅能够保障企业投资、融资决策的科学性，而且还能保障企业高效稳定运营。最后，内控管理能够建立良好的工作环境，提升企业形象，进而增强企业的市场知名度与竞争力。对于房地产企业来说，企业商誉通常进行企业竞争力的体现，良好的形象能够增加企业市场核心竞争力。

3、建立灵活性和实用性的弹性规划管理机制

现代企业主要由扁平化管理模式主导，此类管理模式保证了企业在面对外部环境变化时能保持较高的反应效率，并且使企业生产经营活动的相关数据及对外部波动数据的感知情况得到提升。反映在企业与外部市场的交集和敏锐程度，使企业相关人员能及时获取规划信息，根据投资费用变化情况和经济总体形势变化情况做出判断。并在这些特定因素的影响下做出最合理的开发行为，减少由于信息的缺失而导致的决策失误，尽可能避免开发过程中的不确定因素、不可测因素和不可预见因素，使整个管理机制能建立在灵活实用的弹性规划范围内，留有回旋的余地更好地保证经济效益。当今企业在发展和运营过程中，对于知识的需求与日俱增。知识经济是世界经济发展的主流，知识经济具备迅速变化性、分化性、不可预测性的特点，并且与传统产业之间联系越发紧密，使知识经济与产业之间的间隔越来越模糊。传统管理模式有直观明确的管理对象，并使用固定的标准化管理流程来完成管理工作的机制，已经落后于时代发展。现代企业要想适应社会发展趋势，就必须在内部建立灵活弹性的管理模式。

4、运营管理流程

由于基于以人为导向的综合型房地产企业，主要是以保证自身核心竞争力为主要目标，并且从客观角度来说，要求企业拥有大量的物业便满足人们对房地产合理的需求。同时，在满足客户需求以外，需要不断创新提升自身，将以人为导向的理念充分发挥，这样才能保证综合型房地产企业运营管理的效果，实现良好的经济效益。另外，综合型房地产企业所包含的内容有很多。同时，综合型房地产企业在运营管理的时候，根据自身在市场中的定位，需要尽可能地发展潜在客户，并且等到客户群体确定以后，需要结合现有的情况，提供客户较为满足的服务，其目的就是获取最大的经济效益。另外，需要积极与客户进行沟通，根据客户的反馈不断进行调整，这样可以有利于综合型房地产企业运营管理模式的提升和完善，确保良好的管理效果。在前期综合型房地产企业运营管理的时候，一般都是以客户群体作为出发点，并且需要结合自身的发展情况，制定合理、有效的管理方案，及时与客户沟通，确保综合型房地产企业运营管理的可行性，对提升企业自身在市场中的竞争力也是非常有效果的。同时，一定要保证项目与客户之间的关系，两者需要呈现平衡的关系，并且受项目竣工后物业管理时间较长的影响，将物业管理水平视为影响客户生活质量的主要因素，以此不断提升综合型房地产企业运营管理的性能。经常会受到传统模式的影响，呈现过于重视项目建设，忽视客户运营管理体系的影响，这样对综合型房地产企业的发展是非常不利的。因此，近几年我国对房地产行业的调整，对综合型房地产企业运营管理进行了一定的转变，将以人为导向为目标，促使各个方面结构产生了转变，其目的就是提升综合型房地产企业运营管理的效果。

结语：

每一个新事物的出现都要经过一个市场验证的过程，才能知道它是好还是不好，只有适应了时代发展、比原来更为优化与便捷的产品才能得以通过验证，才能被社会所接受。定向房地产开发这种模式也同样需要经过市场的验证，来评价它的优劣。

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