公寓式办公设计初探

【摘要】近年来，随着我国城市化的不断推进，城市人口密度日益增长的同时，全国各地房地产调控政策逐步收紧，一部分人在限购政策影响下没有购房资格，同时也有一部分人想要投资却缺少渠道。而在高密度人口的沿海城市，这一矛盾更加凸显，由于住宅总价过高，使得许多刚刚到大城市打拼的年轻人望而却步。在这样的背景下，总价低、不限购不限贷的公寓受到了市场的追捧，众多的公寓产品也就应运而生。因为需求及定位的多样化，公寓类型也在设计实践中更为多元及更具特色。

【关键词】公寓;建筑设计

1、公寓的分类及定位

公寓一般指供个人日常居住生活使用的居住建筑。通常仅包含有单空间复合功能房间和卫生间，不设置独立封闭式厨房。而根据规划用地性质，公寓可分为居住用地70年产权的公寓以及商业用地性质40年产权的公寓两大类。而对于商业用地性质的公寓，由于2018年国家租售同权等一系列政策的推出，公寓运营产业化，让长租公寓、酒店式公寓这种居住形式，作为时下一种时髦的生活方式，流行在一些刚进入社会打拼的年轻人当中。而另一方面，随着近年来政府鼓励自主创业，对自主创业公司推行了许多优惠政策，小型创业公司如雨后春筍般不断涌现。传统的写字楼设计，由于建筑面积过大，运营成本过高，对于刚起步的小公司而言，并不实用。而公寓式办公可自住又可办公的形式，也更契合创业公司的需求，被初创公司所青睐。

从地产开发的角度而言，在非居住用地上的产品策划中更需要“公寓”这种产品出现，既可以消化容积率，又可以以总价低，不限购限贷的优势将产品快速去化，回笼资金。

而对公寓产品的准确定位及使用者及购买者的分析能使产品在精细化设计的同时更受市场欢迎。下面就结合启迪协信中心公寓式办公楼及华悦商业广场公寓式办公的设计实例，进行设计分析。

2、启迪协信中心1#、2#超高层公寓式办公

2.1工程概况及设计理念

本项目地理位置优越，基地位于近年来重点打造长沙“陆家嘴”的滨江新城核心区，处在滨江新城主轴与景观轴的交界处，周边有A9地块金融大厦超级综合体、渔人码头等赫赫有名的商业地块，同时也是地铁上盖物业。而长郡滨江中学紧邻项目，周边医院商业等配套齐全。项目规划用地面积约2.7万㎡，总建筑面积21.4万㎡，容积率为7.0。本项目用地沿南北向布置商业街主动线，1#、2 #栋为两栋建筑高度147.55m的超高层公寓式办公下设4层商业裙房，分设在地块东侧北面及南面。

公寓式办公塔楼标准层每层约800㎡左右，呈“一”字型布置，通过内走道串联三个核心筒，设备井及前室合理布置，沿内走道两侧双面布置办公用房，由于平面的展开面较长，使得各办公空间均可以得到较好的采光，除了端部的直接采光通风外，另在平面中间设置4个内天井，解决了中间户型的采光通风问题。各办公隔间到垂直交通的路径便捷，平面布置高效合理。

2.2造型设计

本项目立面极具现代感，三栋超高层塔楼高耸入云，简洁大气。外立面采用米白色真石漆，搭配蓝绿色low-e玻璃。立面利用竖向线条强调建筑的挺拔硬朗。

2.3户型及室内精细化设计

为了区别于滨江新城区其余商业地块的公寓及办公产品，也为了体现生态智能化的办公理念，挖掘用地北面长郡中学优势教育资源，该项目户型设计初衷即为打造可自住又可办公的公寓，既契合滨江新城的高端办公属性，又可后期改造为陪读公寓，丰富产品特色及卖点。2.9m+3.2m双开间，6.2m进深，3.1m层高，每套约68平米的建筑面积，打造两间独立办公室的高端办公空间，而采光通风良好的茶水间，也使得燃气入户成为本户型的又一大卖点。每一户的飘窗及花池赠送面积可达3-4㎡。对于办公需求的客户可以利用两室一厅的户型将办公区与会客区独立开来，也可为工作室类型的初创公司提供自住居室的同时满足办公需求。对于有陪读需求的用户，既可以利用茶水间用作日常烹饪，又可以拥有两室一厅，使陪读家长与子女互不打扰，拥有自己独立的空间。

3、华悦商业广场B栋公寓式办公

3.1工程概况及设计理念

该项目位于长沙市天心区，湘府路以南，洞井路以东，地处红星圈核心区拥有良好的商业发展环境，A地块净用地33143平米，项目包括一个大型体验式购物中心、一个生活超市、几处购物街、一个办公塔楼，一栋高层公寓，总建筑面积19.6万㎡。

项目以“悦·生活”为设计理念。依托长沙湘府文化区“黄金走廊”的区位优势，致力引入南长沙最高端的街区型商业形态，打造以水上运动、儿童游乐、体验娱乐和影视文化为主题特色的区域性综合商业体地标。

华悦商业广场B栋商业裙楼共5层，6-26层为公寓式办公塔楼，建筑高度99.3米，塔楼部分双入户大堂设计分别位于建筑1层和6层空中花园位置。以6层为界将塔楼分为办公区域和商业区域，办公区域共有5部客用电梯，1部消防梯兼做客梯使用。公寓入口设置于基地北侧。

塔楼标准层层高均为3.5米，每层面积约为1100㎡。平面同样也采用“一”字型排布，利用内走道两边设置办公用房。同时在高区设置多个公共露台，为住户提供一个休闲，观景的趣味空间。

3.2造型设计

塔楼轮廓以流线型为主，主体色彩为黑白灰，明快简洁，与裙房的木色、金属色形成较强反差，通过各户阳台轮廓变化，展现立面节奏韵律的变化，而塔楼23F及25F的两次退台变化，更突出建筑体量的优雅曲线，增加建筑的视觉效果。

3.3户型及室内精细化设计

该项目SOHO办公的定位，依托于周边繁华的商业氛围以及红星会展中心的概念辐射，平面设计时将各办公空间设计为建筑面积约40-50㎡的SOHO公寓，“Small Office Home Office”的概念贯穿始终。一居室的设计，营造出一个开放的办公与居家空间，而将居住和工作合一建筑理念，在很大程度上满足了当前社会的客观需求。

结语：

上述两个项目，一个依托于周边良好的教育资源及金融城概念，在设计时以大面积的两室公寓为主，可改造为陪读公寓为发展方向;而另一个则考虑的是周边浓重的商业氛围，以期打造一个时尚的SOHO公寓式办公楼，成为更多SOHO办公者的选择。而两者的精准定位也使其在推出市场后，迅速售罄。因此，在公寓式办公的设计中，精准的购买者及使用者需求分析，因地制宜，形成设计产品其自身特色才是提升产品核心竞争力的关键，才能赢得客户，更受大众的欢迎与青睐。

作者简介：

贺小溪（1987-），女，本科，汉族，湖南长沙，工程师，主要从事建筑设计工作。