全国楼市调控潮来袭，细节耐人寻味

地产大爆炸

7月24日，国务院副总理韩正主持召开房地产工作座谈会，引起了业内关注。不仅如此，在座谈会结束后的凌晨，东莞还出台新政，新房、二手房限售期从2年调整为3年。

7月以来，已有包括深圳、南京、杭州等多个热门城市收紧政策。

杭州推出限售、限购、限摇三大政策，规定一户购房家庭同时只能参与一个新建商品房项目的购房意向登记。

7月15日晚，深圳发布严厉调控政策，深户购房需落户满3年且社保满3年，非深户需社保满5年，更明确追溯3年内所有离婚记录，剑指“假离婚”。

7月23日凌晨，南京也提出，夫妻离异的，任何一方自离异之日起2年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

调控频出，意味着当前的房地产已经过热了。

01

今年6月，杭州、宁波、深圳、南京的二手房价格同比增长3.3%、8.6%、14.3%和5.7%。上半年以来，东莞二手房均价更是同比大涨27.6%，达到1.68万元/平方米。

面对二手房价上涨过快、打新万人摇的情况，在房地产座谈会上，副总理韩正强调，要坚持问题导向，高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题，时刻绷紧房地产调控这根弦，坚定不移推进落实好长效机制。

历史不会重复自己，但会压着同样的韵脚。

在仔细研究了座谈会上的讲话后，发现官方对于当前问题还是秉持着“房住不炒”的原则，这一理念在4年前就已提出。

而房地产调控长效机制则在2013年首次提出，并于2016年提出利用金融、财税等五种手段抑制房地产泡沫。

另外，在座谈会上声明的，要实施好房地产金融审慎管理制度，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策，采取差异化调控措施，也都是业内熟悉的基调。

相比2018年政治局提出的“坚决遏制房价上涨”，“加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”，用词孰轻孰重，一目了然。再加上2018年全年发布了438次调控政策，被称为“调控年”。

今年上半年，虽然房地产调控政策次数达304次，但受到疫情影响，基本以适当宽松的刺激政策为主，直到近期才有所收紧。

因此这次座谈会，警示的意味更重。

02

从7月颁布新政的细则上看，深圳在购房资格上的限制确实严格，导致大量炒房客涌入东莞。

对假离婚的“靶向治疗”，深圳也不是首次。

早在2018年7月，深圳就规定购房人离婚2年内买房，也要出5成首付。但政策颁布后，仍有夫妻办理假离婚，并不是为了首付，而是为了解决打新盘房票的问题。

更关键的是，政策并非是不能变通的。

2016年12月，南京取消购房落户，实行积分落户，目的是吸纳优秀人才。3个月后，南京全面升级限购限贷政策，外地人想买房，必须在最近3年内累计缴纳2年以上的社保或个税。

最直接的结果是，2018年上半年，南京卖房30624套，目前市场库存2.4万套，是5年来的最低值。

然而，2019年2月，南京又对政策调整优化，提出“在南京买房面积每满1平方米积1分，最高不超过90分”，缴纳社保限制由“2 年内连续缴纳社保”放宽为“累计缴纳社保不少于 24 个月”。

本科学历积80分，硕士学历积100分，调整后，买90平米的房子即可积90分，买大房子的更有优先权，原本的政策也变了味。

再来看看杭州。

2020年7月，杭州的限售政策提出，以高层次人才家庭优先购房方式购买的新建商品住房，自房屋网签之日起，5年内不得上市交易。人才购房限售5年，而且是从网签之日算起，加上装修拿房，这个政策的影响范围非常有限。

在多次“万人摇”上了头条后，面对杭州即将限售的留言，杭州市住房保障和房产管理局站出来辟谣，明确回复：限售政策目前并不适合杭州。

与之形成对比的是“价格洼地”长沙，同样是限售，长沙2018年“6·25新政”提出的政策是，已购商品房在取得产权证之后的5年才能转让。

除了长沙这样辣手摧“炒房客”的城市，大部分城市只是修修补补，人们似乎也已经习惯了“只听楼梯响，不见人下来”的房价调控。

03

抛开各地因地制宜推出的政策不谈，从国家层级的宏观调控上看，也能摸清未来的大方向。

房地产贷款方面，CMF宏观经济月度数据分析会发布报告显示，不管是人民币信贷规模还是社融规模，今年1-6月份基本用去了60%-70%的预期份额，前期信贷投放超过总量下的平均水平。

因此报告建议，对于房地产市场，不鼓励信贷过于流向房地產市场。

房贷利率和LPR方面，自2020年以来，房贷利率已经连续7个月下滑，远超LPR降幅，2020年7月，全国首套房贷款平均利率则为5.26%，环比下调2BP；二套房贷款平均利率为5.58%，同样环比下降2BP。

4月20日，LPR出现了一次自改革后的最大降幅，一年期的LPR下降了20BP，为3.85%；5年期的LPR下降了10BP，为4.65%。“最大降幅”之后，LPR连续3个月保持稳定。

不难看出，当前利率总体较低，是低息导向。

商品房的库存量则处于历史低值。

截至2020年6月，我国商品房待售面积累计值5.11亿平方米，大约是2013年12月份水平；商品房住宅待售面积累计值2.39亿平方米，大约是2012年12月水平，均处于周期性底部。

宽松的货币环境和整体库存较低的双重刺激下，开发商在拿地上变得积极起来，第二季度，在克而瑞监测的300个城市中，月均土地成交总价均突破6000亿元，溢价率回升至17%左右，显著高于2019年下半年。

和拿地一起走热的，还有销售数据。上海端午新房成交量创10年新高，从更高频的全国数据来看，30大中城市6月30日商品房成交面积达119万平方米，创下近几年来新高。

综合这些背景，就不难理解这次的多城调控，为何只是在房价过热时的抑制行为，而非重拳出击。

事实上，当前核心城市土地供应不足的现象尚未解决，供应量明显不足。尽管地方有意“增供应保刚需”，但短期内很难见效，下半年地产行业进入景气周期还将是大概率事件。

而且，这样虚晃一枪的调控，倒是让投机者有了“追涨杀跌”的心态，他们摩拳擦掌地等待着下一次政策松绑的出现，生怕赶不上这趟车，并如此循环往复。