新晋两口之家的换房决策如何做

文熙

阿树先生和梦迪小姐计划着明年春天举办婚礼。阿树的父母早就在市郊买了一套三居室公寓，预备留给阿树作婚房，目前市价约450万元。但是小两口都在市中心工作，如果婚后搬去新房居住，每天的往返通勤时间太长。梦迪现在租住的小区地段倒是合适，但该小区一套75平方米的二居室公寓，市场售价750万元。

如果用阿树父母准备的婚房置换，资金缺口为300万元，小两口的贷款压力会有点大。阿树的父母提议，他们老两口搬去市郊的公寓，腾出现在住的位于市中心的二居室公寓，给小两口作婚房。如果是这样，重新装修市郊公寓的资金需要约30万元，翻新市中心的老房需要25万元。阿树和梦迪两口的税后月收入总和为2.4万元，换房还贷压力大；如果不换房，又觉得浪费了公积金。

身份、角色的转变，往往意味着责任的转变。单身时，可以让父母罩着我们，成家后，就该我们顾着父母啦。

新晋两口之家，在面临人生重大的选择如结婚、买房时，该如何抉择？

短期理财选择

当下，在余额宝收益跌破1.5%，理财产品收益越来越低的情况下，还有哪些短期理财工具，可以获得较高的收益呢？

1.银行的大额存单

30万元的资金，达到了购买大额存单的门槛。

鉴于这笔30万元的资金要在明年春天投入婚礼和蜜月使用，所以这笔资金需要在保证安全的前提下，再考虑收益的高低。另外，为了兼顾流动性，大额存单可以选择短期如6个月、3个月和1个月期限的。

今年6月，各个银行开始下调大额存单的利率，由之前基准利率上浮50%下调至上浮45%，这样1年期、2年期、3年期的大额存单上浮45%后分别为2.175%、3.045%、3.9875%。

以投资一笔30万元大额存单为例，1年期、2年期、3年期的大额存单和同期的定期存款相比，每年收益将分别相差2025元、2835元、3712.5元，累计的收益则相差2025元、5670元，11137.5元。

以6个月期限的大额存单为例，年化收益率1.95%，半年下来的利息有2925元。

2.结构性存款

这两年，结构性存款非常热门。

根据资管新规要求，银行理财产品需打破刚性兑付，发行更多净值型理财产品，即没有明确预期年化收益率的产品。但是，目前很多投资者仍是习惯接受保本保息的产品，因此结构性存款在一定程度上契合了这部分需求。

在保本型理财产品被监管部门要求退出后，结构性存款成为比较好的补充，满足了部分希望保证本金，但又渴望高收益用户群体的需要。

招行App上就有一款结构性存款：黄金3M存款，92天，预计到期利率1.35%或3.14%或3.34%。20万元起存，存续内不提供申购和赎回，但可质押。

假设最终是中档水平3.14%，半年后，也有利息4710元。

3.創新型存款产品

相比国有大行或者股份制银行，民营银行推出的存款产品利息普遍偏高。如京东金融上一款创新型现金管理类产品，按日计息，活期利率3.8%，起存金额为100元，持满5年，获得4.875%的年化利率。

活期存满180天，利息也有5700元。

选择的短期理财工具不一样，最终获得的利息收入就不一样。

换房时机到了吗

房子对于中国人来说有着不同的意义，因为在中国，房子不仅仅只有居住属性，还具有投资属性，并且年轻人结婚、孩子上学、社会福利待遇等等都和房子挂钩。所以对中国人来说，买房是人生中非常重要的一件事，而越来越高的房价，却让买房成为了一件非常难的事情。

5年期LPR 连续3个月保持3.65%，低息利率持续，购房成本降低，对刚需族来说，现在是换房好时机吗？阿树先生和梦迪小姐，究竟是选择换房，与父母住得更近，方便照顾，还是分开居住？

（1）假设换房

如果考虑换房，资金缺口有300万元，完全靠公积金贷款不可能，双职工公积金贷款额度最高80万元，那只能考虑商业贷款。至于是否可以组合贷，则要看当地政策是否允许。

如果是商业贷款300万元的话，新婚小两口还年轻，可以考虑贷款30年，等额本息，以LPR利率3.65%计算的话，每个月还款13724元。阿树和梦迪两口的税后月收入总和为2.4万元，完全可以覆盖月供，月供占比收入57%，还贷压力会有，但也不至于压弯。而且后期随着工作经历的积累，阿树先生和梦迪小姐的收入还有上升的空间，此时有压力，5年或10年后，这点可能就不算压力啦。

如果是商业贷款组合公积金贷款300万元的话，即公积金贷款80万，商业贷款240万，每个月还款额是13546元，每个月节省178元。

从换房成本来看，可以承担房贷费用。但如果要换房的话，还要考虑一个顺序，即是先卖还是先买，两者的顺序直接决定换房是按首套还是二套算。如果先卖，买房则是首套房，可以享受利率优惠和首付优惠，首付3成只需要225万元；如果是先买，卖房则算是二套房，首付需要6成即450万元资金。

显而易见，还是先卖更划算。

换房的话，翻修老房的资金25万元资金可省，但换房后的新房，也还需要一笔装修资金约20万元。这笔资金，一方面可以直接从存款里拿出来，或者是用大额信用卡刷出来后慢慢还也可以。

（2）假设不换房，而是翻修老房

如果不换房，则只需要支付两笔装修款约55万元。除了把公积金账户现有的资金取出来装修，还可以再额外贷款几十万来装修，银行一般都会有这项业务。贷款最长不超过5年，假设贷款50万，则每年只需还10万的本金再加上2万的利息费，合到每月1万的支出。阿树和梦迪两口的税后月收入总和为2.4万元，也完全负担的起。

完善风险保障

上述两个方案，小两口不论是否换房，婚后的他们都要背负贷款，每月最低1万元，相比之前无债一身轻，肩膀上多了更多的责任。所以为了规避相应的财务损失风险，小两口还需完善风险保障。这笔保费，可以先用30万元的结婚钱的生息钱来覆盖。

当下，小两口最需要的就是身故或伤残责任。可以选择物美价廉的意外险、定期寿险以及百万医疗险来覆盖风险，保费控制在1000元以内。

若还有资金，可以考虑重疾。鉴于资金有限，可以每人投保50万元的1年期重疾险，再加30万元的支付宝重疾互助额度。

财务分析

鉴于小两口目前收入较低，还有日常开销，还贷压力颇大，可居住父母的市区二居室公寓，购房计划從长计议。目前的理财目标，首先是做好30万元婚礼蜜月准备金的短期配置；其次是多元配置每月的剩余资产，努力稳步增长，为日后购房做准备。公积金也可通过其他方式利用起来。

理财建议

短期稳健增值，助力蜜月婚礼。

由于30万元存款要在一年内用于婚礼和蜜月，所以建议做短期配置，定活搭配。建议配置保本产品为重，因为这是一笔即将使用的资金。其中20万元买入交通银行活期理财天添息步步盈结构性存款〔自有产品，保守型（1R）〕，这款产品灵活性和收益兼具，既可以随时支取，以备不时之需，也可以存较长时间，让收益稳步增长。万一婚前需要一些筹备支出，这笔资金也足够应对。

剩余10万元，可做定期类配置，用于婚后蜜月。建议购买交银添利6个月〔自有产品，稳健型（2R）〕，半年后继续购买交银添利3个月〔自有产品，稳健型（2R）〕，之后放入活期理财，以备支付婚礼和蜜月费用。

基金定投降风险，积少成多配保险。

假设小两口每月生活支出1万元，每月家庭月收入结余1.4万元。其中4000元建议每月做基金定投，平摊风险。剩余1万元，每月购买交通银行薪金A款理财，属于存款类。每月零存，急用也可支取。存满一年后整取，分为两层配置，一是配置交通银行代销的交银康联乐享无忧产品，因为按照小两口的状况，需要配置一款百万医疗作为保障；二是配置交通银行代销的沃德睿享债券增强1902〔平衡型（3R）〕，实现资产稳健增长，攒钱为日后买房。

公积金定期提取，合理配置也可增值。

小两口担心不买房，公积金会浪费，但是买房还贷压力又太大，所以建议，公积金可每年提取。按照每月工资2.4万元计算，公积金一般缴存比例为1∶1，单位和个人各缴8%，也就是每月公积金共有3840元，一年公积金结余为46080元。提取的资金，推荐购买年金保险，作为长期储备，为日后买房做打算。