“理性选择”也要有度

2020-10-15 00:11:55 南风窗 2020年21期

9月底,一份恒大“求助信”广为流传。恒大方面否认了这封信的真实性,但恒大资金不宽裕,负债率较高,这早已是公开的秘密。

恒大的“反击”措施包括两方面:一是香港的很多分析师集体对恒大给予了正面评价,这些投行分析师来源很广,基本上在香港的主流投行都发了声。二是民企朋友圈用实际行动来力挺恒大,比如内地民企苏宁购入恒大的股票,而香港大亨刘銮雄、郑裕彤家族旗下的企业也开始购入恒大票据。

“许首富”的朋友圈横跨内地和香港两个市场,这场危机暂时看起来告一段落。但事情肯定还没有结束。债务的钱和股权的钱是不同的,前者需要刚性兑付,而后者不需要。因此,在获得A股的入场票之前,债务偿付将一直都是恒大必须处理好的问题。

实际上,并不止恒大一家,债务问题一直都是民企大财团的一个标签。在货币宽松的时代,这个标签沉入水底,民企财团利用宽松的融资环境和蔚为壮观的融资工具(银行、信托、股市甚至互联网金融平台),得以实现资产规模的快速扩张,大者恒大。但在货币趋紧的时点,负债的标签便浮出水面,万众瞩目。

业内分析,本轮调控对恒大影响最大的是“三条红线”的规定,即房企剔除预收款的资产负债率不得大于70%;净负债率不得大于100%;现金短债比小于1。“三条红线”显然全部都针对偿债能力,从长期偿债能力到短期负债能力都有涉及。对于房企尤其是那些经营激进的民营房企来说,无疑犹如紧箍咒般存在。

可以说,调控的目的或许并非剑指房价的高低,更多是针对楼市供给侧的风险。近年来,中国的房企早已开始大规模下沉三四线城市,甚至是中西部的县城都可以随处可见“知名房企”的楼盘。下沉的确是好事情,它改善了小城镇居民的居住环境,也提升了县城景观的“国际化水平”。

下沉也带来了一些隐忧。中国人有着“向上跨越”的购房倾向。比如,一部分居住在二线城市的人会尽量为子女准备一线城市的房,三线城市的人则准备二线的房,以此类推。最后,縣城的房则由来自乡镇的富人和县城留守的中低收入者购入。选择拥有更好公共服务的高一级城区居住和养老,这是人之常情,但在某些时候,这些房子却可能是用来投资的。因为三线城市以下,当地能提供的就业岗位并不多,外地打工当地买房,并不稀奇。

这种过度下沉,带来两个问题。一是不少并非高收入的人群,将高比例的个人财富配置于非核心城市的房产,堆积了按揭的债务。而且,这些非核心的物业并不抗跌,一旦出现价格下行,那么将是一种不可小觑的金融风险。

另外,三四线和县城遍地开花的房地产,也严重透支了“六环外”的购买力,挤压了国内市场的消费。实际上,这种“六环外”的消费由于消费者基数的巨大,对中国经济尤为重要。很多移动互联网时代兴起的互联网新锐,正是依靠他们的购买力溢出才得以崛起。因此,保存这种消费能力对中国经济的转型异常重要。

当然,造成这些问题的原因并非完全是由于地产商的下沉战略。但不可否认,它们至少是推波助澜者和受益者。

除了民营地产商,回顾这些年的民营大财团发展历史,它们在某些节点时常出现“经营大方向”的偏差。在过去,一些民营财团利用人民币汇率的高点,加大海外投资力度,购入海外资产,成为跨币种的宏观对冲投资家。这种行为的确是基于经济理性的选择,但客观上也在人民币币值和外汇储备等领域产生了负面的影响。最后,一些民企大佬幡然悔悟,将资金撤回国内,并纷纷高调宣布要做多国内市场。

这一次,民企财团通过高负债推动的下沉战略同样是基于经济理性。因为,一线城市的土地供应并不充裕,而且价格也不菲,并不适合所有人。非核心城市却是一片蓝海,先到先得,快种快收。于是,速度成为一切:有的地产公司抓建设速度,别人卖得快,但我不但卖得快,而且建得也快,所以工地频繁出事故;有的公司则希望在融资速度上做文章,在香港高息发行美元债,还本付息压力大,自己也时常陷入债务危机的传闻之中。

民营企业家拥有最敏锐的嗅觉,不论对金融市场,还是对大趋势都有把握能力。然而,把握大势总需要有一个度。赌博,肯定是不行的。