民法典物权编关于居住权法律问题分析以及完善建议

张燕 林兴勇

摘 要：从2001年以来，我国法律是否纳入居住权这个问题就引来了激烈的讨论。从去年民法典草案二审稿开始，就一直在讨论，一直到5月28日，《民法典》的出台终于让让这个制度尘埃落定了。但是，仔细的分析这个制度会发现存在很多的问题，例如居住权类型、权利义务的规定已经在具有中国特色的宅基地上的适用是有空白的，因此，提出了几点完善建议。

关键词：民法典;居住权;问题;完善建议

一、 居住权起源以及立法沿革

（一）域外起源和规定

居住权产生于古罗马时期，居住权指的是对他人住所享有占有、使用的权利。古罗马时期的居住权实际上是一种人役权，涉及到用益权和使用权。古罗马所规定的制度对现代的法律产生了重要的影响。域外关于居住权的规定还有法国和德国。德国的这一制度主要体现德国法当中，德国的法律有六十条规定了用益物权，规定了不可以转让、不可以继承。《德国民法典》中规定了物上用益权、权利用益权、财产用益权三种用益权类型，其中的物上用益权包括了对于他人房屋予以使用、收益的权利。《德国民法典》中还规定了人的限制役权，指的是为特定人设定的物权性质的不动产使用权。“和地役权相比，限制的人役权强调该权利为某个人利益，即为某一特定的人设定的役权，而不是为了土地的利益;和用益权相比，限制的人役权具有只能在不动产上设立，而且只能为某一特定的人设定的特点。”这一权利的主要形态为居住权，即居住他人房屋的权利。而在法国法典中，居住权仅仅规定为使用权，就没有德国民法典那么的详细。

从這三个国家来看，虽然权利的规定有所差异，但是都有他的共同的特点，就是都是为了他人的居住而设立的。

（二） 我国的立法进程

居住权在我国2001年就提出了建议，同时在婚姻法的司法解释中也给出有关“居住权”的规定。2002年物权法草案也规定了居住权，但是在最后的五审稿当中，删了这个规定。物权法在修订的过程中也是多次提到了这个权利，但是都没有通过。今年在编撰民法典的时候，这个问题在此引起了激烈的讨论，最终2020年5月28日，民法典的出台使得这一制度尘埃落定。

二、 居住权制度存在的问题

（一） 居住权类型单一

从我国民法典的规定来看，居住权是无偿设立的，除非双方有约定，并且居住权不可以转让，不可以继承，这就决定了它是社会性居住权，因为不可以流通，具有一定的封闭性。这也是在民法典草案之前有学者对于居住权设立的反对的理由之一。因为居住权设立，就大大降低了房屋的流通性，不利于商品交易。很少有人愿意买只有所有权，但是使用权有限制的房子，因此设立了居住权之后，很有可能导致房屋的市场价值下跌。还有就是，设立的居住权具有一定的社会保障性，但是物权法的根本是为了发挥物的最大价值与效用，而不是像社会保障法一样，更多的强调社会保障性，那么上述的居住权的弊端就跟物权法的原则相违背了。所以我认为，居住权不应该仅仅具有社会性，应该加上一定的投资性，这样才跟物权法的设立宗旨相符合。

（二） 居住权相关权利义务存在缺陷

我国在民法典中并没有明确的规定居住人的权利义务，只是简单的规定不得转让，不得继承。但是正是这一制度的设计，就会导致权利人不会在意房屋的改良与维护，相关的权利没有明确的规定，比如说收益权，民法典就没有专门的规定，对于住所的增值部分，已经明确不可以由居住权人享有，但是对于住所的树木的自然孳息所产生的收益是否归居住权人享有呢，法律在此存在一定的空白。对于居住权人是否对住所享有租赁权，法律给出了规定，除了合同另有规定除外，否则不可出租。看起来这一条虽然给予租赁权一定的调整范围，但是我觉得是有所欠缺。试想一下，如果一个主人为保姆设立一个居住权，但是当时合同中并没有约定租赁的条件，那么如果主人去世之后，保姆因为生活困难，又因为住所面积较大，想提高住所的利用率，此时，该住所想要出租就会违背法律的规定，所以，我认为对于租赁权可以完全放开。物权法的宗旨就是要提高物的利用效率，如此设置，是否违背了该原则值得思考。另外，在新的法律中，并没有规定，居住权人需要履行哪些义务，例如保管修缮等，我认为这一块有一定的缺失。权利跟义务具有一致性，有什么样的权利，就相应的有什么样的义务，只规定享有占有、使用的权利，不规定所享有的义务，显然这是对房屋所有权是不公平的。

（三）对宅基地中居住权的适用问题存在空白

由于居住权是一个舶来品，作为民法典的一个新规定，在具有中国特色的宅基地上适用，必然会面临各种问题。但是民法典对此并没有做出明确的规定，势必会导致以下问题的出现。第一，在农民的房屋上设立居住权，是否会对集体所有权产生一定的影响，这是有待讨论的，有人认为会进一步掏空集体所有权;而另外一些人认为没有影响，即使有影响也是无固定期限的宅基地使用权对集体所有权大的影响，而不是居住权，要分清楚使用权与居住权的关系。第二，如果宅基地使用权没有登记，居住权的设立会不会有一些问题。第三，如果宅基地因为使用权人持续的享有缺失的条件，此时如果集体要求收回，那么居住权可以对抗吗，这时候民法典规定两种居住消灭的情形是否存在一定的问题。宅基地上设立居住权，那么居住权人是否必须是一个集体成员。宅基地在征收的时候，居住权人的补偿问题，是一个需要思考问题。如果不补偿，是否对居住权人的权利造成损害，但是如果像其他的用益物权给与对价补偿，那么就会导致权利的滥用，这样大家都会在宅基地上设立居住权，在国家征收的时候，就能够得到相应的补偿，居住权是用来保障社会某些特定群体利益的，而不应该作为牟利的工具，为了防止这一权利北滥用，我认为相应的法律应该给出规定。

三、 有关完善居住权的立法建议

（一） 扩大居住权的类型

居住权分为投资性居住权跟社会性居住权，从我国新出来的民法典物权编来看，法律明确规定了不可以转让、继承，没有约定都不能出租，由此可以看出，这个居住权属于社会性居住权。为了保证社会利益。但是，投资性的居住权更加符合社会发展的要求，不仅仅可以使用，还可以收益，一举两得，所以，建议我国民法典扩大居住权的类型，这样可以将物发挥最大的效益，也符合物权设立的宗旨。

（二） 完善居住权的相关的权利义务

居住权是权利人对他人住宅进行占有、使用，首先就主体来看，草案仅将其限定于居住权本人，但考虑到生活实际需要，可以将主体范围放宽至与居住权人有密切关系的家庭成员、护理人员、保姆等。其次可以规定居住权人有权对住宅的相关附属设施在不对房屋造成不利影响、不改变原有结构功能的情况下，予以必要地利用，也是为了避免所设定居住权过于僵化而不适于实践需要。

有关居住权人的义务则可以包括居住权人应该负担在居住期间对住宅日常维护、设备设施修缮等负担问题，但有关房屋的大型改建维护的花费依然应当由房屋的所有权人承担。

（三） 增加对宅基地居住权的规定

《民法典》中规定，居住权必须要进行登记，如果对于未进行登记的宅基地，但是又要设立居住权，我认为对此可以放宽要求。对于设立居住权的宅基地，如果宅基地使用权人持续的缺失享有权利的条件，那么居住权的对抗问题如何解决。此时，民法典规定的居住权限届满或者居住权人死亡，居住权消灭的情形就不再能够囊括上述的情况，当然，如果合同中有相关的约定，那么就能归结到期限届满中，如果没有规定就不行了。我认为如果没有规定，居住权不能够对抗集体产权，民法典在规定居住权消灭的情形应该再增加一条关于农村宅基地使用权被收回的这种情形，居住权应该随即消灭。如果就居住权人非本集体成员，我认为也可以其设立居住权，但是需要得到集体成员的同意就可以，集体可以要求有偿并且分享收益，居住权人是集体成员，那么就不需要经过同意，也不用再分享收益。对于同一个房屋，我认为抵押跟设立居住权两者是不冲突的。对于宅基地使用权征收是否需要能够得到对价补偿的问题，我认为应该规定遵循合同的规定，如果没有规定的情况下，我觉得应该自然终止，因为居住权是无偿设立的，如果直接的责任补偿利益，就会导致权利失衡。

[参考文献]

[1]杨静.居住权法律问题研究[D].河北师范大学，2020.

[2]何涛.论我国居住权保护的法律进路[J].厦门特区党校学报，2020（02）：74-80.

[3]荣晨凯.浅析居住权人的建筑物区分所有权[J].法制与社会，2020（12）：214-216.

[4]左丽.对物权编设立居住权制度的分析与建议[J].四川职业技術学院学报，2020，30（02）：32-36.

[5]杨慧.论我国居住权立法的必要性[J].辽宁经济，2020（03）：52-54.

（作者单位：安徽财经大学法学院，安徽 蚌埠 233000）