发挥党建引领作用破解商品住宅小区治理难题

陈铭杰

商品住宅小区是新时代城市基层党建工作的重要阵地。党的领导要全面落实到城市基层，必须在商品住宅小区治理进行破题，深刻把握其基本结构和特点，有效嵌入内部治理结构，与业委会、物业公司有机结合，深度融合，实现以党建引领基层社会治理创新。

一、商品住宅小区的特点

商品住宅小区是指房屋产权可自由交易的相对独立封闭的住宅小区。与传统的老旧小区相比，商品住宅小区在治理主体、居民结构、社会形态等方面有着不同特点，是相对独立的治理单元。

一是在产权归属上，商品住宅小区一般产权都比较明确、单一，没有保障房、单位房等公产房，除了共有部分外，产权都归属个人，不存在产权纠纷。同时，因存在物业共有关系，小区居民有着共同利益纽带。二是在人员结构上，商品住宅小区一般年轻人多、高端人口多、在职人员多，老年人多因带孩子到小区居住，居民对政府的依赖性弱，自治意识和自治能力强。三是在社会形态上，不同于农村的“熟人社会”和老旧社区的“半熟人社会”，商品住宅小区是 “陌生人社会”，人与人之间交流互动少，关系不紧密，对门邻里不认识也是常态，在小区生活中更注重法治和规矩。四是在物业服务上，商品住宅小区普遍选聘市场化物业企业进行物业管理，物业工作人员多，服务较为完善，有的还按楼栋配备专属管家，负责小区大事小情，小区物业费高、收缴率一般也较高。五是在小区管理上，商品住宅往往采取封闭式管理，通过门禁系统、升降杆等方式严格人员、车辆进出，小区资源不对外开放，内外泾渭分明。六是在治理模式上，商品住宅小区具有较为完善的治理主体，小区选聘物业公司提供服务，选举业委会进行自治，对社区基层政权是相对独立的，一定程度上是一个独立的基层治理单元。

二、商品住宅小区治理中存在的问题

商品住宅小区是住房分配制度改革后产生的新生事物。伴随商品房的大量开发，上世纪90年代物业管理公司迅猛发展，本世纪初业委会也大量涌现。相比商品住宅小区的发展速度，基层政权对它的领导相对滞后，党建引领商品住宅小区治理仍需进一步破题。具体来说，还存在以下问题。

1.业委会履职不到位。业委会是商品住宅小区的重要治理主体。业委会建强了，就能在小区公共事务中发挥重要作用，有效保护业主权益，监督物业公司履职尽责。业委会弱了、变质了，就会产生业主“维权”、业委会派系斗争等问题，引发基层治理危机。业委会履职不到位主要存在两种情形：一是物业强业委会弱。主要在未成立业委会或业委会瘫痪的小区，这些小区业主没能够有效组织起来，而物业公司由于具有专业和信息优势，在小区中居于主导地位，容易发生侵害业主利益的风险。比如，成立首届业主大会和业委会时，部分开发商不提供准确的户数证明;有的业委会组织动员能力弱，因会议难以实现参会人数和表决人数“双过半”，导致会议无法召开，难以形成一致意见。二是物业弱业委会强。主要在业主自发成立业委会的小区，业委会可通过业主大会行使选聘和解聘物业、决定公共部分收益使用等权利，一旦组织起来就会对物业公司形成优势。由于业委会工作的专业性和复杂性，“代议式”组织结构又缺乏有效监督，容易形成寡头垄断，进而造成业委会权力滥用和派系斗争。如有些业委会与开发商或物业公司勾结，利用维修监管漏洞，谋取私利损害业主利益;有些业委会成员利用职权免缴物业费。

2.基层党组织全面领导意识还不强。街道社区党组织在领导基层治理中往往存在“厚此薄彼”的现象。在老旧小区中，党组织领导作用一般发挥得比较好，贯彻党的全面领导的意识较为自觉。但在商品住宅小区中，却存在不敢领导、不愿领导的现象。一些基层干部认为，商品住宅小区是一个封闭的“私人空间”，有业主自治管理，又有物业公司专业服务，不需要社区“插手”，把注意力集中于老旧小区;遇到业委会内部矛盾，也抱着“不掺和”“不接烫手山芋”的心态。有的业主认为，小区的围墙是“公”与“私”的界限，公权力止于围墙之外，甚至把业委会与社区对立起来，只要哪位委员与社区来往密切一点，就扣上“被招安”的帽子，在社区群里肆意辱骂。这种现象的出现，一方面是由于商品住宅小区封闭性和人员结构的特点，社区公共管理服务难以延伸、辐射到这里，更重要的是存在认识上的误区。商品住宅小区并不是纯粹的“私领域”，涉及大量公共设施、场所和资金的管理使用，一旦内部协调失灵就容易转变为外部矛盾，甚至表现为堵路、拉横幅等群体性事件。党建工作说到底是人的工作，人群在哪里，党建工作就应跟进到哪里，没有例外，没有“独立王国”。

3.党组织对商品住宅小区领导力、组织力相对弱化。部分街道社区干部不掌握辖区内业委会、物业公司基本状况，对业委会成立、退出及职责等基本制度不清楚，不知道如何做业委会、物業公司工作，党建工作大而化之。有的党组织对业委会人选不敢把关、没有“话语权”，选出来是谁就是谁，导致少数别有用心的业主混入业委会中，侵害业主利益;有的党组织把对老旧小区的领导方式套用到商品住宅小区，不注重发挥业委会能动性，忙得团团转却“吃力不讨好”;有的索性放任小区自治，把领导等同于维稳，出了问题却束手无策。解决这些问题，是新时代赋予基层党组织的新课题，必须认真加以研究，积极探索基层党组织领导商品住宅小区治理的新路径。

三、党建引领商品住宅小区治理的路径

街道社区党组织要领导商品住宅小区治理，必须把党的领导有效嵌入到小区内部治理结构中，善于“借力”， 充分发挥业委会能动性，监督业委会、物业公司履职尽责，协调解决物业纠纷，确保“到位不越位、监督不对立、合作不替代”。

1.旗帜鲜明加强对商品住宅小区全面领导。一是加强宣传引导。采取政策宣讲、展板横幅、媒体报道等方式，将落实党的全面领导的意识全面、准确、不容置疑地贯彻到街道社区干部、小区居民以及业委会、物业公司中，消除认识误区，营造舆论氛围。二是理顺商品住宅小区各类治理主体关系。构建社区党组织领导、居委会指导、业委会自治、物业公司服务的社区治理体系。推动符合条件的社区“两委”成员进入业委会。社区党组织可以向业委会选派执行秘书，协助做好业委会日常工作，提供专业帮助，提高业委会决策能力。三是强化业务培训。把加强党组织对商品住宅小区领导作为专题纳入社区党组织书记培训，邀请物业律师和行业专家、经验丰富的社区“一把手”和业委会主任进行业务培训。定期组织业委会主任和物业公司负责人培训。加强对物业律师的教育培训，接办物业纠纷和维权案件要主动向相关社区党组织通报。四是推动党建要求进章程。结合业委会换届，“一小区一策”稳妥推动业委会将接受社区党组织领导和加强党建工作内容写入业主大会议事规则。

2.串点成线加强行业统领。一是在街道层面建立物业企业联合会，将辖区内所有物业企业纳入，加强行业自律，规范经营行为，促进会员交流合作与互帮互助，推动会员积极参与共驻共建。二是成立街道、社区“业委会联谊会”，定期组织业委会主任交流讨论，问题共议、经验共享，推动业委会规范化管理，不断提升治理能力;建立业委会工作资源集聚平台，制作物业企业、外包服务、工程供应商、法律咨询、财务咨询等名单，供业委会挑选。三是加强对业委会培育引导，街道建立业委会孵化中心，整合优秀社区书记、先进业委会主任、行业专家、政府相关职能部门等资源，指导培训业委会成立和运行;设立业委会引导资金，对辖区内业委会评星定级，星级业委会以项目形式向街道申请资金，社区党组织监督资金使用和项目推进。四是引入专业社会组织，参与小区物业服务费评估、相关法律法规咨询、业委会管理和运作培训等业务，协助社区党组织做好业委会组建换届、物业公司选聘、物业矛盾纠纷调解等。

3.抓实物业企业、业委会党建工作。对于物业企业，以街道物业企业联合会为依托，建立行业性党组织，实现对辖区物业企业全覆盖，由街道选派干部担任党组织书记，切实加强对物业企业领导;将物业企业党员比例、党建工作情况作为物业企业信用评级、项目招投标的重要依据。对于业委会，结合业委会换届和补选，大力推行党员比例过半、业委会主任由党员担任。大力推动业委会成立党组织，业委会成员中党员（包括隶属和非隶属）人数在三人以上的，应当建立党支部，隶属于社区党组织，并由党员业委会主任担任党支部书记;业委会成员中党员人数不足三人的，社区党组织可以向业委会派驻党员，参加业委会工作例会，为业委会工作提出意见或建议，派驻党员可以作为业委会执行秘书。

4.盯紧重要环节提前介入。一是在业主入住前提前介入。新开发的小区，经常会因工程质量问题引发业主与开发商纠纷，社区党组织要在开盘初期就提前介入，善于运用微信群等手段为业主答疑解惑、提供专业咨询服务，协调解决问题，赢得业主认可，发现培育业主骨干。二是在业委会成立和换届前提前介入。积极引导那些政治意识和组织能力强、热心公益事業、有一定时间的业主担任业委会主任，鼓励有条件的公职人员参选业委会主任，可作为基层工作经历;优化委员结构，确保在职与退休、年轻人与中老年人都适当配备;严把人选条件，适时实行资格条件联审，防止被判处刑罚、侵占公共财产和资源等类人员进入业委会。三是在物业公司选聘前提前介入。要把好动议关，业委会决定解聘、选聘物业公司须有充足理由并经社区党组织同意;要把好信息关，社区党组织要指导或会同业委会充分调研掌握物业公司情况，并通过各种渠道详细公示有关信息;要把好划票关，社区党组织要组织力量协助业委会入户划票，防止搞内幕交易;要把好签约关，指导业委会因地制宜与物业公司约定合同有关内容，没有业委会的小区，业主可以委托居委会签订合同。

作者系中国科学院控股有限公司党委办高级主管

责任编辑：张 莙