基于不动产统一登记制度下土地政策问题的探究

【摘要】不动产登记的实施，不仅有利于《物权法》的有效实施，而且可以保护不动产交易的安全和不动产所有者的权益。在传统的分散式不动产登记中，由于资源浪费的问题，导致不动产登记的效果不明显，因此实施统一登记不动产，可以巩固分散式不动产登记的职责，进一步优化工作流程，简化办证流程。本篇文章主要分析了不动产统一登记制度下土地政策的问题，提出了一些措施来改进不动产统一登记制度的土地政策。

【关键词】不动产;登记制度;土地政策;问题

从根本上讲，不动产登记制度是一种物权公示方法，通过法律的形式向公众公证和公开社会的当前状态、财产问题和财产变化，第三方可以正确地分析和理解财产权，以做出良好的判断或交易，而不是登记机构对物权的管理行为，这也正是最容易混淆的地方。同时，需要注意的是制度要件的申请人不具有恶意性，物权没有瑕疵，这样才有助于保护各方的合法权益不受侵犯，并有助于规范交易的行为和交易市场，安全有序地进行监管。

1、不动产统一登记制度下土地政策存在的缺陷

1.1不和谐性

土地所有权人的主体不明确和不具备现实性。在《土地管理法》土地所有权人的主体是模糊和不现实的。在《土地管理法》中，土地所有权属于中央政府和国务院，不需要土地登记。据判断，农地组织没有确定的农地所有权主体，农村人民委员会没有民权，村政府仅是管理者，而不是所有者，农户是农户，这也就使得地所有权问题是不现实的。

1.2不完整性

关于国有土地所有权的大多数法规尚未执行，例如，国有土地的所有权由地方政府占用，控制和处置，因此只有所有者代表拥有者。同时，就非收入和土地处置收入而言，土地收入并不完整。此外，公共土地的所有权也不完整，主要是由于所有权是官方所有权，所有者不使用公共土地，内容不完整以及处置仅限于抵押，限制和弃权。

1.3不科学性

集体土地使用权包括集体所有权的权力，但是这种所有权主要是形式和政治所有权，并且主要是在农民的无限期，非当前和自由土地使用权中规定的。同时，如果建设用地使用权存在违规情况，例如，当地的农村集团经济组织可以通过自由分配获得土地使用权，则主体企业可以出租和使用农村集团建设 土地，由于这些问题，共同的土地使用权避免了所有权，并导致土地经营资产的价值和资本损失。国有土地使用权也剥夺了国家的土地所有权。换句话说，当前大多数土地补偿政策主要来自地方政府，而土地所有者实际上并未参与其中，因此产生的土地价值分为土地使用者和政策。此外，国有土地授予的土地使用权的存在，主要是由于土地始终是自由，无限期和不可移动的，这使得土地所有者消耗土地，导致土地资源分配和利用效率低下。

1.4不严谨性

耕地供应对土地面积的主要影响是，现有耕地更多地用于农业生产而不是建筑业，但目前所谓的农村集体土地供应，国家并没有明确的法律规定，60%的土地用于耕地生产。不寻求所有者的同意和政府机构的批准，对集体土地所有权的权益实行无限制分配可能会造成损失。还有一些集体土地需要用于国家建设，国家向土地所有者提供“固定补偿金”。

2、不动产统一登记制度下土地政策的改革措施

2.1重构土地权能需求

按照不动产统一登记的要求，有必要在现行的土地所有权制度中废除双重制度，重建土地权能需求。根据我国广大土地的现状，人多土地少的局面，国家和农民之间土地所有者的权利和义务要更加直接，统一规划和合理利用，土地生产能力和土地利用率必须进一步提高。管理和巩固城乡一体化土地分类体系，实现土地综合管理，有效促进我国经济社会健康全面发展。

2.2構建新型的土地权利体系

双重管理方法被转换为综合的土地权能机制，由中央政府控制着全国的土地主权，并确定主权机制。根据各种地区条件制定具体的发展计划，以巩固土地管理权和调解权，并在土地所有权制度下实现土地的经济价值。为了建立完整的建设权，土地所有权分为短期和过渡期，土地所有者必须通过法律手段取得一定时期的建设权，进行产品投资，创造建筑价值。另外，对于真正的土地使用者，可以通过采用合同，租赁，付款和价值获取过程来实现租赁权的价值。

2.3实现城乡一体化土地管理

不动产经济价值的实现是基于同一价格，同一地点的，因此有必要突破土地国有双重制度的约束，以确保登记的统一性。（1）统一采用土地使用控制方法来进行许可证的过渡注册。（2）将土地出让金改为不动产，并实行年度税收制度，以调整某些市场的不公平房价和资源浪费问题。（3）确定国有土地的森林权;（4）消除国有土地上的不正当权利;（5）增加土地使用税和超额所有权税;（6）鼓励过渡时期实施土地登记，提高土地利用率和土地价值。

2.4清理闲置建设用地和盘活存量土地

由于闲置建设用地现象一直存在，我国发展的当前瓶颈主要是土地供应不足和土地利用不善，制定有效的土地利用限制机制。通过清理大量闲置的建设用地，可以增加土地供应，保证土地需求，同时转变依靠新的传统土地利用方式，积极促进经济发展方式转变，促进土地利用。振兴现有建设用地库存是工业创新和创新驱动的主要内容，现代工业的发展需要更全面的土地利用和发展模式，通过紧急土地供应方式进行土地政策创新是紧迫的和契约性的土地流转，是具有可行性的，通过促进土地使用来提高土地使用率。

结语：

当前我国不动产统一登记制度仍有一些弊端，为了推动新形势下不动产统一登记制度的顺利进行，就需要积极采取有效措施，通过整合不动产登记制度，进一步推进土地制度的改革与创新。实现土地资源的有效开发利用，促进土地资源的可持续发展。

参考文献：

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作者简介：

上官鹏飞（1982-），男，汉族，山东临沂人，本科，现工作于临沂市不动产登记交易中心，中级工程师，研究方向为不动产登记交易方向。