城市轨道交通已运营场段加盖造地实施方案研究

2020-11-06 05:25:13 中国房地产业·上旬 2020年10期

巨鹏炜

【摘要】上盖开发作为建立于轨道交通建设基础上的土地开发方式,对减振动、噪音和消防技术要求高,因此要给予特别关注。基于此,在系统化的开发过程中,借助某市地铁停车场上盖开发项目,就城市轨道交通已经运营场段加盖造地实施方案进行分析,旨在为同领域技术人员提供一定理论参考。

【关键词】城市轨道交通;加盖;造地;上盖开发;方案

随着城市用地日趋紧张,城市轨道交通车辆基地的开发在全国拥有轨道交通的城市中占比越来越大,在规划线路中多采用一体化设计,同步实施。对于既有线路车辆基地,若不进行开发,对地块则是较大的资源浪费;若进行开发,因在先期建设中未充分考虑到预留条件,后期改造时地铁已经正常运营,改造工程对运营安全会带来极大地压力和挑战。

1、工程概况

某地区地铁停车场位于高新软件新城北端,总开发用地面积15.7万m2。停车场主要承担列检和停车作业,总建筑面积3.9万m2,包含运用库,综合楼,洗车库等建筑。停车场用地北侧预留了40m宽,约2公顷的开发白地,用地南侧预留了36m宽约2.1公顷的开发白地。同时运用库屋面预留了上蓋开发条件(盖板标高9.3m)。为保证上盖开发合理性、科学性,现对本项目上盖开发的应用模式基本情况进行分析:(1)开发用地范围内全部实施上盖开发,上盖开发为9.3m标高和15m标高两层盖板:其中,±0.0m停车场用地范围内,运用库屋顶盖板消防改造和加固改造,洗车库进行原址重建,停车场场内其余设备用房均进行迁建;9.3m标高盖板为小汽车停车库和上盖幼儿园;15m标高盖板为小区活动场地和绿化层;南北侧白地为写字楼、商业和住宅开发;(2)上盖开发指标:容积率2.6,总建筑面积约58.42万m2,计容面积约40.90万m2。业态主要包括办公、商业、住宅、幼儿园等多种业态。

2、城市轨道交通上盖开发实施方案研究

2.1开发模式

在城市轨道交通上盖开发模式选择的过程中,可广泛吸取国内外成功案例,在优化开发模式的过程中,对开发模式的适应性进行分析,为选取适宜本项目的最优开发模式奠定基础。相关研究发现,国内外应用相对广泛的三种开发模式即:TOD模式、RBD模式和TBD模式。

其中,TOD模式主要通过新建居住区、配套商业区和办公区,形成疏散型的城市中心城区,解决人口压力,搭建新城建设模式。此模式应用对于上盖开发模式待开发地块的周边环境要求较高,主要可依托于城市轨道交通站点来实现暂时性的人流疏散。RBD模式应用背景下,城市轨道交通上盖系统开发主要依托于城市发展特色,可通过构建大面积的开发空间,为城市旅游业等商业经济宣传提供空间。此种开发模式对于城市旅游季节性变化相关。TBD模式主要应用于城市已建成区域内,充分利用现有地块,对周边居住、商业及产业发展功能需求,赋予一定开发主题,行车类似于CBD多功能的使用复合区。

综合对比,选取TOD模式实现本项目的开发,公共交通引导开发模式的应用,为轨道交通土地利用与开发提供了重要依据,尤其是在公共交通站点周边土地高强度开发的背景下,公共使用应优先。

2.2城市轨道交通已运营场段加盖造地实施方案

2.2.1实施方案的主要内容

本项目实施方案主要针对于既有的线区域内的上盖施工方案进行合理编制,主体施工内容包含有:上盖结构施工、运用库屋顶盖板加固系统;库内消防改造系统、上盖施工过程中的接触网、通信等工程,还包含其他附属迁移施工内容。

为最大限度减少施工对地铁运营的影响,拟采用半停电分幅施工,即根据现有供电分区,咽喉区采用南北分幅施工,先停运南半幅L1~L9股道(L10、L11作为安全隔离区,考虑不停车并作断电处理,同时作为应急备用线路,多余车辆可停放至地铁车辆段),施工南半幅,待南半幅施工完毕调试验收通过后,能正常运营;再停运北半幅L10~L17,施工北半幅。

整体施工区域的划分:依据既有线施工区域的环境条件,可将有线施工区域进行划分,如运用库接触区域、咽喉区域及出入段区域三大部分;如果施工条件具备,则可考虑将三个分区平行施工,并按照设计图纸将干流水段进行合理划分。最后应组织水流施工。

2.2.2主要技术施工方案

(1)接触网的改造。在门式支架附近重新安装单柱支架结构,可采取临时腕臂悬挂接触网的方式,将接触网安装于新的支架结构上,然后将原有的门式支架结构拆除。

(2)信号及通信系统的改建。首先需对信号楼建筑施工,按照相关要求增加传输设备,并形成成环保护,在确保正产施工的前提下,不断优化无线信号并进行测试,若施工措施及新建构筑物对现有信号覆盖有影响,则考虑新增无线信号设备,确保施工期间的信号强度满足使用要求。

(3)轨道拆除、保护及监控措施。采用分幅施工时,施工区拟拆除既有轨道进行基础施工,同时施工区和运行区采用拉森钢板桩进行围护隔离,以减少基础施工过程中对运行区轨道的扰动,施工完成后拆除钢板桩,同时对地面缝隙进行注浆处理。轨道在首层结构施工完成后进行恢复。轨道拆除前应做好测量工作,恢复过程中严格按照测量成果进行恢复,保证新铺轨道各项指标和功能与原有轨道保持一致。

此外,还包含有电气工程、暖通工程及给排水工程、消防车道转换、模板支撑体系、施工区域的隔离、减振降噪实施措施等,应注意在应急处理措施应用的过程中,要依据相关法律法规,加强与业主、运营及监理的沟通,按照相关标准,构建安全生产突发事件应急处理机制,并制定高效运营及应急救援方案等。

结语:

综上所述,上盖开发实施方案的设计与审核都需要参建各方积极参与商讨,尤其是设计及施工方案的可行性上,要加强论证,最终确定完善的实施方案,本文重点对已运营段上盖开发模式进行比选,总结了相关施工技术方案,期望能够给相关领域工作技术人员提供一定理论参考。

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