城市住宅小区地下人防车位权属问题研究

2020-11-18 11:01:09 时代人物 2020年22期

摘要:人民防空是国防工程的组成部分,国家对于人防工程的建设十分重视。人防工程中住宅小区人防工程只是其中一种,但因其平时民用停车、战时防空袭击的双重职能,现有法律对其权属不甚明确,造成实务中出现小区业主与开发商之间的纠纷繁多,司法实践中对也出现裁判各异的情况。本文通过案例引出住宅小区地下人防车位权属纠纷,探讨人防车位权属的三种观点,进而通过明确人防车位的权利归属、对人防车位设立全国统一的登记制度、保证人防车位用途实现三种途径探索解决此类问题。

关键词:住宅小区;地下人防车位;车位权属;

作者简介:张聪(1987—)女,汉族,辽宁省辽阳市人,硕士研究生,研究方向:民商法。

住宅小区地下人防车位是人防工程的一种,人防工程具有平时经济建设、战时动员准备、在发展经济的同时满足国防需要的任务,国家对于人防工程的建设十分重视,并在《人民防空法》中对此予以明确。《人民防空法》强制要求开发商在新建住宅小区时修建地下防空设施,即结建人防工程,并明确了“谁投资,谁受益”的原则,但是并未对住宅小区人防车位的权属做出明确规定,仅从收益角度提出了人防车位建成后的回报,导致对人防车位所有权的规定模糊。

一、问题的提出

人防工程也叫人防工事,是以防空用途为目的修建的各类防护建筑。结建人防工程是指人防工程在修建时结合民用建筑,平战结合使用。开发商按照《人民防空法》的规定,在进行住宅小区建筑施工时为群众修建平时停车、战时避难的地下工程,也即地下人防车位。现有法律对其权属不甚明确,造成实务中出现小区业主与开发商之间的纠纷繁多,司法实践中对也出现裁判各异的情况。

1996年,世界花园公司与元盛公司签订合同,约定双方合作开发世界花园美加广场,4年后美加广场交付使用,所有产权属元盛公司所有。元盛公司与瑞征公司签订合同委托瑞征公司对美加广场实行物业管理,合同期限为五年。后深圳市南山区美加广场业主委员会与瑞征公司签订合同委托瑞征公司对美加广场实行物业管理,经续签后合同期限自2008年起为期8年。元盛公司先期出让30个车位给深圳市南山区美加广场业主委员,签订《协议书》约定以处置车位的收入支付大修基金。

美加广场有地下两层停车场,有效车位为266个,负二层为人防工程。案涉的115个地下停车位分属于地下一层15个、地下二层人防车位100个。

一审法院认为,元盛公司在本案中所举的证据不足以证明元盛公司享有对案涉小区地下停车位的所有权。驳回原告诉讼请求。元盛公司认为其已提供充分证据证实案涉车位是规划内停车位,主张地下车库车位的所有权,要求瑞征公司交还停车位具有充分的依据,并提出上诉。

二審法院认为,地下停车场应当归小区业主共有。在房地产进行转移时,地下停车场也随同转移。维持一审法院判决。

广东省高级人民法院再审认为此案属于物业服务合同纠纷,支持再审主张并撤销一审、二审判决。瑞征公司不服上述判决,向检察机关申请监督。

最高人民检察院抗诉认为,案涉车位的所有权归全体业主所有,元盛公司无权要求瑞征公司归还案涉车位。瑞征公司有权收取案涉车位的租金。元盛公司并非案涉车位的所有权人,无权要求瑞征公司返还收取的案涉车位租金。

最高人民法院终审认为,并无事实和法律依据证明业主或者业主委员会有处置车位的权利,故瑞征公司关于其与业主之间签订新的委托合同而占有案涉车位的主张不能成立。不予采纳抗诉意见。维持广东省高级人民法院判决。本判决为终审判决。

二、人防车位权属问题的争议分析

关于人防车位权属问题主要有以下三种观点:

第一种是归国家所有,即“国家所有说”。持“国家所有说”的学者认为,人防工程承担着保障人民防空的重要职能,其重要性对国家和人民不言而喻。根据《人民防空法》的规定,国家鼓励各类主体投资,积极参与建设人民防空工程,并且依据相关规定,对人防工程设施建设给予优惠,比如对土地出让金的减免,部分学者认为这是国家取得人防车位所付出的对价。民法典第254条规定了国防资产属于国家所有,人防相关规定中也规定了人防国有资产包括各类已建和在建人防工程,而由此可见人防车位属于国防资产,也即属于国家所有。安徽、江苏等省市采纳此学说,认为人防车位为国有。

第二种是归属开发商所有,即“开发商所有说”,主要原因是《人民防空法》中明确提出“谁投资、谁受益”的原则。在小区建设过程中,开发商作为人防工程建设主体,负责建设、维护并获得使用、收益的权利,因此认为其是结建人防工程的所有者,即人防车位的所有者。《城市地下空间开发利用管理规定》增加了“谁所有、谁维护”的原则并提出应由“建设或使用单位进行管理”。在实践过程中,从成本和维修支出两个方面出现了问题。一方面,配套设施费用于公共配套设施支出,属于共有部分,开发商没有产权也不能转让配套设施。如果将人防车位的建筑成本计入配套设施费,那么显然人防车位即成为共有部分,其产权属于业主共有而非开发商。另一方面,在人防工程的维修方面,如果动用的公共维修基金,那么公共维修基金必须用于住宅小区共用部位使用,也即说明人防工程不属于开发商。上海市、广州市采纳此说,认为人防车位应归属于开发商所有。

本案中,元盛公司主张地下停车场的产权归属于自己所有,因其出资建设了所有地下车位,且根据其提供的测量报告等相关证据显示,美加广场地下两层所有停车位均未计入容积率,且买卖合同对其权属未作约定。

第三种是归小区业主所有,即“业主所有说”,这是从成本角度提出的人防车位所有权归属,因为开发商开发住宅小区的总成本已经包含修建人防车位的成本,因此业主在购买房屋之后即取得其专有部分房屋的所有权以及小区相应公共设施的共同所有权,且人防车位也是小区配套的公共设施,开发商将住宅出售后不再是投资者,业主购房后取代开发商获得人防车位的所有权和使用权。刘阅春认为区分所有建筑物的人防工程不同于其他人防工程,不属于国防资产。因住宅小区内地下人防车位主要担负平时停车的功能,关系到小区业主的切身利益,平时使用范围应仅限于小区业主,战时也主要是小区业主进行使用避难,且其不具有构造和利用上的独立性,符合共有特征,所以小区业主应是地下人防车位的所有者,这样才能更好的发挥地下人防车位的属性。深圳市采纳此说,认为人防车位应归属于业主所有。

本案中,瑞征公司认为从成本角度考虑,业主支付的总房款中包含了地下停车场的建设成本,且美加广场停车场负二层为人防工程,车位应归属全体业主所有。

一审法院从住宅小区的建设成本构成角度,认为地下停车场的建设成本包含在小区建设总成本中,且未计入容积率的停车位亦无相关规定明确属于开发商,因此在约定不明的情况下认为地下停车场应归属于小区业主所有。二审法院支持一审法院判决。

广东省高级人民法院再审认为,元盛公司请求瑞征公司于委托合同期限届满之后归还案涉车位及其收益,瑞征公司亦承认案涉车位不属于瑞征公司所有。二审判决认定本案为车位纠纷有误,应属于物业服务合同纠纷。支持再审主张并撤销一审、二审判决。瑞征公司不服上述判决,向检察机关申请监督。

最高人民法院终审认为,元盛公司作为美加广场地下停车场的建设者,在商品房初始销售时,对停车场的权益已经通过租賃合同进行另外的约定,因此不适用《深圳经济特区房地产转让条例》的规定。广东省深圳市中级人民法院民事判决依据上述规定,认定案涉车位归全体业主的前提不能成立。美加广场的两侧地下停车位没有计入容积率,未占用世界花园美加广场的土地的使用权,现瑞征公司也未提交证据证明案涉地下停车场开发成本已相应分摊到各个商品房的出售价格之中,因此不宜认定案涉车位已随美加广场项目所有权的转让一并转移给全体业主。因并无事实和法律依据证明业主或者业主委员会有处置车位的权利,故瑞征公司关于其与业主之间签订新的委托合同而占有案涉车位的主张不能成立。

三、完善的建议

明确人防车位的权利归属。当前全国各省市对于人防工程的所属规定纷繁,并不统一。由住宅小区地下人防车位权属争议的司法裁判也有不同,最高院司法解释以规划为前提判定车位归属,实务中通常认为小区车位若没有计入小区建筑总面积,未计入小区的容积率,则视为共有部分由小区业主共同所有,开发商没有车位的所有权。建议从立法层面更进一步细化,除规划内对“应当首先满足业主的需要”和停放汽车的车位、车库的归属进行规定之外,对条款中的规划外的车库、车位进行明确,以期在国内对此问题形成司法裁判的统一。

对人防车位设立全国统一的登记制度。 人防车位转让的难点在于无法办理产权登记。《物权法》规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力。民法典对此项规定亦未作修改。实践中,对地下人防车位的登记制度,部分城市已经开展积极的探索并取得了一定成效。如上海市认可了开发商具有地下人防车位的所有权且可以按规定取得所有权登记。《物权法》规定对于不动产登记,未经登记不发生效力,但是法律另有规定的除外。建议对人防工程专门设立全国统一的登记制度,由不动产登记机关按规定程序办理统一的产权登记。

保证人防车位用途的实现。由于人防车位其平战结合的属性,应当在不动产权证书上标明“人防”字样,且所有权人仅限于开发商和住宅小区的业主,非业主不能取得人防车位的不动产权证书。在证书上需载明权利包括一般事项和针对于人防属性的特别事项,在国防需要时,按照国家命令无条件让渡人防车位的使用权,平时负有保护人民防空设施不受侵害的义务。

参考文献

[1]胡亚琴.人防车位纠纷法律分析[J]山西省政法管理干部学院学报,2018(01)

[2]沈明磊,张龑.地下车位、车库归属之判定与不动产登记之完善——基于住宅小区地下车位、车库归属纠纷的类型化分析[J]法律适用,2018(01)