国有企业特色小镇工程项目投融资决策计划探讨-以会理县文旅康养特色小镇为例

朱若晨

（西南石油大学 四川 成都 610500）

1 凉山州会理县文旅康养特色小镇项目基本情况

会理县文旅康养特色小镇项目规划选址用地位于会理县城南范围内。规划总用地面积11 998 800m2（18 000 亩），其中建设用地面积1 999 800 m（23 000 亩），项目分为A、B、C 三个区域滚动开发。投资方为四川省属国有企业与会理县国有投资公司共同组建的国有控股公司。项目距会理县城中心直线距离5km，位于山脚平缓之地，与农田交错融合；地块内有两条河流，并在南部交汇，占据区域内最佳景观位置；可依托县城内商业、娱乐、医疗等配套，规划“一轴+一带+两心+一片+五园”，集文化、旅游、康养、休闲、医疗于一体的特色小镇项目。

1.1 区位情况

会理县隶属于四川省凉山彝族自治州，2011年，会理县成为中国第118 个、四川省第8 个、凉山彝族自治州第1 个国家历史文化名城。

1.2 地块本体情况

项目总用地呈南北向，中部为自然山体，山体周边为田园村落，区域内基本农田占地841 915.8m2（1 263 亩），自然村落 59 994m2（90 亩），新建建筑59 327.4m（289 亩），厂区15 311.8m2（23 亩），自然环境优良，地形变化丰富，适于打造田园小镇，且该地段零星分布农户，已开发程度较小。

2 投资环境分析

2.1 地理位置

会理县县城距凉山州州府所在地的西昌市180km，距四川省攀枝花市102 km，距离云南省昆明市300 km。

2.2 交通条件

机场：攀枝花机场已建成并投入使用，距离会理县城65 km 左右。铁路：成昆铁路复线米易至攀枝花段预计2022 年全线通车。

高速公路：2022 年底德会高速及宜攀高速修建完成后将经过会理县城。该项目的建设，将会理至西昌距离缩短至170 km。

2.3 人口情况

2017 年末，会理县人口总数为46.24 万人，全县常住人口为44.35 万人。其中，城镇人口19.12 万人，城镇化率43.12%。

2.4 经济状况

2017 年会理县全年完成地区生产总值245 亿元；地方公共财政收入8.65 亿元；城镇居民人均可支配收入28 947 元，；农村居民人均可支配收入16 361 元。

2.5 城市总结

总体来看，会理县政府实施多项促增长政策，其农业稳定发展，工业生产提速，企业持续止亏，甚至盈利。内需市场活跃，投资增长率高，新增投资项目及额度翻番，居民收入持续增加，全县经济水平平稳向好，随着政府对于旅游、服务产业的持续投入与培育，相关康养、文旅、商业、餐饮等行业将获得广阔的发展空间 [2]。

3 投融资计划

3.1 项目投资及评价期情况

项目整体总投资约150 亿，评价期为11 年（2020 年～2030 年），包括项目建设和销售期。

3.2 项目投融资模式设计

（1） 自筹资金：2020～2022 年项目启动阶段，资金筹措目标为20 亿元。

（2） 政策性银行：把握凉山州精准扶贫、乡村振兴、田园综合体等国家、省市政策，积极争取政策性资金支持，筹措项目流动资金，筹资规模为 4～6 亿元。

项目自拿地建设期及销售期跨度为11 年，资金筹措的方式：自筹资金、政策性银行贷款、预收售房款3 种方式。拟于项目开发过程中自筹资金27.17%，约为20 亿元，政策性银行贷款6.29%，约4.6 亿元人民币；销售再投入66.53%，约48.9 亿元，银行借款均按照6.78%计息，其余的开发建设投资从项目的预售收入、销售回款中解决。计划贷款周期为5 年。

3.3 投资环境风险

配套设施及交通条件：会理县基础设施建设相对滞后，成为制约当地经济发展和投资的主要瓶颈，但近年相关区域交通发展迅猛，除德会、宜攀高速外，在建的成昆铁路复线，规划中会理机场以及昭通-攀枝花-丽江高铁、渝昆高铁、蓉昆高铁等等将极大的改善会理县的交通条件，但是交通规划最终落地不达预期，将会对项目造成较大影响。

应对措施：针对规划中的机场、高铁项目、德会高速、宜攀高速积极跟踪进展，结合在建的成昆铁路复线。

3.4 生命周期及运营风险

本项目定位集康养、度假、教育、医疗、商业、住宅、娱乐、休闲为一体的综合性特色小镇，除开发周期较长以外，有大量的配套设施和专业服务机构等自持物业，且在特色小镇中的重要性较高。特别是小镇经济与产业的关系，需要面对居住和产业共周期的问题。另外，大部分国有企业有在整合专业服务机构资源和运营上存在经验不足的风险[3]。

应对措施：建议寻找国内外一流特色小镇建设单位和具有丰富运营经验的进行合作，借助其成熟的建设运营模式，并链接其相关产业机构资源，降低运营风险。

3.5 财务风险

（1） 融资：资本金全部依靠外部来源，若全部贷款财务费用较高。

（2） 利率：项目周期长，后期利率变化存在不确定性。

（3） 流动性：项目体量大，项目繁多，存在估算偏差的不确定性。

3.6 投融资小结

根据上述市场研究和财务分析，经过一系列测算（过程不再赘述），本项目税后净利润能实现8亿元，投资回收期约8 年，税后内部收益率大于8%。此外，项目实施运营后可创造税收超过11 亿元及5 000 人的就业机会。从财务评价和经济效益来看，各项经济指标良好，本项目具有可行性。

4 结语

参考本文案例，对于国有企业投资特色小镇项目，其在投融资阶段中占据较为明显优势，如国家及区域政策扶持、政策性银行的资金倾向性、企业自身资产规模较大、亏损承受力较强、投融资成本较低等等。但作为国有企业，在国家作出攻克坚中之坚、解决难中之难、坚决打赢脱贫攻坚战部署安排的号召下，需发挥带动当地经济、提供就业岗位等社会效益，由此将造成项目投资成本的抬高、管理环节的繁复等一系列问题，从而影响项目前期投融资管理环节的把控[5]。因此，作为国有企业，在投资特色小镇项目时需要紧抓政策扶持、银行资金倾向性来降低投融资成本，实现社会经济效益最大化。