开发商逾期办证的赔偿问题分析
——以原告李某与被告某房地产公司房屋买卖合同纠纷案为例

钟海兵 邹小蓉

萍乡市安源区人民法院，江西 萍乡 337000

一、案情

原告李某于2007年2月12日与被告某房地产公司签订了两份《商品房买卖合同》，约定：1.原告李某购买被告某房地产公司开发的商品房及车库各一套，房屋性质为预售；2.被告某房地产公司应在2007年4月30日、2007年3月30日前将验收合格的商品房、车库交付给原告李某使用，并在房屋交付使用后的365日内，将办理权属登记需由被告某房地产公司提供的资料报产权登记机关进行备案；3.如因被告某房地产公司的责任，导致原告李某不能在规定期限内办理房地产权属证书，原告不退房的，被告以已付房款为基数，按日向原告支付万分之一的违约金。在合同签订后，原告支付了相应的购房、购车库款。被告某房地产公司于2007年4月4日向原告交付了案涉房屋及车库。2008年11月27日，被告某房地产公司取得该栋楼的房屋所有权证。2009年7月24日，原告取得了涉案房屋、车库的房屋所有权证。因被告未取得该栋楼的国有土地使用证，导致原告一直未能取得案涉房屋、车库的国有土地使用证。2017年10月16日，被告某房地产公司取得该栋楼的不动产权证（双证合一）。原告于2017年10月30日才取得涉案房屋、车库的不动产权证（双证合一）。

二、分歧

本案在审理过程，针对被告是否存在逾期交房的违约行为以及应否承担赔偿责任的问题，存在以下两种意见：

第一种意见：被告不存在违约行为。被告于2007年4月4日已向原告交付了案涉房屋，原告亦于2009年7月24日取得了案涉房屋的房产证书，原告在合同约定时间内取得了房屋所有权证，根据地随房走的原则，原告已取得案涉房屋及车库的所有权，故被告已履行了合同约定的协助义务。原告未能取得案涉房屋的国有土地使用证系政府行政部门原因所致，不是被告的原因，不符合双方合同关于“由于被告的原因导致原告延期办证”支付违约金的约定。故被告不存在违约行为。

被告不应承担赔偿责任。因原告未取得国有土地使用证不是被告的原因造成的，且原告并未因延期办证受损，反而因延期办证无偿使用了10年案涉房屋及车库的国有土地及房价上涨的收益。另外，自约定办证之日起至原告起诉之日已长达十年，本案已过诉讼时效。综上，被告不应承担赔偿责任。

第二种意见：被告存在违约行为。依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条之规定，购买性质为预售房的房屋买受人应当自该房屋交付使用之日起90日内办理土地使用权登记或变更，以及房屋所有权登记或变更手续，开发商应当协助该预售房买受人办理上述权属登记或变更手续，包括提供必要的证明文件。依据《商品房销售管理办法》第三十四条之规定，房屋出售后，开发商应在房屋交付给买受人使用之日起60日内，将办理房屋权属登记需由其提供的资料报送房地产行政主管部门备案。开发商应协助房屋买受人办理房屋权属登记、变更的相应手续。依据《不动产登记暂行条例》第十四条、第十六条、第二十条之规定，因买卖、赠与、担保等法律关系申请不动产登记或变更登记的，应由当事人各方一起申请。房地产开发企业只要在法定或约定的期限内将依法应由其提供的申请材料提交给不动产登记机关，依法可以免责。本案中，由于被告未取得涉案地块的国有土地使用证，导致其不能在法定或约定期限内将依法应由其提供的申请材料提交给不动产登记机关，使原告不能依合同约定取得案涉房屋及车库的国有土地使用证，被告构成违约。

被告应承担逾期办证的违约责任。因原、被告在合同中约定的前提条件为“如因出卖人的责任”，根据合同相对性原则，因第三方原因导致出卖人违约的，与买受人无关。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定，合同一方当事人因案外人即第三人的原因构成违约，其应向合同另一方当事人承担违约责任。另依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，因房屋出卖人的原因，房屋买受人在预售房交付买受人使用之日起九十日尚未能取得房屋权属证书的，除双方当事人有特殊约定外，房屋出卖人应承担违约责任。因此，被告应承担逾期办证的违约责任。逾期办证的违约金系债权请求权，依法应适用诉讼时效的规定。计算规则：原告起诉之日倒推至被告取得案涉房屋及车库所在楼栋的大不动产权证之日，未超过三年则未过诉讼时效；再自被告取得案涉房屋及车库所在楼栋的大不动产权证之日起计算倒推三年的违约金，超出部分不予支持。

三、评析

笔者同意第二种意见。理由如下：

（一）房地产权属证书的概念

《中华人民共和国物权法》第二条之规定，物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。我国实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度，在大多数城市，房地产产权登记实行土地与房屋分别登记制度，即一宗房地产要办理两本产权证书，一本是房屋所有权证书，另一本是国有土地使用证书①。故本案合同约定的“房地产权属证书”应为房屋所有权证及国有土地使用证。开发商仅办理房屋所有权证，不能认定为已履行了办理“房地产权属证书”义务。

（二）开发商在办证过程中的义务

根据权属登记流程规定，房屋权属登记的通常做法是开发商即被告向产权登记机关提交相应手续取得大产权证完成房屋初始登记后，买受人即原告再提出办证申请，由产权登记机关进行审查登记。在此过程中，原、被告互有协助履行的义务。本案合同中未明确约定案涉房屋的办证义务主体，仅约定开发商应在房屋交付买受人使用后365日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，故应认定被告对案涉房屋的办证负有协助义务，即提交楼栋的大证为办理分户提供必要条件。另外，开发商履行协助义务的前提是其在开发房地产过程中应按法律法规规定的流程及时间节点办理好房屋、土地的一系列行政审批手续，否则，因上述问题导致买受人不能按约过户，或不能按约取得完整的权属证书的，开发商应对买受人承担违约责任。

（三）因第三人原因违约能否免责

依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定，合同一方当事人因案外人即第三人的原因构成违约，其应向合同另一方当事人承担违约责任。该条规定是合同相对性的体现，故即使合同中约定“由于开发商的原因导致逾期办证，开发商应承担违约责任”，亦不能达到开发商以第三人原因导致违约其无须承担违约责任的免责目的。审判实践中，即使因第三人原因导致开发商违约，与买受人无关的，开发商亦应根据合同的相对性原则，向房屋买受人承担相应违约责任。至于开发商承担了违约责任后的损失能否向第三人主张，应另案处理。

（四）逾期办证的违约金是否适用诉讼时效，如何适用

违约金责任系债权权利，故逾期办证的违约金系债权请求权，依法应适用诉讼时效的相关规定。实践中，就如何适用诉讼时效的问题，笔者认为应当视当事人在合同中的具体约定而定。例如，当事人在合同中就逾期办证的违约责任约定了固定数额的赔偿金，应视为一时性债权，诉讼时效的起算点应为一时性债权的清偿期限届满的次日②；又如，当事人在合同中就逾期办证的违约责任约定按日或按一定期限持续计算违约金的，应视为持续性债权，诉讼时效的起算点应以每个个别的债权分别计算；再如，当事人在合同中就逾期办证的违约责任未约定具体数额及计算方式的，根据公平原则，可参照第二种情况予以处理，即由开发商按已付购房款总额，参照有关部门颁布的金融机构贷款利率标准计算自起诉之日倒推三年（旧法两年）的违约金。

注释：

①最高人民法院民事审判第一庭编著.《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释和理解与适用》第230页［M］.北京：人民法院出版社，2015（9）.

②奚庆.《商品房买卖中开发商的办证义务及相关法律问题研究》第29页［M］.北京：法律出版社，2009.