城镇居民宅基地自建房拆迁后补偿房屋归属问题探析

朱文磊

关键词城镇居民 宅基地 自建房屋 补偿房屋

随着我国近年来对于城市规划管理改革的深入开展，各类城市都开始通过各项措施的落实和建设使得城市面貌更加整洁干净，并且努力创建省级，国家卫生城市;为城市更好的发展以及创造更加适宜的居住环境。在城市规划管理的改革项目中，主要以改变市容市貌为内容，通过对市容市貌进行一定的统一规划和统一管理，从而进一步提高城市的外在形象。这其中主要包括對各类商家的门店进行统一的更换，以及将影响交通或是城市建设的房屋进行拆迁。在本文中探讨的问题是主要针对城镇居民在宅基地上的自建房被政府拆迁后，后续补偿房屋所有权的问题。而相较于城市中的拆迁问题，此类拆迁问题在社会中所引起的争议较大，同时也是执法人员和政府人员需要着重注意和处理的拆迁问题。这主要是因为，此类“拆迁户”以及拆迁房屋的性质较为特殊，容易引起较大争议;如果处理不当，将会影响到城市的统一建设。

一、明确该问题的相关名词解释

（一）宅基地

首先我们需要明确我国对于宅基地的定义，宅基地即是指农村的农户或个人用作住宅基地而占有，利用本集体所有的土地;这其中包括这建了房屋，建过房屋或者决定用于建造房屋的土地;建了房屋的土地，建过房屋的土地，建过房屋但已无上盖屋或不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。同时必须指出的是，宅基地的所有权归属于农村农民集体成员所有。并且在今年九月党中央相关领导小组发布了《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》，在《通知》中特别强调了要严格落实“一户一宅“的相关规定并且指出严禁城镇居民购买宅基地。

通过上述官方对于“宅基地”的准确定义以及进一步强调的相关规定，我们不难看出，宅基地这一概念所针对的人群是农村的村民，其土地性质为集体所有，并非个人或是其他团体所有;根据其土地性质也进一步的说明了宅基地的使用权是归属于农村集体经济组织成员的，也就是说，宅基地是我国党中央和政府为了更好的保护农民的利益为其规定的福利之一。同时在最新的相关《通知》中我们也看到了一条极为明确且具体的规定即是宅基地不可由城镇居民购买。

（二）自建房

自建房即是我们俗称的独门独户，泛指拥有白有土地的单位和个人，自己组织并通过雇佣他人施工而建造的房屋和建筑。它曾是我国传统建造方式的主流，主要集中在我国的农村地区。但随着社会经济的发展，城市劳动力市场需求不断扩大，越来越多的农村居民开始选择进城务工;同时伴随着我国商品房是大力普及以及各项政策的支持，越来越多的农村在政府大力的扶持之下盖起了属于自己的楼房，农村的住房发展得到了有效的规划和管理，过去村民不合规的自建房也逐一拆除，进一步创造更加良好的生态环境。

根据相关的解释我们不难看出，自建房是宅基地的主要表现形式之一，但随着国家各项房屋改革的深入推进和管理，自建房已经开始逐步的减少，或是在统一规划和统一管理之下进行建设的。同时在相关规定赋予的解释中，自建房的基本存在依据是主体拥有自有土地，如果没有自有土地，其“自建房”这一概念就不会成立。

二、具体问题的具体分析

（一）导入案例

“某省某村村民甲向村委会申请了一块宅基地，并通过了建房审批。甲与城镇居民乙签订合同，让乙在其宅基地上自建房屋，乙支付宅基地使用费。后因旧村改造，乙在甲宅基地上的自建房被拆迁，获得拆迁安置房。甲诉至法院，要求确认合同无效，并要求乙返还拆迁后所得安置房。甲请求可否成立？”其实，在农村福利政策不断优化具体的今天，关于此类宅基地的房屋纠纷屡见不鲜，村民想要通过私自出售宅基地获取钱款，而城镇居民也发现宅基地相较于商品房较为便宜，且可以自行建设。二者在一供一求之间，就形成了宅基地的灰色产业链。国家之所以采取宅基地的相关政策，柒根本目的还是为了保护农村村民的住宅权利，使他们有合法的住所。但近年来随着城市统一建设，农村加速发展;“拆迁户”一词不断的出现在了社会热点话题和事件中，“拆迁户”的合法性也受到了越来越多的争议。

（二）“城镇居民在宅基地上的自建房被拆迁后，补偿的房屋归谁”具体分析

城镇化建设的加快促进了城乡间人口的流动。富裕起来的农民选择到城镇购买房屋，不少城镇届民希望到农村购买房屋定居，农村房屋买卖日渐活跃。法律对于农村房屋买卖缺乏系统完善的规定，导致农村房屋买卖纠纷日益增多，其中尤以城镇居民购买农村房屋合同效力最为复杂。由于法律与政策之间的不协调，面对类似案件不同法院的判决结果有时会截然不同，同案不同判的现象时有发生。如果仅仅按照法律法规及国家政策简单地、教条的作出判、决，不仅无法起到解决纠纷息讼的效果，还有可能引发更多的矛盾。

上述提到的案例最终需要解决的问题是村民甲是否可以拥有拆迁后的安置房，这与本文所探讨的“城镇居民在宅基地上的自建房被拆迁后，补偿的房屋归谁”问题是一致的。如果通过常理推断，乙居民是花钱购买的宅基地，所获拆迁安置房应当属于乙。但通过上文的名词解释和定义，通过详尽的法律法规解释;我们可以得出结论，乙并不能拥有拆迁安置房，也就是说甲的请求成立，拆迁安置房法理上应当属于甲所有。

首先，根据我国《物权法》的规定，宅基地的使用权不得单独转让，如遇由城镇居民进行购买获得的“转让”是无效的。也就是说，城镇居民从村民手中获取的宅基地使用权是不具备法律效力的，同样的也是不受法律保护的。并且在上文国家颁布的最新《通知》中，已经明确的指出，城镇居民严禁购买宅基地。所以，村民私自将集体所有的宅基地出售，本就是违反相关规定的;宅基地是属于农村村民集体所有的，并不是村民的私人财产;村民对其仅仅拥有使用权和改造权，且在取得，转让宅基地的过程中，首先要符合国家法律规定。由此可见，在本文中研究的问题，首先城镇居民“拥有”宅基地本就不符合有关规定，同时并不受法律的保护。在案例中，即使乙居民是花钱购买的宅基地并且也签订相关合同;但在事实上，甲乙双方所签订的合同本就不符合法律规定，该合同是无法生效的，不具备合同的效力。所以，甲的起诉是符合法律依据的，是可以确认合同无效的。

但我们也不难看出，整个过程中，乙作为买方是一直处于被动的状态，乙花钱买房但被拆除，拆除之后的安置房也与乙无关。乙的被动是因为其与甲签订合同这一行为以及合同内容是无效的，所以一系列的行为不受法律的保护。这也说明，提高法律意识的重要性，对于乙来讲，国家是有明确的关于宅基地规定的，乙拥有的“土地”本就是不合法的，所以自然不会拥有补偿房屋。

其次，关于“自建房”被拆迁;农村居民在具备申请条件之后，申请拥有对于宅基地的使用权;并在宅基地上进行自建房的建设等行为都是有法律许可且受法律保护的。近年来，“旧城改造”，“旧村改造”等政策的落实和开展，使得一部分村民的自建房被拆除;但只要其自建房的规模符合国家规定即可获得相对应的补偿安置房，这是国家对于村民居住权利的保护，也是为更好建设美丽乡村的具体措施。但在本文探讨的问题中，“自建房”来自于城镇居民，但由于城镇居民按规定是不能购买拥有宅基地的，所以其自建房是不受法律保护的，甚至是不符合法律规定的违章建筑，所以城镇居民在宅基地上的自建房被拆除后是无法得到国家补偿的，补偿安置房仍然属于拥有宅基地使用权的村民。

由此，本文探讨的问题中，通过对相关名词的具体解释以及具体案例的分析，我们可以得出城镇居民在宅基地上的自建房被拆迁后，补偿的房屋的归属应当属于集体所有或是原本拥有宅基地使用权的村民。我国《土地管理法》并未禁止宅基地使用权转让，《物权法》对此设置了开放式的衔接性规定，而国务院有关政策性文件则明确指出城镇居民不得购买宅基地房屋。基于司法实务中的诸多案例的类型化分析，宅基地买卖合同应予以有效认定。建议以民法典编纂为契机，引入法定租赁权制度，同时从长远考虑，需要完善相关的法律制度，使宅基地使用权和城市国有建设用地使用权同地、同权、同价'保证宅基地使用权依市场机制合理流转，实现城乡一体化發展。

三、结语

目前，我国经济发展迅速，人们生活水平提高了，城市化的趋势越来越明显。随着经济和社会的发展，城镇居民买卖宅基地现象越来越普遍。但是，我国的《土地管理法》禁止进行土地使用权的转让。这在法律上限制了城镇居民购买农村宅基地，引起了很多房屋宅基地纠纷问题。从一方面来讲，这种法律条例的存在保障了农村宅基地的所属权，保障了农村人民的基本权利。但是与之相关的法律也面临着城镇居民的巨大的生活需求的挑战。城镇居民对于农村房屋宅基地的购买体现了城市人民的生活需求。而这种需求不能得到满足影响了他们的生活质量和幸福度。但是我国土地转让法的相关条例的规定一定是有其绝对的合理性的。