住房公积金对增加居民住房支付能力的作用

童爽 林高宇

摘要：改革开放40年间，我国GDP从3678.7亿元跃升至99.08万亿元，实际增长268倍。但在保持国民经济高速增长的同时，我国居民的人均可支配收入却占人均GDP比重较低，这反映了居民部门，特别是工薪阶层的劳动报酬的初次分配占比较低。同时，高房价、高房租的巨大涨幅远高于居民的可支配收入增速，导致居民债务负担过重。而住房公积金制度因其优越的作用机理及特点，可以发挥其收入再分配的作用，增加居民住房支付能力。

关键词：支付能力;公积金;分配

中图分类号：F293

文献标识码：A

文章编号：1001-9138- （2020）11-0058-62

收稿日期：2020-10-22

1初次分配中劳动者报酬偏低，影响了居民特别是工薪阶层消费的增长

1978 - 2019年，我国GDP从3678.7亿元跃升至99.08万亿元，实际增长268倍;人均GDP从385元提高到7.08万元，实际增长183倍。

改革开放至今，城镇居民家庭人均可支配收入2019年是1978年122倍，年平均增长速度为130%，而同期国民生产总值的年平均增长速度为140%，这说明在保持国民经济高速发展的同时，城镇居民的收入水平基本得到了同步发展。但是考虑到人均可支配收入占人均GDP的比重时，最近5年期间，我国的数值一直稳定在40%左右。与国际同时期的美、德、英等发达国家60%左右的数值相比，我国的人均可支配收入水平仍有待提高，居民部门在初次分配中占比较低，见表1和图1。

居民部门的初次分配收入主要由劳动报酬净额、财产收入和增加值3项构成。对于工薪阶层来说，最重要的部门为劳动报酬，即可支配工资性收入。在图2可以看到，在人均GDP的高速增长下，人均可支配工资性收入增速十分缓慢，城镇居民可支配工资性收入偏低是造成消费不高的一大主要因素。

2租金和房价涨幅高于居民可支配收入增速，居民债务负担过重

自1998年以来，国家出台了一系列促进房地产市场的发展策略，房地产投资增速加快，1998年完成投资额3614亿元，到2019年全年完成房地产投资132194亿元，是1998年的37倍，其国民经济比重超过6.5%，成为了国民经济的支柱产业。房地产市场的迅猛发展在促进经济发展的同时，也影响着居民的家庭资产配置。据CFPS数据统计，我国住房资产约占家庭总资产的75%，75%-80%的家庭持有1套住房，12% - 16%的家庭持有多套住房。但是我国居民人均可支配收入较低和高房价、高租金的矛盾也日益凸显。

2.1房价的增速涨幅高于人均可支配收入增速，以及一线城市房租收入比的居高不下

通过对商品住宅销售价格增速与城镇居民人均可支配收入增速对比，可以发现城镇居民人均可支配收入增速平稳，小幅下滑，年均增长率在8%左右。而商品住宅销售均价增速波动较大，2018年达到12%。商品住宅销售价格增速大部分位于城镇居民人均可支配收入增速之上，见表2和图3。

在租购并举的新住房体系中，居民除了购房以外，很大一部分新市民住房問题只能通过租赁住房的方式予以解决。随着房价的上涨，居民购房压力不断增大，租房作为居住的另外一种方式被越来越多的年轻人接受。一线城市租房人群幸福指数一般以租金收入比衡量，租金收入比可以直接反映一个租房人的幸福程度。2019年我国人均居住面积标准为40.8平方米，若人均租住建筑面积按30平方米计算，北上广深的租金收入比如表3所示。

美国住房及城市发展部将一个家庭/个人租金开销超过30%的可支配收入定义为成本负担。一旦超过表示房租压力过大。目前，我国北上广深的平均房租收入比在30%，以上，其中深圳最高。

2.2高房价和高租金对居民消费的影响

为实现扩大内需的政策目标，国家自20世纪90年代开始推广个人消费信贷的发展。中国个人消费贷款发展迅速，个人住房贷款占总消费贷款的比重大，主要是因为居民购买住房所需资金数额大，多数家庭无法一次性付清全款，而住房市场上消费者对住房的需求比较旺盛。当家庭使用住房贷款投资房地产时，需要首付一定比例，并分期付息偿还剩余房贷，因此会压缩每一期的消费。城镇居民人均居住消费支出占人均可支配工资性收入的比重，如图4所示。

住房性贷款相当于一个高杠杆工具，其中存在着一定的金融风险，如信用风险、流动性风险等。金融风险问题若得不到及时的规避，将会给国民经济的发展带来极大的阻力。在世界范围内带来动荡的美国“次贷危机”就是由房地产市场引起的。宽松的货币政策以及不断的降息，刺激了美国房地产的发展。商业银行因此发放了次级贷款，鼓励买不起房的人买房，导致杠杆率升高。为了规避房价下跌带来的风险，商业银行将次级债卖给投资银行，将风险转移给投资银行，投资银行将按揭证券打包后卖给全世界。而随着投资银行接二连三破产，杠杆率极高，美国金融海啸波及到全世界，经济危机严重影响力美国乃至全世界的经济发展。

分析居民债务水平最常用的指标是国际清算银行公布的居民杠杆率，它是指一国和地区居民部门的债务与GDP之比。2006- 2019年居民部门杠杆率，见图5。

居民杠杆率（居民部门债务占GDP比重）是衡量居民债务整体负担的重要指标。国际经验显示，伴随着经济水平的提高，居民杠杆率整体是上升的。但部分专家学者（马勇、陈雨露）认为相比于杠杆率水平的高低，杠杆率上升速度更值得关注。1996年中国居民杠杆率只有3%，2006年为11%，过13年后2019年为55%，翻了4倍。综上，单纯从存量角度来看，目前中国的居民杠杆率处于国际平均水平，但考虑到中国所处的发展阶段，以及近几年居民杠杆率的快速攀升，需要重视居民杠杆风险。

2.3居民杠杆率上升速度较快的原因分析

（1）住房贷款占比高：住房贷款包括消费贷款和经营贷款。消费贷款根据期限可划分为短期消费贷款和中长期消费性贷款。中长期消费贷款可用于房贷和其他用途，个人住房贷款是主体，它在消费性贷款中的比例达到七成以上。

（2）偿债压力大：债务收入比可以用居民部门债务/可支配收入计算，2013年以来，居民的偿债比例在不断上升，居民债务负担较重，见表4。

3住房公积金制度应发挥二次分配的作用

公共服务具有明显的收入再分配的作用，但是目前我国政府公共服务支出总体不足，迫使居民用自身的收入来支付快速增长的住房支出。随着经济的发展和工资水平的提高，住宅的平均销售价格也在不断攀升，在部分地区，住房价格的增长已经超过了居民能够承受的住房价格水平。住房贷款是中国居民部门债务的主要形式，住房公积金制度是我国目前唯一的支持居民解决住房问题的政策性住房金融制度，住房公积金制度应成为平衡和调整住房价格与居民承受能力的二次分配收入调节手段，从而提高居民住房支付能力，缓解家庭债务负担。

3.1住房公积金制度的作用机理

住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职丁缴存的长期住房储金。从缴存上来看，住房公积金制度是一种强制储蓄制度，归集资金稳定性强、筹资金额大、存款期限长。对于职工而言，住房公积金个人账户存款取得的利息收入免征利息税。单位为职工缴存的住房公积金也无需缴纳税费;从使用上来看，住房公积金制度的主要目的是为了解决中低收入家庭的住房问题一部分地区住房公积金支持租赁住房建设，能从二次分配上支持居民解决住房问题，另一方面住房公积金贷款利率低，首付比例低，从而降低了住房公积金贷款使用者的购房成本，改善了居民的收入分配;从风险上来看，住房公积金制度具有互助性，实行“低存低贷”的筹集和贷款措施，实现了住房资金的余缺调配，防范和化解金融风险。

3.2住房公积金制度面临的问题

伴随着金融市场和住房市场的日趋成熟，住房公积金制度逐渐暴露出了一些问题：一是住房公积金缴存覆盖面窄，受益群體小，很多购房家庭无法享受到比商贷利率少两个百分点的住房公积金贷款优惠利率，住房公积金贷款所占全国个人住房贷款比例低。2019年底，全国城镇就业人员4.4亿人，住房公积金实缴人数1.49亿人，而同期城镇职工基本养老保险参保3.12亿人。全国商业性个人住房贷款余额30.07万亿元，住房公积金个人住房贷款余额5.59万亿元，住房公积金贷款余额占全国个人住房贷款比例约为15.7%。二是住房公积金对租赁住房支持力度不够。中低收入居民由于自身工资收入有限，靠住房公积金这部分资金买房困难较大，目前市场上大部分租赁住房的提供者为拥有产权住房的居民个体，政府作为租赁住房的供给端主体比较小。

3.3提高住房公积金对居民住房消费的支付能力

为解决上述问题，建议充分发挥住房公积金制度的优越性，把有住房需求群体纳入制度内，增加居民住房支付能力。一是改进住房公积金缴存机制，由只面向用人单位转向既面向单位又面向灵活就业的个人，实行单位缴存与个人缴存相结合，逐步将新市民等有住房需求的群体纳入住房公积金制度。二是以解决缴存人特别是新市民的住房问题为核心，优化住房公积金使用政策，由仅支持需求端转向供需两侧双向发力，支持租赁住房发展，促进建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。三是为购买首套房提供资金支持，优化购房和还贷提取。大力推行约定提取冲还住房公积金贷款业务，减轻缴存人购房和还贷资金压力。探索实行存贷挂钩机制。根据缴存人缴存金额、缴存时间等因素，合理确定贷款额度、期限、利率等，实现权利义务对等、精准施策，满足缴存人多样化的贷款需求。探索住房公积金贷款代际使用，允许缴存人将贷款权益转让，用于子女等家庭成员贷款购房。

作者简介：童爽、林高宇，住房和城乡建设部住房公积金监管司。