房企“大而不倒”的时代已经过去

一场关于恒大的舆情风波似乎真的就过去了，开头可谓是群情激昂，紧张万分，结尾可谓是平淡无奇，皆大欢喜。

观其缘由，不但与大多数人对中国房地产市场这次历史性转型的一个悲观预期有关，而且与大多数人对于“大而不倒”的传奇能够在当下中国得以延续的一个肯定预期有关。

但是，正是这两个看似矛盾的预期，对包括恒大在内的中同房地产企业和更宏观的中国经济的影响，不但不会随着“恒大舆情事件”的淡去而消失，相反，将在很长一段时间内伴随着房地产行业的发展和中国经济的转型。这就要求我们，无论是对中国房地产行业的观察，还是对中国经济的洞察，都需要在关于这两个“预期”的思辨上走得更远，并大胆地做出基本的判断。

1中国房地产企业的倒闭潮和转型潮已经来临

关于当下和未来3-5年中国房地产市场的基本判断主要有以下5点。

其一，在“房住不炒”的政治承诺和政策管控之下，房地产的投资逻辑将会发生深刻改变，甚至投资属性会从根本上淡去，而且这将是一个中长周期的事情，并在全国所有城市和区域都适用。

经过这些年房地产市场的快速成长，房地产及相关产业在中国经济中依然扮演着重要角色，不但在历史上为中国经济的增长和城镇化的推进做出了贡献，而且到目前为止，房地产行业在中国经济存量中的权重和占比依然很大，再加上对产业上下游、稳定就业、城市发展和金融稳定等影响可谓巨大，这使得每一次针对房地产的调控都变得更加复杂。

也正是从这个角度出发，才更能深刻地理解中央提出的“房住不炒”原则的重要性，有了这一政治承诺和调控原则，才让一系列关于房地产的政策设计有了基本遵循，面对不断出现的行业事件，有了灵活应对的基本准则。

其二，以房地产为核心支点的价值闭环构建在中国经济增长中的地位和角色都在发生深刻改变，之前建好房子就意味着完成价值变现的时代已经过去了。

从现在开始，“建好房子”只是意味着围绕土地和房地产的价值变现才刚刚开始，在绝大多数情况下，房地产只是完成价值闭环的物理空间承载，要想实现土地和房地产的真实投资回报，必须结合更复杂的产品和服务运营。为此，对土地和房地产的产业化思考、面向终端消费者的产品化和服务化思考成为必须。

其三，以房地产开发为主业的企业倒闭潮已经来临，并不断向中型甚至大型房地产企业蔓延，个别头部房地产企业的破产大考也将来临。

考虑到每一次产业大转型期间都会出现标志性企业倒闭案例，排名前十的头部房地产企业的走向，无论是监管部门还是投资机构，以及普通公众，都会给予更多关注。

在我看来，“大而不倒”的时代已经过去，这不仅适用于对中国房地产市场的判断，也适用于对中国经济的判断——中国经济和中国房地产行业没有也不应该有“大而不倒”的传奇！放弃幻想，尽快转型升级，将是包括头部房地产企业在内的所有地产企业需要慎重考虑并作出务实选择的战略命题。

其四，与房地产企业的倒闭潮同时发生的是房地产行业的转型潮和升级潮。当然，在转型潮出现之前，房地产行业的转型问题已经提出多年，并有很多企业进行了多种尝试。比如，有的选择剥离重资产，全面轻资产化，以新的运营能力重建企业的品牌形象和竞争力;有的选择跨界文旅、康养、科创等国家鼓励的热门产业，以此为地产开发赢得更大的成本优势，为更大的转型赢得时间和资本;有的选择更加彻底地去地产化，直至最终实现企业内部的产业结构调整，彻底摆脱对地产开发的依赖，等等。

不管选择哪种转型模式和路径，只有那些推进“真转型”的企业才有未来，正所谓“转型要趁早，等待有风险”。至于具体怎么转，更多是技术层面的问题，需要根据企业的具体情况做出具体分析和选择。比如，如何解决存量债务化解和新兴产业投资之间的财务平衡问题，如何设计传统地产业务和新兴业务部门之问的组织架构，新兴产业是采取内部孵化模式还是选择外部并购模式，等等。

其五，无论是倒闭潮还是转型潮的来临，更多意味着房地产行业的一次历史性转型和调整，意味着对过去20多年来房地产市场畸形化甚至是泡沫化發展的纠偏，也是房地产市场面对中国经济转型发展的新阶段需要做出的适应性调整。并不是说中国从此再无房地产了、中国经济发展再也不需要房地产了，对房地产市场和房地产企业的过度指责和规避，甚至是“污名化”房地产，都是不负责任的选择。而且，无论是对房地产行业的健康发展而言，还是对中国经济的健康和高质量发展而言，都是非理性的。

“无地产，不文旅”“无地产，不康养”“无地产，不科创”“无地产，不小镇”“无地产，不转型”等，房地产开发依然无处不在，依然不可或缺，只是地产开发的底层逻辑发生了改变，基于地产的价值变现模式发生了改变。

2为什么说“大而不倒”的时代已经过去

在这次“恒大舆情事件”中，公众关注和讨论的另一个焦点是“大而不倒”的问题。

对于中国的房地产调控而言，难点之一是大型房企的平稳发展问题——随着房地产市场的快速成长，房地产企业成了中国企业500强和100强中的常客，甚至在全球企业排行榜中，中国房地产企业也可谓是一道风景，与此同时，地产富豪也成了中国富豪排行榜中的常客。“船大难掉头”。在此背景下，很多人更愿意相信，当这些企业大到客观上对金融机构、衬=会就业甚至国民经济构成“绑架效应”的时候，也就是这些企业最安全的时候。

但无论是对于中国的房地产调控，还是对于中国经济新一轮的转型而言，“大而不倒”的时代都已经过去，而且“大而能倒”还将是评估中国经济市场化改革的深度和健康发展程度的试金石之一。

对头部房地产企业未来走向的观察和评估，“大而不倒”不应该成为分析框架之一，对企业来讲，更不应该试图以此逻辑寻求来自政府的非市场化帮扶。否则，将会对整个行业和国民经济形成巨大而长期的伤害，并最终伤及企业自身。

更重要的是，随着互联网、大交通、平台型企业的发展，以及全球金融体系的完善，个人、企业、机构和国家的资源配置效率和能力获得了前所未有的提升。一家企业从诞生到10亿、50亿、100亿、500亿甚至1000亿规模，所用的时间变得越来越短，从一个新技术出现到基于该技术形成具体的产品和服务，再到成就一个新兴的产业，所用的时间也在变得越来越短。对任何行业和任何地区的经济而言，出现大规模剧烈地颠覆和重塑事件将成为常态。

在此背景下，无论是对一个行业，还是对一个地区的经济发展和一个国家的经济发展而言，都应该拿出更多的勇气、精力和资源投入到新兴的甚至是未知的领域，只有这样，才能够从根本上对冲存量产业和财富随时可能出现的被颠覆的风险，才能够真正决胜于未来的发展和竞争。

作者简介：叶一剑，方塘智库创始人。