安康市汉滨区旧宅基地腾退复垦项目投资预算对比分析
——以汉滨区2019 年度17 个镇办腾退项目为例

王捷WANG Jie；王志超WANG Zhi-chao；李杨LI Yang；南庆伟NAN Qing-wei；蔡彤彤CAI Tong-tong

（①中国建筑材料工业地质勘查中心陕西总队，西安710003；②陕西秦泰土地勘测规划有限公司，西安710003）

1 项目背景及概况

1.1 项目背景

为贯彻落实党的十九大精神、习近平总书记扶贫开发战略思想和中省市移民搬迁决策部署，提高节约集约用地水平，汉滨区自2016 年起逐年开展了移民搬迁旧宅基地腾退复垦工作，并出台了《汉滨区移民（脱贫）搬迁旧宅腾退复垦工作实施方案》，促进了项目实施的流程化、标准化。

项目的开展有力促进了各镇、村新农村建设、生态扶贫避灾移民搬迁、脱贫攻坚及盈余建设用地指标流转等工作，对落实“一户一宅，建新拆旧”的土地政策、提高群众住房安全、改善农户生活有着重要意义。

1.2 项目概况

汉滨区位于陕西省南部，北依秦岭，南接巴山，属陕南秦巴山地丘陵沟壑区，下辖28 个镇办。汉滨区2019 年度17 个镇办的旧宅基地腾退复垦工作涉及汉滨区牛蹄镇等17 个镇办，共181 个行政村，9626 个地块，13990 户农户，建设规模7816.64 亩，按地域、规模划分为15 个项目。

项目开展前期，测绘人员对各镇村有意愿腾退的农户进行了逐户入户勘丈，获取了房屋现状、位置坐标等资料，以实地调查勘测的建筑物及附着物权属界线为基础，并结合“汉滨区2018 年度变更调查数据库”中图斑范围线来确定各地块复垦范围，各镇办项目概况见表1，平均每户图斑面积372.49m2，每户拆除面积140.80m2（拆除面积为房屋、院场、附属面积之和），拆除面积占图斑面积比为0.38。

2 项目工程设计

2.1 项目设计目标及标准

按照“打包项目、统一实施、有偿腾退”的原则，将分布零散的旧宅基地统一立项设计成旧宅腾退复垦土地综合整治项目，本着“宜林则林，宜耕则耕”的原则，将各项目复垦点复垦为耕地或林地，复垦后土地继续由原农户经营使用。

项目设计标准[1][2]为：①拆除旧宅基地上残余房屋设施，复垦后旱地有效土层厚度大于40cm，林地大于20cm；②有机质含量不小于1%，土壤pH 值5.5～8.0；③复垦后台面坡度＜5°；④砾石及瓦砾含量不超过5%；⑤排洪标准按照10 年一遇24 小时最大暴雨设计。

2.2 项目工程设计内容

根据各复垦点的土地利用现状以及复垦方向、工程设计内容按类型可分为以下三类：拆除工程（房屋整体拆除、地面拆除、地基拆除）、土地平整工程（耕作田块修筑、耕作层地力保持）、灌溉与排水工程。各项目的工程内容布局及其数量采用统一设计标准及计算方式[3]，由于篇幅所限，以下工程内容为17 个镇办总的设计工程量。

2.2.1 拆除工程

包括砖混结构拆除（1 砖墙）25190.57m2，砖木结构拆除（1 砖墙）93492.17m2，土木结构拆除1249823.72m2，附属设施拆除11618.20m2；条石、砖地面拆除8570.61m2，混凝土地面拆除36392.53m2；地基拆除9038.50m3。

2.2.2 土地平整工程

包括墙体捣碎（人工挖土方四类土）1499788.47m3，建筑物土方回填（松填不夯实）999858.98m3，土地翻耕（人工）443.6527hm2，人工平土（一、二类土）3041020.81m2；双胶轮车运土（300m）193953.56m3，人工平土（三、四类土）575075.98m2。

表1 汉滨区2019 年度17 个镇办的旧宅基地腾退复垦项目概况表

2.2.3 灌溉与排水工程

包括新建排水土沟415309.00m。

3 项目投资预算编制

3.1 预算编制依据

《土地开发整理项目预算定额》（财综[2011]128 号）；《土地开发整理项目施工机械台班费定额》（财综[2011]128号）；《全国统一房屋修缮工程预算定额 陕西省价目表》（土建分册2001）；《关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部 税务总局 海关总署公告[2019]39 号）；安康市工程造价管理信息（材料信息价2019 年 第4 期）。

3.2 取费标准

本项目预算人工单价按六类工资区，甲类工单价51.04 元，乙类工单价38.84 元记取，根据我省陕建发[2013]181 号《关于调整房屋建筑和市政基础设施工程工程量清单计价综合人工单价的通知》和国土资耕发[2014]17 号《陕西省占补平衡补充耕地项目工程价款结算管理办法》相关条文规定对我省建设工程综合人工单价调整为72.5 元/工日，调整后增加的部分计入单价表的 “差价部分”，并计相应税金[3][4]。

材料价格采用2019 年第4 期安康市各县区建设工程材料信息价和汉滨区建筑材料市场价，税金费率标准为按9%计取。

3.3 奖补政策

依据《汉滨区移民（脱贫）搬迁旧宅腾退复垦工作实施方案的通知》的通知（汉政办发【2017】67 号）执行腾退补助标准为[5]：土木结构50 元/m2，砖木结构70 元/m2，砖混结构80 元/m2；该项费用属于政府奖励性补助资金，单列于项目其他费用之外。

3.4 预算结果

项目投资预算由工程施工费（直接费、间接费、利润和税金）、设备费、其它费用（前期工作费、工程监理费、拆迁补偿费、竣工验收费、业主管理费）、不可预见费、奖补费组成[4]，预算成果于2019 年4 月至9 月编制完成。17 个镇办的项目总投资21534.27 万元，其中工程施工费12165.81万元（占比56.50%），设备购置费0.00 万元（占比0.00%），其他费用1836.22 万元（占比8.53%），不可预见费420.06万元（占比1.95%），奖补费用7112.18 万元（占比33.03%）。

17 个镇办的投资预算成果见表2，各镇之间分项投资占各镇总投资的比例略有差异，但与17 个镇办合计分项投资占总投资比例接近（相差小于3%）。

4 投资预算对比分析

由于工程费用中其他费用和不可预见费均是以施工费为计费基数计取，在固定计费区间内其他费用和不可预见费占施工费的比例是固定的，因此本文重点对比分析各镇的施工费和总投资，17 个镇办平均亩均施工费为1.5564 万元/亩，平均亩均总投资（含奖补）为2.7549 万元/亩。（表3）

4.1 施工费构成分析

施工费由拆除工程、土地平整工程、灌溉与排水工程三部分构成，综合17 个镇办预算成果，三大类工程占施工费比例分别为：56.52%、39.28%、4.21%，见表3，各镇占比与平均值接近，略有差异，其中石梯镇拆除工程费用占施工费比例最大，为63.56%，是由于石梯镇房屋多为条石、砖木结构，单位面积拆除费用高于一般土木结构房屋所致[3]。

4.2 亩均施工费对比分析

亩均施工费为单位建设规模的施工费用，17 个镇办平均亩均施工费为1.5564 万元/亩，各镇亩均施工费最低为茨沟镇1.2709 万元/亩，最高为石梯镇1.8457 万元/亩，究其原因，一是拆除面积占复垦面积比例，单位图斑面积内，拆除面积越大，施工费用越大，亩均施工费随拆除面积占图斑面积比的变化相应的增减，见图1；二是房屋结构类型的差异造成的，如石梯镇和坝河镇，拆除面积占图斑面积比例相近，但是石梯镇亩均施工费高于坝河镇，是由于石梯镇大多为条石、砖木结构房屋，定额拆除费用（65.86元/m2）高于坝河镇土木结构房屋（47.37 元/m2）所致。

表2 汉滨区2019 年度17 个镇办的旧宅基地腾退复垦项目预算成果表

表3 汉滨区2019 年度17 个镇办旧宅基地腾退复垦项目施工费及总投资对比表

4.3 亩均总投资对比分析

亩均总投资为单位建设规模的总投资费用（含奖补），17 个镇办平均亩均总投资（含奖补）为2.7549 万元/亩，由于其他费用和不可预见费是以施工费为基数计取，相应的奖补费用是以房屋面积为基数计取，因此各镇亩均总投资随着亩均施工费的差异，相应的增长、降低，见图2。

5 结论

图1 汉滨区2019 年度17 个镇办旧宅基地腾退复垦项目亩均施工费与拆除面积占图斑面积比关系图

图2 汉滨区2019 年度17 个镇办旧宅基地腾退复垦项目亩均施工费与亩均总投资关系图

本文以安康市汉滨区2019 年度17 个镇办的旧宅基地腾退复垦项目工程设计与预算成果为基础，介绍了项目工程设计内容与预算编制情况，各项目平均亩均施工费为1.5564 万元/亩，平均亩均总投资（含奖补）为2.7549万元/亩；对比分析了总投资、施工费的费用构成情况，并分析了差异形成的原因，提出了亩均施工费随拆除面积占图斑面积比的变化关系。17 个镇办含盖汉江南北，项目成果的总结分析对陕南地区旧宅腾退项目的立项、可研、设计具有参考意义。