不动产确权登记中房产面积测绘公有面积分摊计算方式研究

方文东

摘要：不动产一体化确权登记发证工作是摸清我国土地资源利用现状的基础，对我国国情掌握至关重要。本文从三个方面讲述了房产面积测绘过程中公有面积分摊计算方式，较系统地介绍了不同情况下面积计算范围，为顺利推进确权登记工作提供参考。通过实践表明，本文所提出的计算方式合理有效，能够推广使用。

关键词：房产面积；公有面积；确权登记

不动产一体化确权登记发证工作是摸清我国基本国情的基础，是查明土地资源利用现状的基础，同时也是提高土地资源综合利用效率的基础[1]。因此，如何确定房产面积测绘是提高房屋不动产登记准确度的关键所在。基于此，本文以房屋面积测绘中共有面积分摊方法为例，分析其在确权登记中的应用。

1.计算一般建筑面积的范围

一般建筑面积的计算包括无柱子的檐廊和走廊以及与房屋相连的或者有上盖的，应按照房屋建筑的围护结构对水平投影面积的一半进行计算，且两端均有与房屋相连墙体的，可将其视为围护结构，计算方式同上；独立柱或单排柱的、可永久性使用的门廊、雨篷和车棚，按其上盖的水平投影面积的一半进行计算；对于未封闭的阳台或者挑廊，应该按照其围护结构的水平投影面积的一半进行计算[2]，对于半遮盖或者非永久性顶盖甚至是无顶盖的室外楼梯，应按照其水平投影面积的一半进行计算；对于存在顶盖的或者不封闭的以及架空通廊，应按照其围护结构水平投影面积的一半进行计算。

2.不计算建筑面积的范围

对于建筑层高小于2.20m的各种夹层、插层、技术层等附层和半地下室、地下室等，其建筑面积不应计算在内；对于突出主体建筑房屋墙面的非建筑材料，如无柱雨棚、台阶、构配件以及挑台等，不应计算其面积；非永久性架空通廊，不计算公有面积；对于房屋建筑上的天面以及其他非建筑结构，如游泳池、花园等，不应计算其面积；对于骑楼、过街楼的底层等通行部位，不应计算其面积；对于建筑物附近的活动板房、临时房屋以及违规建筑物等，不应计算其面积；不与室内相连通的，但有一定伸缩缝的房屋，不应计算其面积。

3.特殊情况下建筑面积的范围

在规划许可范围内的复式、跃层式房屋的预留楼梯间，可以根据自然层进行面积计算；若房屋建筑的挑廊、阳台以及架空通廊等的水平投影面积超出建筑物底板时，计算面积时应以底板的实际投影进行[1]；而当建筑物的上述投影面积大于阳台、挑廊等实际面积的一半时，面积应按照其围护结构水平投影的一半计算。若屋顶结构为斜面结构，且外墙低于2.20m的高度，此时不计算外墙面积[3]；若屋顶结构为倾斜、弧形或者非垂直墙体的结构，当建筑层高大于2.20m时，应计算2.20m以上部分的面积。若墙体向外倾斜且其水平投影面积超出底板外沿，则面积按照底板的实际水平投影面积计算。下层室外楼梯的面积可根据上层室外楼梯的水平投影面积计算[3]。若建筑一边与墙体相互连接，一边不连接时，其面积不应计算；若建筑物的一边与墙体连接，一边由柱子支撑的独立柱雨篷，其面积应按照水平投影面积的一半进行计算；若建筑一边与墙体相互连接，一边由多根柱子相连接形成独立的支撑有柱雨篷时，面积应按照柱外围的投影面积计算（图1）。

由三面墙支撑的，按如下情况图2进行计算：若建筑物的两面墙与雨篷的外边界限相交时，房屋面积计算应按照上盖水平投影面积的一半计算。雨篷其外边线凸出两面墙并有部分悬空的，房屋面积计算应按照墙体最外侧支撑点的连线（P1与P2连线）与墙体围城的盖板水平投影面积的一半计算，即房屋面积计算过程中不计悬空面积。

依坡而建的、具有吊脚的房屋结构，若其架空层或者具有深基础地下空间的房屋，且房屋周边存在维护结构的，若建筑物的内层高度大于2.20m时，大于2.20m的部分参与面积计算；若建筑物架空层的地面为平地，则只需计算层高大于2.20m范围内的水平投影面积；当建筑物架空层的地面保护平地和坡地两部分时，其平地部分的面积应按照坡地与柱外围的交界线计算（图3）。

建筑物的进门由凹进的外墙和上层建筑组成（图4）。按全部面积计算：凹进部分的进深a≥长度b，按一层计算：顶部高度大于一楼层；不计：进深a<长度b且顶部高度大于一楼层。两端为非剪力墙形成的封闭的、正面无围护结构的、有盖、无柱的外走廊和檐廊，按上盖水平投影面积的一半进行计算。

房屋室外的台阶或者楼梯等，若同时具备以下几个特征时：①若台阶或者楼梯的地面起点与进门的终点之间的高度差大于1个楼层高度时[1]；②其下部与山坡未形成一个实体，而是其水平投影范围内形成了一个建筑空间[2-4]。如图5a所示，将山坡建成台阶组成建筑的一部分，结合上层架空而形成的桥，则不属于室外楼梯；如图5b所示，若房屋紧靠山坡，且房屋与最低部分的人工砌填建筑形成统一实体，将其余不足一楼层高度部分架空，则属室外楼梯。

建筑物室内和室外楼梯的计算方式应遵循以下几点：①在建筑物外墙之外的封闭楼梯、有扶手栏杆防护的或者无墙体保护的楼梯；②在建筑物外墙外侧的专用楼梯、封闭的或者有墙体保护的楼梯；③用于专业的电梯或者观光电梯以及与顶层直接连通的电梯，均需计算其相应面积。此外，通风井以及烟道等的面积计算应遵循：①当通风井或者烟道位于地下室或者半地下室内部时，其地下部分的面积应按照实际楼层数计算；当通风井或者烟道位于地面的、建筑物外的或者有维护结构的、上盖的，其高度大于2.20m时，其维护结构的水平投影面积作为面积进行计算；当通风井或者烟道位于建筑内、地面以及有上盖的，其面积应按一层计算。

在有外走廊或檐廊的情况下，若房屋有非独立柱部分，则按有柱走廊计算；其余部分为无柱。若由剪力墻形成走廊两端，视为柱，则按有柱计算[3]。若房屋为一幢、独立型，其四面有外走廊或檐廊时，按此以上方式处理。如图6所示，其长边为一面有柱，则两柱之间按有柱计算，其余为无柱；若图中A、B处有柱，则全为有柱走廊。

骑楼底层与临街走廊，当柱子立于房用地红线之外，底层用于道路街巷通行时不计面积（图7a）；当走廊紧临街道，其底层全属房屋建设用地时，则按规定计面积（图7b）。

4.结语

综上所述，房屋面积测绘过程中共有面积的分摊计算方式对维护居民的合法权益至关重要，也是提高确权登记效率和减少矛盾纠纷的前提，本文较系统地讲述了不同情况下共有面积的分摊计算方式，为推动房产面积测绘顺利推进提供参考借鉴，同时，为维护居民合法权益提供参考。

参考文献：

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