房贷新政考验银行资产调整能力

刘链

2020年12月31日，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（下称“《通知》”），对在中国境内设立的中资法人银行业金融机构，其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比提出管理要求。《通知》不设过渡期，于2021年1月1日起实施。《通知》研究制定房地产贷款集中度管理制度，综合考虑银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，对超过上限的机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制。

《通知》根据银行类型一共分为五档。第一档是中资大型银行，其房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%;第二档是中资中型银行，上限分别为27.5%和20%;第三档是中资小型银行和非县域农合机构，上限分别为22.5%和17.5%;第四档是县域农合机构，上限分别为17.5%和12.5%;第五档是村镇银行，上限分别为12.5%和7.5%。其中区域银行上限有一定的调节空间（±2.5%）。过渡期依据银行2020年底房地产贷款占比情况，设置为2年或4年。

此次监管指标的划定，大型中资银行上限远高于其他四档，达标难度更小。依据2020年中报数据，共有12家A股上市银行超标，因弹性过渡期和区域银行弹性上限的存在，达标压力不大，但在一定程度上会限制银行资产配置选择。个人住房贷款为银行资产质量最好的资产之一，超标银行将被迫降低此类贷款的增速。上市银行普遍客户基础好，经营能力强，资产配置的调整不会影响盈利能力与风险抵御能力。

太平洋证券认为，房地产贷款集中度管理制度出台的主要目的在于抑制房价过快上涨。后疫情时期，全球流动性宽松，推高资产定价，而房价特别是一线城市的房价也蠢蠢欲动。在设定贷款集中度上限后，银行的资产配置方向将有所调整，部分银行需在过渡期内降低房地产贷款增速。同时旨在推动金融供给侧结构性改革，利于鼓励银行支持制造业、科技、小微等行业发展，落实房地产长效机制。

表1：不同类型金融机构上限要求

资料来源：央行，中银证券

“房住不炒”政策的延续

根据监管层的表述，2019年以来，人民银行、银保监会已就房地产贷款集中度管理制度开展了广泛调研，与金融机构进行了充分的沟通。2019年8月以来，银行已经按相关要求在调整应对，并非新发生的事，只不过征求意见稿如今定稿出台制度而已。从这个角度来看，此次房地产贷款集中度管理政策的出台并非新政策，而是以往“房住不炒”相关政策的延续。

那么，面对新的房贷管理政策，当前银行达标压力大不大？从政策设计的角度来看，充分考虑银行业金融机构实际情况，且为配合资管新规实施和大力发展住房租赁市场，表外非标回表的房地产贷款和住房租赁不纳入本次监管。

从达标现状来看，银行监管达标压力不大。从行业情况来看，根据人民银行的数据，大部分银行业金融机构符合管理要求，2020年三季度末，主要金融机构情况整体也与新政要求接近。截至2020年三季度末，房地产贷款余额为48.8万亿元，占比28.8%，略高于第二档要求的27.5%，其中，个人住房贷款为33.7万亿元，占比19.9%，低于第二档要求的20.0%。从上市银行来看，截至2020年上半年末，大部分上市银行存量房地產贷款比例已经符合新规要求。

表2：不同类型金融机构监管上限要求

资料来源：央行，中银证券

从过渡时间来看，银行调整时间足够充分。2020年年末指标超出规定2个百分点以内，过渡期为2年;超出2个百分点以上，过渡期为4年。

根据浙商证券的判断，房贷新政不会对银行基本面造成显著冲击，主要从量价两个角度考察。从量的视角看，不会影响信贷整体投放，主要是房地产贷款受约束后有其他领域补足信贷需求缺口。随着经济的修复，当前地产以外的对公贷款需求、零售贷款中的消费贷款和信用卡需求都较为旺盛，银行可以通过投向其他领域来补足缺口。从价的视角看，取决于后续投放的对象房地产贷款（包括开发贷和按揭贷），预计收益率将会稳中上行，实现部分的“以价补量”;结构变化带来的收益率变动则取决于投向，如果是消费贷等领域那么收益率可能上升。

从按揭贷款来看，个人没有续贷风险，违约率大幅上升的概率很低。从对公贷款来看，此次房贷政策延续了此前“三道红线”的原则，且过渡期晚于“三道红线”，留足时间。未来房企预计将延续分化格局，头部房企风险稳定，中小房企风险边际上升。由于近年来银行本身对房地产授信要求也较高，房地产对公贷款风险预计能够保持稳定。

值得关注的是，房贷新政实施后，房地产贷款的利率和增速该如何变化？

随着额度供给的收紧，房地产开发贷款和按揭贷款利率都可能上升。5年期LPR还关联其他贷款，经济还在恢复通道之中，预计5年期LPR保持平稳。按揭贷款利率上升预计主要通过市场化加减点实现。

毋庸置疑，新政实施后整体房地产贷款融资增速将下降。未达标银行需要达标，对房地产贷款投放力度下降;达标银行的指标需要保持基本稳定，预计也不能快速上量。根据上市银行数据测算的结果显示，未来房地产对公贷款增速将从2020年上半年的15.2%降至2021年、2022年的14.3%、11.2%;按揭贷款增速将从2020年上半年的13.9%降至2021年、2022年的8.5%、10.0%。

房贷政策意在延续“房住不炒”的政策，留足过渡期，短期来看，对银行基本面影响有限，结构可调整、需求可补缺，无需过度担忧;长期来看，新政利好银行业中长期健康发展。另一方面，由于新政并非刚发生的新鲜事，2019年8月征求意见以来银行已经开始在应对调整。

规范房贷占比上下限

央行和银保监会此次发布的监管文件对不同类型的金融机构的房地产贷款占比、个人住房贷款占比提出要求，根据其资产规模、机构类型等因素进行分档监管。例如，对于房地产贷款占比较高的大行，房地产贷款和个人住房贷款占比上限分别为40%、32.5%。此 外，为配合资管新规的实施，资管新规过渡期内（至2021年年底）回表的房地产贷款不纳入统计范围。

对于2020年12月末房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求的金融机构设置合理的过渡期，其中，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起 2年;超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年;房地产贷款占比、个人住房贷款占比的业务调整过渡期分别设置。

从上市银行个体来看，根据中银证券的计算（以可得的2020年半年末的数据测算），房地产贷款占比和个人住房贷款占比超监管上限的个体有限，预计2020年下半年以来，部分银行已逐步着手调整房地产信贷投放力度。由于目前大部分银行业金融机构符合管理要求，对于个别调降压力较大的银行，通过延长过渡期等方式进行差异化处理，确保政策平稳实施。

从计算的超标银行来看，大行更需对按揭贷款进行整改，而大部分超标的中小型银行更多体现在对公房地产贷款领域。中银证券认为，此次监管文件落地的目的在于引导银行资金更多支持制造业、科技等经济社会发展重点领域和小微、三农等薄弱环节融资，推动金融、房地产同实体经济均衡发展，是结构的调整而非信用的收紧，因此，预计银行将调整自身信贷结构，对于银行整体规模扩张影响有限。但在将房地产贷款资源投放于其他领域时，需要考虑边际收益率的变化、资产质量变化以及资本占用的变化。对于超标的银行而言，此次监管对优质对公项目储备充沛的银行，或者非按揭类零售业务开展能力强的银行影响更小。

图1：贷款中以国企贷款占比居多

资料来源：Wind，中泰证券研究所

图2：房地产和基建贷款占比及增速

资料来源：Wind，中泰证券研究所

具体来看，《通知》主要通过分档设立银行的房地产贷款和个人按揭贷款两项涉房地产贷款占比上限，搭建了房地产贷款集中度管理的框架，呼应房地产调控的“三道红线”融资规定，是通过金融手段调控房地产市场的方式。房地产贷款集中度管理框架的搭建，目的在于“增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力，防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险”，反映了监管对于房地产金融的审慎管理态度。

从政策要点来看，监管更关注“分类分档、差别化过渡期、区域调节机制”三大特征：第一，设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，从地产企业融资端和个人销售端两个角度调控。房地产贷款占比=房地产贷款余额/人民币各项贷款余额×100%;个人住房贷款占比=个人住房贷款余额/人民币各项贷款余额×100%，这里的房地产贷款占比未指明口径，但参考上限水平的设定，应该涵盖了个人按揭和对公地产企业贷款两个层面。此外，住房租赁相关贷款暂不纳入，符合“房住不炒”的定位，以及为了政 策平稳过渡，资管新规过渡期内回表房地产贷款不纳入。

第二，分五档对房地产贷款集中度进行管理。根据银行业金融机构的资产规模、机构类型、存量房地产贷款业务等因素，分为大型银行、中型银行、小型银行和非县域农合机 构、县域农合机构和村镇银行五档，差异化上限标准，给予中大型银行更大的空间。

2020年11月，郭树清主席曾在《完善现代金融监管体系》中指出“我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业”。从商业银行2020年上半年的数据测算来看，大中型银行超标部分更多在个人按揭，如建设银行、邮储银行、招商银行和兴业银行;部分区域性银行总量层面占比需调降，如对公房地产业贷款占比较高的郑州银行、青农商行和青岛银行。但考虑到统计时点以及住房租赁和回表部分不纳入，预计需要整改的比例更低。

第三，超过上限的机构设置2-4年过渡期，减缓对房地产市场和银行业的短期冲击。监管除了让上报整改计划外，还给予了一定的过渡期，占比超2个百分点以内调整过渡期 2年，2个百分点及以上的为4年，客观原因不满足的还可适当延长。惩罚措施是附加额外资本要求、调整房地产资产风险权重。

第四，建立区域差别化调节机制，给予地方银行2.5个百分点的适度弹性。各地可结 合经济金融发展水平、辖内地方法人银行情况和系统性金融风险特点，以后三档集中度要求为基准，增减2.5个百分点，给予地方监管一定自主性，且未来动态的调控机制有助于保持区域房地产金融政策的连续性和稳定性。

总体来看，房贷集中度监管政策落地，规范房地产贷款占比上限，对于不同类银行进行分档监管，且对2020年年末未达标的银行设置差异化的过渡期，以确保政策的平穩实施。短期来看，部分银行有整改需求，但监管通过设置过渡期和弹性调整要求，平滑了新规对行业的短期冲击;长期来看，动态调控的政策风险下，银行对于房地产领域的信贷投放将更加审慎。

根据中银证券的计算，在此次监管要求下，上市银行超标的个体数目有限，整改压力可控。近期受流动性释放、小微支持政策再次延期等因素的扰动，银行板块的市场表现波动性较大，但在经济稳步复苏以及银行板块具备高估值安全垫的背景下，看好银行板块 2021年绝对收益表现。

上市银行无需净压降

《通知》将银行分五档设置房地产和个人住房贷款余额占比上限。具体来看，房地产占人民币各项贷款余额上限分为五档：一是中资大型银行（国有六大行+国开行），分别为40%和32.5%;二是中资中型银行（12家股份制银行+农发行+进出口银行+北京银行、上海银行、江苏银行3家城商行），分别为27.5%和20%;三是中资小型银行和非县域农合机构，分别为22.5%和17.5%;四是县域农合机构，分别为17.5%和12.5%;五是村镇银行，分别为12.5%和7.5%。

根据《通知》的规定，房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求不同水平的银行，自2021年1月1日实施之日起设置不同的过渡期：超出2个百分点以内的，过渡期为2年;超出2个百分点及以上的，过渡期为4年。房地产贷款占比、个人住房贷款占比的业务调整过渡期分别设置。此外，过渡期后因客观原因未能满足房地产贷款集中度管理要求的，经央行、银保监会等监管机构评估后认为合理的，可适当延长业务调整过渡期。

央行副省级城市中心支行以上分支机构会同所在地银保监会派出机构，可在充分论证的前提下，以第三档、第四档、第五档房地产贷款集中度管理要求为基准，在增减2.5个百分点的范围内，合理确定辖区内适用于相应档次的地方法人银行业金融机构房地产贷款集中度管理要求。由此可见，监管并非一刀切，而是充分释放监管弹性，建立区域差别化调节机制，给予2.5个百分点的监管指标调整空间，保持集中度管理平稳运行。

而对于无调整压力的机构来说，整体将保持现有水平，未来房地产贷款增长空间有 限。《通知》规定，房地产贷款集中度符合管理要求的银行业金融机构，应稳健开展房地产贷款相关业务，保持房地产贷款占比、个人住房贷款占比基本稳定，这体现了监管合理控制房地产贷款规模的意图。

从银行的角度来看，上市银行基本不需要“净压降”，但未来将调整资产结构，减缓房地产贷款的投放速度。从2020年上半年的上市银行数据来看（剔除未披露个人住房贷款的北京银行和紫金银行），个人住房贷款占人民币贷款的比重为28.29%、按揭+对公房地产贷款占比为35.58%。

根据国盛证券的测算，上市银行中，21家银行均能满足现有的占比要求，剩下13家银行未来需要调整资产投放结构。其中，由于住房租赁有关的贷款、资管新规过渡期内回表的房地产贷款不在统计范围内，因此，我们测算的数据或比监管口径的实际值更高。值得注意的是，此次《通知》充分给予2-4年过渡期来逐步调整，当前银行基本不存在压降房地产贷款（即“净减少”）的压力，只需在未来几年放缓房地产贷款的投放速度，使得占比自然下降至监管要求即可。

以招商银行测算为例，先看占比要求，按照2020年上半年的数据测算，其零售按揭贷款比例压降5.49个百分点至20%，按揭+对公房地产贷款需压降6.75个百分点至27.5%，过渡期为4年。再看增速调整，假设其4年内匀速调整到位的情况下，其按揭贷款增速下降至5.94个百分点（2020年上半年为15.91%）;对公房地产贷款增速下降至7.95%（2020年上半年为20.75%）。最后看投放结构调整，2021年零售按揭贷款新增投放规模将降至756亿元，比现有水平减少1268亿元;对公房地产贷款新增投放规模将下降至348亿元，比现有水平减少560亿元）。

对银行而言，房地产类贷款投放金额减少，将会倒逼其调整资产结构，是否影响息差取决于其资产获取能力。我们同样以招行为例粗略测算：在考虑信用风险权重保持不变的情况下，招行可选择将缩减的1268亿元按揭贷款（风险权重为50%）投放至634亿元除房地产外的其他对公贷款（风险权重为100%），或者845亿元消费贷或个人经营性贷款或小微贷款（风险权重为75%）。目前来看，5年期以上的LPR利率为4.65%，消费类贷款、信用卡贷款的综合收益均高于此;多数国有大行和股份制银行普通对公贷款的加权平均收益约为4%-4.5%之间，若替换为该类贷款则对息差有一定的负面影响。对于招行来说，其整体客户资质较好，且深耕零售，资产获取优势非常明显，预计未来可通过投向其他较高收益的资产来平稳过渡。

从业务层面来看，对于对公行业理解深入、风险定价能力较强、用心经营客户的银行业务优势未来将进一步凸显。在对公业务方面，在“房住不炒”的思路下，当前房地产政策正不断趋严（如近期的“三道红线”等），过去银行与房地产贷款绑定快速盈利的经营思路不可持续，对各行业有深入理解、靠综合服务质量经营客户、市场化风险定价能力强的银行（如宁波银行等），其对公业务的优势将进一步体现;在零售业务方面，根据国际清算银行的统计，截至2019年年末，中国居民杠杆率已达到了55.8%，且过去5年提升了19.5个百分点，在全球各国家和地区中提升速度最快。

从海外经验来看，美国、韩国、中国台湾、日本均是在居民杠杆率过快突破60%爆发了危机，从这个角度看，未来中国居民杠杆率上升速度放缓、贷款增速整体下降为大概率事件。银行的零售业务未来将从“房贷驱动”转化为“服务客户”的思路，在零售客户经营、财富管理等领域具有优势的银行将从同业竞争中突围而出。

根据央行官网披露的答记者问，目前大部分银行业金融机构符合管理要求，而对于超出管理要求的银行，文件也设置了过渡期，个别调降压力较大的银行，可以通过延长过渡期等方式差异化处理，预计对房地产市场、银行资产结构调整不会产生太大的压力。由于监管政策差異化执行，银行整体达标压力有限。

根据A股上市银行2020年中报披露的数据，10家银行房地产相关贷款占比超过监管上限，未来2年或者4年内需要调整至监管允许的范围内。

监管层并未单独设置房地产对公贷款占比上限，有利于房地产市场平稳健康可持续发展。此次文件设置了两个监管指标，即房地产贷款占比上限、个人住房按揭贷款占比上限。若假设房地产对公贷款占比上限为上述两个指标之差，我们以资产规模在500亿元以上的银行为样本（150家），梳理这些银行2019年年报披露的相关数据，发现24家银行个人住房按揭贷款占比超过上限;93家银行房地产对公贷款占比超过上限，以中小银行为主;40家银行房地产贷款占比超过上限。

从上述数据可以看出，部分银行房地产贷款集中度较高，主要是房地产对公贷款投放较多，住房按揭贷款调整的压力反而相对较小。而监管层并未将房地产对公贷款占比上限单独考核，或为房企在银行表内融资预留了一定的弹性空间，银行房地产相关贷款也有一定结构调整的余地。

此次政策对银行基本面的影響偏中性、偏长期，银行资产负债表或将重构。基于房地产相关贷款有土地、房产作为抵押，国际上主要零售型银行（例如摩根大通、富国银行、恒生银行等）均将按揭贷款作为重点的信贷投放领域，但次贷危机之后，居民过度加杠杆对个人按揭贷款资产质量也产生一定的影响，因此，这些银行也都适当降低了个人按揭贷款 占总贷款的比例。

安信证券认为，尽管短期银行达标压力有限，但中长期银行资产负债表或将重构，此次房贷管理新政对国内银行业的影响主要体现在以下三个方面：

第一，从零售端来看，适当控制居民加杠杆买房的速度与节奏，在此政策的影响下，银行预计将小幅收紧个人按揭客户的审核门槛，客户挑选会更加优中选优。而更多零售信贷资源有望在信用卡、个人消费信贷、个人经营性贷款之间均匀分布，支持居民消费与小微主体的经营，这也对银行挑选优质客户、风控水平提出了更高的要求。

第二，从对公端来看，在“房住不炒”的政策基调下，银行表内房企融资实际上已经审核比较严格，各家银行对房地产企业均设置白名单，此次政策并未对房地产对公贷款占比设置上限，预计对于房地产企业影响相对有限。

第三，在房地产贷款上限的考核目标下，银行未来或将进一步加大对制造业、科技型企业、三农领域的信贷支持力度，而这些贷款主体抵押品相对不足，监管层也是希望银行提高信用类贷款占比，从中长期看，银行也将逐步改变过去依赖抵押物的贷款方式，资产负债表有望重构，客户结构、贷款结构、风控模式也有望更加优化。

因此，此次政策对银行股影响偏中性，2021年银行股的核心逻辑仍是经济复苏驱动银行景气周期上行。尽管部分上市银行房地产贷款占比超出监管上限，但在过渡期内有时间和空间去消化资负结构调整的压力，并且头部银行在资产选择、客户选择方面的优势比较明显，预计受到政策影响相对较小。