基于精细化管理在房地产建筑工程项目管理中的实践分析

衣彩峰 山东省青岛市即墨区房地产业发展服务中心

精细化管理是当前房地产和建设项目管理模式中主要的管理方法之一，在房地产企业管理过程中，需要完善内部工作内容，明确职责和工作方法，并建立健全管理制度和管理措施，为了保证房地产项目精细化管理的可行性，避免管理者之间的责任转移，本文探讨了精细化管理在房地产项目管理中的应用。

一、精细化管理概述

（一）精细化管理理念

精细化管理的重点是'精'和'细'，精细化管理的核心是将公司的战略目标分解并落实到各部门，使各部门发挥集体作用，共同实施项目任务，精细化管理是结合建筑行业的施工特点，对施工项目进行管理，明确控制和管理要点，提高项目管理效率的一种新的管理方法，在现代建筑中，许多建筑质量要求很高，如建筑安全等细节，这就要求采取复杂的管理措施，不断优化管理思路，全面控制施工项目，提高项目质量，进一步完善管理方法，并且提高细化管理内容的速度，这样不仅可以指导施工企业简化管理流程，汇总各类项目，还可以有效协调各部门的工作，满足施工单位权利义务的统一，实现施工企业的经济发展，提高企业的经济效益[1]。

（二）精细化管理的特征分析

（1）规范化。无论哪个行业，规范化都是精细化管理的前提，大多数人不理解，将规范化和制度化混淆。虽然规范化实际上是一个系统的最终形式，但它并不意味着制度化和规范化是一回事。系统和标准必须在形式和内容上结合起来。

（2）系统化。是搞好管理的必要保证，一切管理都是一个系统工程，不能孤立地进行，为了更好地实施精细化管理，需要建立完善有效的操作体系，使管理工作制度化，这也是管理者在管理初期面临的重要任务。

（3）数据化。传统的广义管理和精细管理之间最重要的区别。

（4）信息化。信息化是房地产建设精细化管理的手段。

二、房地产建筑工程的管理现状

目前，很多房地产施工企业采用传统的一体化管理模式，使建筑工程设计阶段的一些问题影响到工程的成本控制和质量监督，项目进度影响企业经济效益，延误建设进度，影响企业形象，甚至降低企业竞争力，粗放型管理模式使得项目管理难以把握，房地产企业构建项目，所以大量的资金将投资于房地产项目，导致浪费大量的人力和财力资源，对企业造成严重的经济损失。考虑到其他项目的管理，可能导致设计肤浅、审核不充分、原材料控制不合格、原材料采购监督不足，同时，施工项目的施工效率不高，施工进度缓慢，这些问题就是目前房地产项目管理的现状，导致房地产项目发展不平衡，降低了房地产企业的竞争力。

三、房地产建设项目精细化管理的应用方法

（一）施工成本的合理控制

为了获得更高的利润，房地产企业必须加强对成本的内部控制，而建设项目的建设成本占了项目成本的绝大部分。因此，必须对项目成本进行详细的管理，必须采取积极的管理措施对项目成本进行控制，必须建立完善的成本监控体系，对项目成本进行更全面有效的跟踪。项目完成后，要对项目成本进行全面的评估和管理，对整个项目的具体情况进行分析和评价，积累丰富的成本控制和管理经验。

（二）建筑材料必须采取详细的管理措施

对于房地产项目来说，所有项目中成本最高的就是建筑材料的成本，过去的建设成本除了人力资源和建筑材料的成本外，还有办公材料、机器设备和管理的成本，第一，精细化管理能有效保证建材质量，实现经济效益最大化；其次，施工过程中所使用的建筑材料的数量可以严格管理，避免不规范操作造成的建筑材料的损失或浪费[2]。

例如在建筑材料的采购中，精细化管理要求采购方采取采购方式，确保材料供应商的质量，为了选择价格最低的材料，需要根据建设项目的整体工期定期采购，避免浪费，特别是一些建筑材料，施工时间有限或材料不易储存。施工材料验收时，必须配备专业验收人员进行验收和清点，所有材料验收前不得进入仓库。建筑材料进入施工项目后，所有对建筑材料的要求必须由专门指定人员签字确认，精细化管理可以建立建材采购、验收、使用的精细化管理模式，尽可能提高整体管理质量水平。

（三）施工进度精细管理

建设期是房地产项目管理的重要内容之一，所有的房地产项目在签订合同时都有一个完工时间，为了保证房地产项目的及时交付，有必要对项目的进度采取复杂的管理措施，因此，项目必须准确管理施工进度，将项目进度与项目目标相结合，确保施工内容与施工队伍密切相关。例如，在目前的房地产建设项目中，同一个项目需要不同的施工队进行合作，但是，施工队伍之间的隐性协调并不能达到最佳的要求，需要在施工队伍中采用精细化的管理方法，同时在施工过程中需要大量的机械设备，但是一些施工企业的设备数量相对较少，所以有必要租用一些设备来保证施工设备的工作效率，从而降低施工成本。

在项目建设过程中，会受到工作内容、工作时间等相关因素的影响，为了保证这些因素之间的协调，必须采取精细的管理方法，合理地规划工作。同时，必须制定灵活、可调的建筑控制措施，缩短改造时间和施工时间，保证施工过程的安全稳定，提高管理的准确性。

（四）施工过程中必须采取精细化管理措施，防止环境污染

在经济社会快速发展的新时期，可持续发展战略是社会发展的主要理念，因此，环保逐渐成为房地产项目的主题，房地产项目需要大量的建筑材料，改变了当地的地质结构，产生了大量的建筑垃圾，如何适应时代的发展，防止房地产项目施工过程中环境污染，将是管理人员应重视的主要管理内容。因此，有必要采取精细化管理来控制项目的环境影响。首先，要严格遵守国家有关规定，在施工过程中使用绿色材料，同时，为了减少工业粉尘污染，要在施工过程中进行浇筑。施工过程中产生的污泥和废水必须经过特殊处理，并以无害化方式排入城市排水设施；其次，应该进行噪音控制，以尽量减少噪音污染及其对附近居民正常生活的影响[3]。

（五）完善竣工阶段的管理措施

竣工阶段是工程的最终内容，但是竣工阶段也会影响工程的整体质量和验收周期。特别是在向建筑公司收回资金时，如果已经完成的项目长期不能完成，很多建筑公司资金被压，导致建筑公司没有资金投资新项目，因此，有必要在验收阶段采取详细的管理措施，计算项目资金，划分项目组成部分，计算项目总成本。并组织数据管理人员对项目产生的所有数据信息进行收集整理，做好归档工作。

（六）精细化人才管理

首先要对施工企业实施精细化人员管理，特别是人员的高流动性，这对施工企业的内部管理也有很大的影响，有必要对施工企业内部人员进行精细化管理，调动其主观积极性，坚持以人为本的理念，合理配置施工企业内部人员，采用科学有序的管理方法，实现细化管理的目标。首先，要定期组织内部培训，让员工充分掌握企业的基本管理理念，提高员工的核心实力，在培训过程中加强企业文化建设，其次，施工企业在实施精细化的内部人员管理时，应采取柔性管理，通过情绪来影响员工，调动员工的主观积极性。

（七）完善管理体系

在项目管理中，应注重具体应用系统内容的整合，管理要素之间的有效配合，以提高项目管理水平。根据设计项目招投标和工程设备采购管理制度的要求，顺利开展各项管理活动，优化设计制度管理活动，确保管理质量。在设计精细化管理系统的过程中，根据房地产建设项目的管理要求，对工程流程进行分析，确保各个施工环节的监理质量，并编制相应的系统表。管理部门应注重协助日常监控机制，建立现场监控和全过程监控模式，确保精细化执行的质量，在建立制度的过程中，要注重奖惩机制的有效建立，调动员工的积极性，加强这些核心工作层次的积极性，提高项目管理质量。

（八）施工质量精细化管理

施工质量的精细化管理是每一个施工项目的灵魂，精细化质量管理能有效保证工程质量。建筑工程是一个比较大的系统，包括很多子项目和过程，每道工序都要准确管理，确保施工质量。在管理过程中应开展以下工作：①加强图纸联合评审，根据工程特点科学编制施工组织设计；②创建切实可行的建设项目；③利用先进的工具确定施工工艺、机械设备和各种工艺参数，编制定位文件，进行工程设计，优化各种生产要素[4]。

四、结束语

房地产建设项目的精细化管理符合时代的发展，能够提高企业的资源利用效率和经济效益。本文介绍了房地产建设项目管理中存在的管理制度不完善、管理规范、缺乏完善的管理方法等问题，通过精细化管理，将施工质量、施工成本、建材、环境进行精细化，使企业能够在房地产建设过程中稳步发展和完善施工项目管理体系，开展企业人才管理，使其更加规范有序，促进房地产业健康有序发展。