我国不动产登记制度存在的问题及建议

周吉 胡珊珊 潜江市不动产登记局

在社会经济发展的过程中，房地产行业发展面临的最主要问题就是不动产登记，因为不动产登记是针对不动产的自然身份属性以及权利在登记簿当中进行记录和公示。同时随着现如今不动产的覆盖范围变得越来越广，所以不动产登记工作所面临的问题及影响因素也变得越来越多，针对不动产登记工作进行深入研究及探讨是需要进行长期工作的，逐渐对不动产本身的权利归属等进行进一步确定，然后对产权关系进行明确规定。

一、我国不动产登记制度的内涵，背景和意义

不动产制度是我国物权制度当中非常重要的组成部分，同时也是不可缺少的一个种类，是在我国物权法的基础上建立且实施的，它直接服务于利害关系人和权利人，属于一种公示手段。通过相关制度管理的方式，将房地产相关的信息公布给利害关系人和权利人，并且要求他们在进行不动产登记的过程当中，提前申请与不动产物权相关的变动事宜，在这一个过程政府的相关部门必须要进行详细的记录。从上面的分析当中，我们可以看出我国不动产登记制度的建立以及执行，主要是为了满足市场经济的需求，除此之外还与每一位公民的切身利益之间存在密切的联系。所以要想真正的将市场经济的核心价值充分的发挥出来，就必须将不动产登记制度进行建立以及完善，并且在解决登记问题之后才可以发挥出其核心价值。从不动产统一登记制度的背景进行分析，因为从推行该制度之前，我国的不动产登记主要是对不动产信息进行分别登记的一种制度，它需要依据不动产的性质、用途和不同的经济领域进行划分，由各自的经济领域管理部门来登记这些不动产，但是在2013年之后，我国国务院常务会议，就针对不动产登记的相关内容进行了分析和研究，并要求不动产登记必须要朝着统一化的方向发展，并由国土资源部门全权负责。而且国土资源部联通，农业部林业部等多个部门共同建立了不动产登记的联合会议制度，将自身的登记职权进行了明确运营，整体提高了工作的效率。而且这些部门早在2014年3月份就针对不动产登记的相关内容，召开了第1次不动产登记部际会议，明确指出，在未来三年内需要在全国范围内推行不动产统一登记的相关制度。

二、不动产登记的目的和主要作用

（1）不动产登记目的。不动产统一登记具有重要的作用，它的目的是确认不动产的产权。在不动产登记过程中，需要熟悉产权类型，根据市场发展需求，构建合理的管理制度。为了防止发生交叉冲突，实施不动产登记后需要明确处理准则，不能出现互相干涉的情况。（2）不动产登记作用。在不动产等级处理的实施阶段，可以保障安全。在注册处理阶段，关键是如何完善信息。结合现有的信息索引交易处理，可以保证安全性。（3）不动产登记和房地产经济关系。开展不动产登记，可以促进房地产行业更好的发展，还可以有效控制房价。根据不动产登记情况能够发现，房地产供求关系会影响房价，当进行相应调整后，可以优化供求关系，从而合理解决房地产税收问题。登记过程中，不光需要登记土地、处理权属，还要熟悉空间信息。做好不动产登记，能够对房地产权益做好保护。根据房价变化，确保符合交易要求，从而提升交易水平。

三、我国不动产登记制度的现存问题分析

（一）未能形成统一的不动产登记管理体制

虽然我国有不动产统一登记制度，但是目前我国还没有完全的形成统一的不动产登记制度，很多时候尤其是在一些乡下地区，法律知识还不够完善，很多人认为房子自己的祖祖辈辈都在住，那自然就是自己的，但是一旦等到一些事情的出现就拿不出可以证明是自己房子的证据，从而造成了很多不必要的麻烦。即使如此，我国的法律也会有明确的规定，依法办事和道德之间就有了一些隔阂，让人民对于法律或者是政府产生了很多的怨言甚至是不信任，也不利于我国进一步的发展。随着社会的不断发展，我国仍然要提出更多的制度，如果人民对于我国的制度是抱有不信任甚至是抵触的心理态度的话十分不利于我国的发展也不利于我国制度的建立和完善。所以说，这些制度不能只是发布还要在各个地区尤其是法律意识淡薄的地区进行宣传教育才有利于制度的完善和实施。

（二）登记机关的收费存在争议

不动产登记需要当事人缴纳一定的费用，通常是根据其总财产数额按照相应比例收取，无疑是一笔庞大的收入，使得登记机关对于获得的利益普遍给予高度关注，反而忽视了自身职能的落实，社会大众也对收费的合理性抱以怀疑态度。绝大多数公众都认为不动产登记机关的主要职责就是为大众服务，应该制定更为合理的收费标准，当前所用的收费标准必须立即予以摒弃，否则将与服务大众的理念相悖。

四、解决不动产登记制度相关问题的有效对策

（一）建不动产登记信息共享平台

基于不动产登记制度，需要构建不动产登记信息共享平台，从而更好的登记不动产信息，做到全面共享，避免不动产交易信息以及不动产租赁的信息不对称。要积极引入网络信息技术，可以使用大数据技术构建全国房地产注册，以及信息查询平台，整合相关的数据信息。这样可以方便的开展信息共享，更好的查询房地产登记信息。另外平台还要有登录权限，通过实名制查询信息，从而保护房地产登记中的隐私信息。要使用数据加密保护用户的隐私，防止信息发生泄漏。房地产开发企业通过信息查询平台能够做到大数据分析，从而掌握房地产购买偏好信息，根据大数据信息，可以根据受众偏好选择适合自己的产品，从而取得更好的效益。

（二）完善管理机制，规范操作步骤

数据的分散，整合度不高问题不仅仅需要技术支持，还需要管理机制进一步完善。首先，要明确不动产登记信息档案的目标，是为了有效查询权利人所属不动产，为了更好地协助不动产登记工作。其次，要对现有的档案进行有效地规范整合，将实体档案尽量转化为可以长久储存、方便检索的电子档案，存入电子数据库，从而有效提升数据档案管理的效率。同时，也需要保护好实体档案，以防在电子数据被非法篡改或损毁时，实体档案可以作为另一种有效的证明方法。最后，要对现有的档案建立统一的管理制度和管理规范，为不动产档案管理工作提供保障和全面的信息服务。

（三）数据安全保障机制建设

不动产登记数据包含不动产的位置信息、权利归属信息、权利人个体信息、不动产价格信息等数据，涉及权利人隐私或商业秘密等敏感信息。一旦泄漏，甚至可能涉及权利人人身安全，将对经济社会稳定发展造成重大影响。不动产登记数据资源建设和应用，必须以安全可靠的数据安全保障机制为前提。建立贯穿不动产登记数据生产、传输、存储、管理、查询、分析等全流程的管理制度，确保对数据使用操作全程可追溯。建立网络和信息安全防护技术体系，搭建满足信息安全等级保护制度要求的数据生产、传输和存储管理的网络环境，对不动产登记敏感信息进行加密存储、传输和安全认证，严格规范数据获取使用的权限和程序，实现对不动产登记数据全生命周期的安全管理。不动产登记数据是不动产物权归属的数字化体现。随着不动产登记业务运行不断规范，不动产登记数据资源不断完善，不动产登记数据将在经济社会发展中发挥重要作用。

（四）减少地方政府对房产交易的干预

我国实施不动产登记制度的主要目的就是为了了解国内不动产的分布情况、土地使用情况以及林业分布情况。在房地产行业中，不动产登记制度也能够发挥起重大作用。但是在进行房产登记过程中需要注意的是，房产登记的工作应当由国家授权的专门机构进行，地方政府没有相应的职权对房产登记、交易进行干涉。所以，在不动产登记制度的实施过程中，还应关注地方政府所扮演的角色，从制度上规定其职责，以避免权力交叉等现象的发生。

（五）利用信息技术提升数据整合与建库速度

在进行不动产的登记任务之后，最重要的就是数据资料的整合。因为我国地大物博，人口众多，数据多并且办理登记的方式也多样化，数据整理也十分困难。如果只靠工作人员进行存档整理工作量之大是可想而知的，因此应该利用信息技术来提高数据的整合和建库的速度。数据整合是十分庞大的，但如果能够建立一个数据库，把每一次的登记都能够完整无误的存入到电脑当中并且能够直接的备份存档就十分的方便了。有时候一个当事人的登记方式不同或者是登记的不动产也不相同登记的事由也不同，如果每一个都建立一个档案进行存档的话是十分烦琐的，不仅增加工作人员的工作量也增加了档案的数量，让数据更加的烦琐并且也更难整理。这时候可以根据信息技术让每一次重复的登记或者是同一个当事人的登记都能够归入到一个当事人的名下就让登记以及数据整理变得更加方便了。在为每一位当事人建立相关的数据资料之后，电脑能够根据每一个当事人不同的登记方式建立不同的档案库同时能够进行区分准确的存入到相应的档案库中，这种方式对每一位工作人员来说都是很方便的。

（六）客体真实合法性审查

所谓物权，就得有物，才有权利，我们必须对“物”进行实质性审查，主要内容包括四方面：（1）物是否存在，对于建筑年代久远的，可以到现场核实或通过最新遥感影像；（2）物的自然状况及建造，是否合法，可以查阅首次登记材料实现；（3）物的权利状况是否符合登记条件，可以查阅登记簿实现；（4）物是否区分了主物与从物，从物的来源与权属登记情况，以保证物权完整性。综上所述，在《民法典》《不动产登记暂行条例》规定下，充分吸收公证员、检察官、法官这些在司法、检察、审判部门法律职业从业者经验，有助于登记工作人员分析、处理问题更具备法律思维逻辑，做到登记在手、法律在心。笔者认为，当下比较务实的审查模式是：以“知道或者应当知道”的登记能力出发，对材料真实性做到“尽职”“合理审慎”的审查，对法律关系中的内容部分做高度盖然性查验，可以保证所有的登记行为有效，保护权利人合法权益。在不动产登记审核中，建议从以下几个方面完善审查制度：一是审查程度应随着信息化程度的提高而提高，不能停滞在对纸质资料的要求，要尽量利用互通共享信息进行核实印证，减少当事人自我举证；二是对于登记机构应逐步建立专业化职业化队伍，加强法律法规的培训和解释，形成标准的审查规范，实现更为专业的审查；三是区分民事法律关系与登记审查的边界，取得检察、法院部门的认同支持，尤其是深化“放管服”改革优化营商环境的要求下，做到既能保证登记真实性，又能尊重申请人的意思表示，便民利民；四是对于当事人作出虚假承诺，或无法履行其承诺、提供虚假材料等行为，应从信用、民事、刑事等方面建立多层级的法律责任体系。

五、结语

文章简单介绍了不动产登记机制对房地产市场的作用，掌握了该政策对房产税开证的作用、对房价的作用、政策实行和开展对二手房价造成的影响等内容，根据实际情况制定了协调管控不动产登记政策、引进全新的理念、创建资源共享的信息化管理平台等优化不动产登记政策方式和对策。在实践过程需要高度注重不动产登记政策，大规模推行、实施不动产等登记政策，如此才能够从本质上保证国家社会市场经济有序性，从而为社会的长远发展打好基础。