“互联网+不动产抵押登记”风险防控探讨

胡珊珊 方勇 潜江市不动产登记局

一、不动产抵押登记的概述

网络技术的发展为许多转型中的行业带来了技术层面的有效支撑。不动产抵押登记服务的开展能为市场经济发展下的个体投资、经营者工作和生活带来一定的扭转和促进。然而其原有服务标准化的落实程度不足，存在便捷性差、贷款效率低和抵押贷款安全性缺乏等问题，若要改善不动产登记服务中存在的诸多问题，融合互联网+开展全新的服务建设会是一条绝佳的路径。因而对“互联网+不动产抵押登记”标准化服务展开探讨具有较高的现实意义不动产抵押登记即是将不动产作为资金周转的抵押品的一项信用行为，通常具有严格的审核条件和复杂的业务办理程序。而作为不动产登记机构和金融机构间最大的业务交集，主要涉及的资金问题分别出现在贷款前审批、抵押登记、贷款发放以及贷款后管理这四个环节当中。因而加强对这四个环节的梳理与优化，可为不动产抵押登记工作的开展带来巨大的推动，为不动产抵押登记的申请者带来最优质的体验[1]。

国家展开不动产登记工作时，重点关注“放管服”工作，而在地方不动产登记机构积极响应国家给出的规划要求，并结合市场运行状态提出很多新型的登记方式，以提升登记工作的目的当成主要关注点，由此使得“互联网＋不动产抵押登记”在此背景下提出，是一种行之有效的快捷登记方式。我国银保监会为更好的达成国务院提出改革目标，并且颁布相关文件，这样便使得银行等相关机构有了对应的文件支撑，并且由此构建对应的建立抵押货款等关联的服务点，而服务点的存在则是给“互联网＋不动产抵押登记”带来有效的保障，借助线上申请等工作的展开，提高民众、企业借贷与融资的办理速度[2]。

二、“互联网+不动产抵押登记”存在的主要风险

（一）法律服务供应不足

以不动产抵押登记来看，往往会关联到不同的法律问题，举例来讲没有进行登记不动产对“无效”转换的适用性问题等，相关的法律法规包括《民法典》中的物权编及其相关解释说明。由于不动产抵押登记的申请人缺乏对相关法律法规的深入了解，导致在不动产抵押登记手续的申办过程中常出现法律纠纷情况，加之不动产抵押登记机构对相关法律咨询服务开展得不足，贷款申请人的问题无法得到第一时间的梳理，不仅不利于其相关权益的维护，还进一步降低了不动产抵押登记的申办效率，为申请人贷款资金的申请与审批带来了很大的障碍。在这个互联网+的时代中，类似于这种服务欠缺的情况越来越不能为广大不动产抵押申请人所接受，因而相关机构或人员必须要针对当前服务开展不足的情况展开具有针对性的改进，以令不动产抵押登记工作的开展与时代的发展实现快速的衔接[3]。

（二）人员操作风险

在具体的经过里，即使能够借助网络技术的使用，从而在展开信息处理时可以发挥共享优势，由此促使业务办理效率实现对应的提升，然而在网络平台展开相关的业务期间依然存在安全隐患。首先，信息安全已经成为互联网发展的不安因素，我国开展不动产抵押登记工作时必须发现互联网具备的交互性，网络是一把双刃剑，不能仅以提高工作效率为主要目标，还需要关注网络操作安全防护工作，在开展业务相关工作时，必须不断优化操作流程以及防护系统，不能随意删减网络流程。其次，还需要理性看待网络，当下不动产登记机构的工作人员过于依赖网络，影响到登记业务的办理和展开。而在最后，还应该关注部分员工的问题，他们未能够认知到银行、网络不会为登记结果买单的实际情况，因为登记业务办理期间疏忽大意影响到工作执行效果，为民众与企业带来很多不便之处。

（三）信息泄露风险

“互联网＋不动产抵押登记”在运行过程中打破原有登记运作流程，从而构建出内网运行环境和先前登记作存在差异的方式。而在互联网平台方面工作的开展则是有着一定的风险，因为政务外网、互联网与不动产登记机构内部网络逐步落实共享互融的举措，一旦被不法之徒利用信息技术强行攻破系统，将会遗失大批量信息。不动产信息必须从需求层面考量，持续性提升信息技术的高效使用，由此促使信息能够实现及时的共享。在此过程中工作对象以及工作范围都会相应变大。不动产登记机构需要面对信息安全问题，不动产信息需求大幅增加，牵连到社会大众的利益，一旦信息泄露很多人将会因此受到损失[4]。

三、强化“互联网+不动产抵押登记”风险防控的具体做法

（一）互联网+服务流程及标准的制定

首先应确立一系列的技术基础，如服务标准的制定、服务流程的优化等。首先，相关机构应制定好相关业务标准以对抵押登记机构、金融机构的具体职责范围加以明确，并衍生出相应流程环节的校验规则，明确相关数据处理方式，以为业务流转的科学性带来促进。其次，相关机构应对抵押登记的流程服务进行数字化的改革，通过对“简政放权”思路的结合，重新梳理不动产抵押登记的业务流程，制定新的业务流程如下：业务申请。申请人可在金融机构网点直接登录系统，申请对应业务的办理。办件的收取。由金融机构专员根据不动产抵押登记的资料提交要求进行对办件材料的收取。信息填写查询。经申请人授权，金融机构通过相关数据查询对所需信息进行一键调取，确认无误后上传给不动产抵押登记机构。审核反馈。不动产抵押登记机构审核确认内容无误后予以登记并反馈登记证明给金融机构[5]。

（二）信息共享平台的建立与维护

相关机构应针对不动产抵押登记和贷款资金发放效率不高的问题建立信息共享平台，并开放以下功能，为贷款资金发放工作的优化奠定基础。不动产情况查询功能。以往的情况核实流程需要申请人向不动产抵押登记机构出具相关证明，再由金融机构具体审核。开设线上查询功能是对这一流程的简化，且被授权查询的工作人员都配有密钥，系统通过权限限制实现对申请人的相关信息的周密保护，避免了信息泄露等情况的发生。抵押权申请功能。线上的抵押权申请应尽量全部由系统自动调取生成，之后申请人便可携带登记表展开相应的登记工作。这一功能提升了信息登记工作的效率，也有效避免了一些业务上的风险漏洞，如申请人的虚假申报等。

（三）增设法律咨询服务

《民法典》中物权编部分对不动产抵押登记做了明确规定，认为抵押登记是不动产抵押成立的先决条件，未经登记的不动产的抵押权不发生效力。然而现实中未经登记的不动产抵押不在少数，司法实践对于这类纠纷的处置方式不一。还有，在不动产抵押权工作方面，处于善意取得通常都会当成维护不动产抵押、交易安全的重要制度也常常引起不动产抵押申请人与他人的纠纷，需要通过对不动产抵押权善意取得构成的分析来加以梳理调节。而融资租赁关系对不动产抵押权建立也存在一定的影响，如两方曾建立实质上的融资租赁关系，租房一方就无法对该不动产申请抵押。这些问题都需要不动产抵押登记机构及合作的金融机构加以重视，并通过增设线上法律咨询板块，完善此处的服务[6]。

（四）不能过于依赖互联网办公

在“互联网＋不动产抵押登记”运行过程中，由于网络办理大幅度提升传统纸质材料审查与检验的办理速度，所以大部分工作人员逐渐对互联网形成依赖性，在工作中以互联网为主要抓手，由此未能够对纸质材料审查予以足够的关注重视。在现今，相应的人员需要依据对应的规范展开工作，要求金融机构银行定期将不动产抵押登记收集的纸质申请材料送至不动产登记机构，由相应工作人员按照制度规范工作流程审查、核验材料。纸质申请材料的检查工作必须落实到位，不能走形式主义，在未校验纸质材料申请核验前不能登薄、制证。另外，应该大力推进不动产“云登记”工作，建立资源共享平台，共享获取的房屋平面图、网签合同、抵押合同、营业执照、审税需要的证件材料，减少纸质材料使用率，促使登记效率实现提升。即使“互联网＋不动产抵押登记”已经应用于不动产权登记工作中，但是由于银行与不动产登记机构对信息技术的应用与开发尚不成熟，在条件仍不完善的情况下进行抵押登记，必须严格按照双方制定的协议明确各自权利，银行需要确保登记材料能够处于真实齐全状态。而在相应的工作人员方面，应该依据工作规范展开相应的工作，执行审核、发证等工作流程。在银行方面，则是应该在规定时间里查验相应的登记信息，由此防止信息出现外泄的情况，在工作中严格按照工作原则处理本职工作，完成信息安全防护。而如若存在银行工作人员出现违反协议的情况，造成他人信息的泄露，则是应该承担法律后果，要做好信息安全保障相关的工作，建立安全保障机制，派遣专员监督银行在不动产抵押登记中的行为[7]。

（五）充分利用信息化技术

开展工作不动产抵押登记业务内容众多，将信息技术应用其中，加强两者的关联程度可以简化不动产登记的流程，借助信息化技术提升业务办理效率，填补安全漏洞，实现信息共享。在登记业务办理期间，还需要根据工作要求建立业务联办申请系统，在系统构建的平台上加强银行与不动产登记机构的沟通与交流。另外，安全的共享业务信息不能直接对接不动产登记机构审批系统与银行审批系统，这样存在极大的安全隐患。在信息共享系统构建期间，登记机构需要应用不动产登记审批系统完成申办件的受理、审核、登簿、发证等工作，让内外两个系统承担不同责任。联办银行需要使用外网申请系统对应的服务板块，比如账号和权限等，在不动产登记机构授权下增设账号与权限，银行还可以对信息进行加密处理，通过U盾等方式提高不动产登记信息的安全程度。

（六）加强相关人员业务水平

随着互联网技术在不动产登记中的应用，无论是银行工作人员还是不动产登记机构的工作人员，都需要提升各自的工作能力，相关机构应该开展业务培训活动，通过培训提高业务人员的业务能力，增强业务人员的风险防范意识。其次，构建不动产登记团队，借助团队保证登记工作可以按照要求进行，提高登记业务办理速度，保证登记的相关信息准确、可靠。建立不动产登记信息安全管理机制，借助机制提高机构在登记业务办理方面的安全防范水平。

四、结束语

“互联网＋不动产抵押登记”的出现为我国企业融资提供了便捷的渠道，民众与企业可以利用互联网共享业务信息，提升签订合同、不动产抵押登记、贷款审批办理等业务的速度，在此种模式下银行可以快速处理企业提出的不动产抵押业务办理效率，从银行处快速获得支撑企业运营活动的周转资金，让民众与企业在融资环节中享受优质的服务，为和谐、安全的营商环境构建注入动能。