浅谈我国不动产登记制度弊端及其完善

朱晖

摘 要：我国市场经济的快速发展带动了整个不动产行业的繁荣，在整个经济市场中不动产登记制度就应运而生了，伴随着国家相关确权登记制度改革的不断深入，在不动产登记方面人们的关注度也愈发提高。我国就国外其他国家不动产登记制度而言，我国的不动产登记制度的起步相对较晚，从开始发展到现如今还是存在着很多问题，在这些问题中最为重要的就是我国对于不动产登记还没有一套完善的法律制度，虽然说存在一些相关制度，但仅仅是在其他法律中以分散的形式表现出来，在运用时难免会发生争议，给整个交易都带来不良的影响。本文就现在不动产登记中存在的一些问题进行分析，并提出相关的解决对策，希望对不动产登记政策的完善有所帮助。

关键词：不动产登记;弊端;完善措施

在社会不断发展的过程中，国家颁布的部分政策在使用的过程中还存在一些弊端，制度的落后或者不完善都会对整个行业的发展造成阻碍，就目前的房地产企业的发展中来看，不动产登记制度的不完善就对行业的发展产生了限制的作用，根据现在发展形势来说，不动产登记制度在管理上还存在一定的分散性，一套房产的登记会与很多部门都会产生联系，这就使我们在日常管理中工作量增大，使整个事件的协调性发挥不出最大的优势。因此，我们要对目前不动产登记中存在的一些问题进行深入的分析，并针对现有的问题提出部分建议，只有这样才能使我国不动产登记制度快速地完善起来。

一、我国不动产登记制度中存在的弊端

1、对于不动产登记的范围没有明确规定

从现在不动产登记制度发展的趋势来看，相关法律在与司法解释上还存在一些问题，例如内容杂乱、相关事项没有统一的标准、个别规定互相出现矛盾等现象时有发生，在具体的法律法规中虽然对不动产登记有着明确的规定，但是其规定极为分散，这种现象在市场经济中的存在，不仅对地方财政有着重要的影响，同时还是不动产登记的工作效率降低，甚至在登记时会发生登记信息错误的现象。按照不动产登记的正常流程来说，对于不动产的登记通常包括登记的物品、应当登记的权利以及应当登记的法律关系这三个方面，但是按照现行的物权法规定，每项事物都是通过法律来规定的，例如事物的获取方式、以及公示的方法和相关的法律效力。作为事件的当事人，不能对有关物权随意进行变更。但是从另一个角度来看，我国物权法在内容的制定上还是不够完善，所以说在登记范围上来说，还是存在界限不明确的现象，就他项权这项权利来说，其法律形态还是存在缺失的。

2、制度體系不够完善

国家在对不动产登记方面先后出台了相关政策，要求对于不动产登记要进行统一登记，虽说是制度要求要统一登记但是并没有一个可以用来统一登记的部门来对该项工作进行管理，根据现在实行的不动产登记制度中对相关内容的规定来看，其包括草原所有权、林权、房权和有关水面养殖等方面，虽然这里只提到了4方面的内容，但是就这4项工作的登记部门就包括了二十几个部门，在这种情况下，先不说不动产登记的过程混不混乱，就发证的部门就不能统一。尽管在不动产暂行条例中明确规定，不论是国家层面的不动产登记，还是省级不动产登记工作，都应该是国土资源局来进行指导，但是就市级或者县级的不动产登记工作，则由县级人民政府来负责，这样一来，在不动产登记部门统一方面就很难实现。所以说要想使这个问题得到尽快地解决，首先就是要明确登记部门，通过该部门来对不动产登记的内容来进行管理，同时协调不同部门之间的关系。

3、相关内容完善性不足

随着我国物权法的颁布，不动产登记的范围正在不断的明确，并且也就相关规定建立起一套完善的制度，虽然看起来，我国不动产登记制度正在步入正轨也逐渐趋于成熟，但是其中还存在着一些重要的问题容不得忽视。从目前不动产登记制度中来看，制度中对于不动产登记的类型还不是很明确，而且对有关不动产的请求权的保护也不到位。虽然随着物权法的颁布，就不动产登记制度建立了异议登记制度与更正登记制度，但是从另一方面来讲，这两项制度的制定并不完善，其中的相关内容还是需要进行规定。除此之外，在我国现象的法律制度中，关于不动产登记的内容规定还较少，很多的内容并没有纳入到不动产登记当中，因此也就此产生了很多的纠纷，使不动产在交易时很难得到保障。情节严重的甚至会影响整个社会的发展，给社会带来不良的影响，从这方面就可以看出，不动产登记制度的改革已经迫在眉睫了，因此要不断完善不动产登记制度，以保证整个不动产交易行业的稳定发展。

二、如何完善我国不动产登记制度的建议

就现在的发展形势，我国不动产登记制度在实施的过程中还存在一定的问题，例如在不动产登记制度中对于登记的范围没有明确的规定，对于登记部门也没有统计的规定，而且在不动产登记的内容上也还存在一些残缺，急需相关措施来进行完善。因此本文从当前不动产登记中存在的问题入手，提出相关建议，希望能够提升不动产登记的管理水平。

1、明确不动产登记的范围

明确不动产的登记范围，不但可以完善我国不动产登记制度，从某种意义上来说对不动产交易的安全性还能提供保障。根据上面的问题我们可以看出，我国物权法对于不动产登记在种类区分上无法与社会的发展同步，很明显存在落后的现象，另外，就现行的物权法与本阶段内所面临的新物权还存在相互矛盾的情况，要想使这一现象得到充分地改善，保证我国不动产登记的制度进一步完善，就必须要借鉴国外的成功案例，学习其先进的不动产登记制度，并积极地将其引入到我国不动产制度的建立当中，完成制度的设立，并包含我国法律规定的所有物权。在我国有部分学者对此有不同的观点，认为我国不动产登记制度的效力和程序在实施的过程中存在着不统一的情况，造成这个问题的原因是由于参与不动产登记的各个部门之间存在利益矛盾的地方，各个部门间就利益相关问题互相竞争，因此，只有将不动产登记部门进行统一，由一个部门进行管理才能够使这一问题得到有效地解决。

2、完善不动产制度体系

就目前我国不动产登记制度的现状来看，要想使不动产登记制度得到进一步的完善，就必须对整个不动产登记体系进行改善。在对有关制度完善的过程中，不动产登记机关是整个过程中最为重要的一步。在某种程度上，确定不动产登记机关会对整个不动产登记制度的登记程序或者是不动产权的归属产生影响，使整个制度得不到统一。当前，我国学术界和实物界就不动产登记具体应当归哪个部门管理还存在很大争议。就现行的物权法当中规定，对不动产登记机关虽然有明确的登记目标，但是就具体实施登记的机关并没有明确的规定。目前学者对于不动产登记制度的争议主要是在登记机关和法院这两个方面，对于部分正争议的说法虽然有一定的道理，但是有些问题并不完全能够符合我国国情的发展。从某个方面来说，我国当前不动产制度工作秩序混乱其原因是各个登记部门之间存在相关的利益冲突，而且对于不动产登记的权利主体也没有进行明确的规定，所以，对于不动产登记机关进行统一、标准化的管理，可以有效地避免在登记的过程中出现房地分离的设置，并能够使城乡地区不动产登记的权利得到统一的管理，因此，对制度进行改革是十分必要的。除此之外，在不动产登记机关工作的管理人员或者是工作人员在日常工作中还应当通过完善的法律法规和相关制度来规范自身的工作行为，以这种方式来改善不同地区不动产登记工作中存在的差异，逐渐将差异缩小，以此来推动我国对于不动产登记方面的宏观调控，从而促进不动产登记制度在社会中的目标得以实现，使我国不动产登记的管理工作能够有效的发展，保证在工作中能够提升不动产登记工作的效率和效果。

3、完善不动产登记制度的内容

预告登记机构庞杂，缺乏统一性不利于明晰物权状态，不利于保护不动产交易当事人的合法权益和交易安全，甚至可能会对正常的不动产交易秩序產生不利影响。因此，很有必要统一-预告 登记机构。基于我国目前不动产登记机构混乱、职权分散的现状，统- -预告 登记机构最好的做法：是建立一个中立的专[门性机构来负贵不动产预告登记。例如，可以在与不动产登记密切相关的土地管理部门了下专设一个统一负贵预告登记的职权部门，受土地管理部门]的监督;与此同时，招募一批具有专业能力和专业技术的人员负责预告登记工作，并且定期开展培训;这样不仅能实现预告登记机构的统一性，还能提高工作效率和工作水平，有利于最大限度地发挥预告登记制度的作用。

放宽预告登记的成立条件。过于严格的成立条件可能会使不动产预告登记制度沦为虚设，没有可适用性，所以为了避免这种不利后果，应该放宽预告登记的成立条件。例如，不必要求申请预告登记必须以当事人事先有约定为必要前提条件，而是允许在没有事先约定，预售人又不愿意与其进行预告登记的前提下，可以持有相关的证明文件和证明材料，如预售合同或者不动产物权债权债务合同到预告登记部门门申请预告登记。只要有关部门]形式审查和实质审查认为材料或者证件属实，合法有效，符合申请条件，就可以为其进行预告登记。这样更有利于保护处于劣势地位的预购人的合法债权，有利于将来物权的顺利实现，也更符合预告登记的制度设立目的。

综上，我国在当前的发展状态下，不动产登记制度完善的过程还存在很多问题，但是我们不能因此丧失信心，要通过学习和借鉴国外先进的管理理念和制度，结合我国国情，从实际出发就当前的实际情况进行全面分析，不断的使我国的不动产登记制度得到完善。本文通过运用浅显的描述，将我国现在不动产登记制度中存在的问题和相关完善措施进行了总结，要想使制度进一步实现，还需要我们共同努力，不动产制度作为物权法的一部分，物权法的完整需要通过每个具体的法律来进行反应，因此不动产登记制度必须要受到充分的重视。总而言之，要结合当前我国市场和经济的需求，不断的完善不动产管理制度，推动不动产登记体系的全面建设，减少不动产登记流程的工作，节约不动产登记的成本费用，整体提升我国政府在不动产登记管理方面的公信力。

参考文献：

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