浅谈物业管理电气设备维护及保养方法

张维勇

济南商隆物业管理有限责任公司 山东 济南 250100

引言

随着电气智能化的发展和现代化产品的更新换代，都对物业部门的电气设备管理水平和技术提出了更高的要求，要求物业部门要做好电气设备的维护及保养工作，确保小区的正常运行，从而保证人们日常生活的需求。

1 电气设备维护与管理的重要性

电气设备的维护是现代电气设备使用的重要环节，是现代专业人员工作的主要方面，在进行电气设备管理与维护工作的过程中需要将自身工作的重点放在以下三个方面。第一，企业在发展的过程中，需要制定严格的设备管理与维护方案，保证在发展的过程中员工按照企业发展的实际情况定期按照设备管理与维护要求对电气设备进行管理，保证电气设备更好的投入使用。第二，在发展的过程中需要重视社会科学技术的发展以及电气自动化的发展，并按照企业发展的实际情况将电气自动化技术引入企业电气设备管理中，提升企业电气管理质量。第三，制定相应的防御工作，保证电气设备在使用出现故障时及时更换备用电源，以及保证维修人员在电力设备出现问题的第一时间到达事故现场，对电力设备机芯进行维护与检修[1]。

2 物业管理中电气设备保养与管理措施

2.1 电气设备维护智能化

首先在安装时将设备布局，分布设计规范化，在满足基本要求的同时，最大限度满足联动工作，及时反馈出设备故障段。利用算法动态检测不同设备，设置设备运行基本参数，在数值发生变化时调动维护机器进行维修，加大科技的投资力量，安装专一维护机器设备，利用图论、最短时间规划、非线性规划等优化算法满足设备的最短维护时间，保证设备的最大工作效益。其次，在使用设备数据达到一定程度时，设置数据库，读取设备的使用情况，利用时间序列、神经网络、灰色预测等预测算法，进行设备的损坏故障情况预测，以便设备的维护工作更加高效的进行，也便于工作人员提前做好设备的维护采购准备，以减少企业的运营成本。

2.2 完善电气设备管理制度

物业企业在进行物业管理时，还需要完善相应的电气设备管理制度，通过制度规范电气设备维护及保养工作。具体措施为：第一，建立起完善的设备接管验收机制，做好电气设备的接管验收工作，并且要在电气设备维修及保养工作之前进行，以此确保电气设备验收的质量；第二，要规范技术和安全操作的流程，明确要求设备管理人员要严格按照相关的管理制度进行技术和安全方面的操作，以此延长设备的使用寿命；第三，完善电气设备保养制度，将日常的设备保养工作与设备检修工作紧密联系，并且制定相应的保养和检修计划；第四，加强设备运行的管理，要涉及各个设备运行系统，采取精细化的管理制度，以此保证设备正常运行[2]。

2.3 对电气设备管理人员展开教育培训

关于电气设备的管理，其中最重要的便是负责管理的工作人员，他们需要有着精湛的专业技术和高尚的道德素养，在安全事故未发生之前及时制止，做到未雨绸缪，解决每一个细节问题。只有设备管理人员有着耐心与细心，才可以使电气设备能够正常的运行、使用寿命延长，对设备进行良好的维护工作，既可以增加设备的使用价值，又可以为公司节省成本，符合健康持续发展观，也减少了不必要的资源浪费。

2.4 完善企业电气设备管理要求

企业在发展过程中电气设备易受到温度、湿度等各方面的环境因素影响，造成企业不同地方的电气设备对维护与管理的要求也有一定的区别。企业在发展的过程中，需要按照企业电气设备使用的实际情况，对处于不同地方的电气设备制定相应的管理要求。如对于长期处于室外高温环境下的电气设备，要求企业设备维修人员更加注重高温对电气设备的影响，对于长期处于潮湿环境下的电气设备，要求企业设备维修人员更加注重水对电气设备造成的腐蚀情况等。保证企业不同地方的电气设备在使用的过程中都有相应的管理要求，从而提升企业电气设备管理质量。

2.5 采取合理的检查方法

①对比法。对比法就是要求维修人员要把设备检测的数据与平时记录的正常数据及图纸资料来进行比较，以此判断出设备发生故障的原因。如果检测的电气设备没有平时记录和图纸资料，可以参照同等型号的设备进行比较。②置换元件法。置换元件法的应用，主要是针对电气设备发生电路故障时原因难以确定或者是需要花费的检查时间过长，便可以通过置换同样性能的元件来进行实验，以此判断出故障发生是否是由该电器引起。需要注意的是，在应用置换元件法时，要认真检查拆卸下来的电器是否损坏，在确定是由该电器本身因素造成的故障后，才能够更换新的电器，这样可以有效避免置换的新电器再次损坏。③逐步接入法。当电气设备发生电路短路或者接地时，通常会有明显的外部表现，比如会冒烟、有火花等。但是电气设备内部设有护罩，除了熔断器熔断之外，会很难发现其他的外部现象，这时便可以采用逐步接入的方法，通过更换熔体，然后把多个支路交联电路，再一路一路逐步地断开电路，最后通过通电试验来判断故障发生在哪一条电路上。判断出故障发生在哪一条电路之后，在将这条电路分成几部分，逐步接入电路，如果在接入某段电路时熔断器熔断，那么就可以判断出故障发生在这段电路的某个电器元件上。这一方法操作简单，但是也有其缺点，会容易导致一些损坏并不严重的电器元件彻底损坏，所以需要斟酌后采用[3]。

3 结束语

综上所述，真正认识到电气设备维护保养对物业管理的重要性。物业管理与电气设备维护紧密相连，电气设备维护具有整体性与系统性特点，是复杂的系统工程，电气设备维护一定要做好细节处理，防止障碍处理细节被忽视，选择适合的检测与解决方法，及时解决设备故障，提高设备运行安全性。