租赁房产消防安全管理工作现状及对策

何光耀

摘要：当前租赁房产的消防安全管理存在着许多难点和问题，本文通过对租赁房产在消防安全方面存在的问题进行分析，并就如何做好租赁房产的消防安全管理工作提出了几点建议。

关键词：租赁;房产;消防;安全管理

在如今经济环境下，企业若自主开发建设生产经营用房的资金压力比较大，风险比较高，故采取租赁生产经营用房的形式越来越普遍，出租人与承租人签订租赁合同，由承租人向出租人缴纳一定租金，从而获得生产经营用房的使用权，此举不仅解决了承租人资金方面的压力，而且出租人亦获得了一定的经济收益，避免了闲置房产的浪费。然而随着租赁规模的扩大，承租人数量越来越多，人员越来越复杂，经营业态越来越多样，包括酒店、医院、市场、生产加工厂、仓储物流等，并且私自改扩建、转分租的情况也时有发生，造成管理上的困难，并且难以界定各自责任，一旦发生火灾事故，会给各方带来较大损失。因此做好租赁房产的消防安全管理工作就显得尤为重要。

一、房产租赁过程中的消防安全问题

（一）租赁业态复杂，现状参差不齐

部分经过政府部门审批的人员密集场所，例如酒店、医院、市场、歌厅、网吧整体消防安全情况较好。一些小工厂、小物流等未经过政府监管的场所火灾隐患比较大，占用防火间距、堵塞消防车道、可燃材料装修、可燃物较多、电线老化、私拉乱接、电器线路超负荷等现象较為普遍，尤其是一些一层为商业店铺二层以上为住房而且共用一个疏散通道和出口，并且集生产经营、储存和住宿为一体的 “三合一”性质的场所，消防安全状况十分复杂，存在较大的火灾隐患，极易造成火灾。

（二）设施配置不足，器材损坏严重

部分房产在更换承租人时，由于变更了租赁业态，导致建筑防火及设施配置方面出现变化，而承租人不去整改，比如原来用于办公的房产，在变更成旅馆之后，有可能涉及新装火灾自动报警系统以及自动喷水灭火系统。另外对于部分年限较久的房产，由于年久失修，维护保养不到位，建筑结构破损较重，消防标识、灭火器等消防设施器材疏于管理，且投入资金不足，造成消防隐患比较突出。

（三）危险作业较多，防护措施缺失

承租人不安全的生产行为屡见不鲜：部分承租人在进行电焊作业时，明知道乙炔瓶与氧气瓶应该保持安全距离，但为了生产方便，仍然放在一起;为了生产需要，私自加隔断，做夹层，存储大量可燃物品，甚至遮挡了烟雾火灾探测器及自动喷水灭火系统喷头;若未开通燃气管道，为了方便而使用液化气罐，但或者超量储存，或者位置不当;用电不规范，随意增加、使用大功率用电设备，私拉乱接电线，灯具或开关直接敷设在可燃物上，从配电箱内随意取电，且标识不全，极易引起电气火灾。

（四）私自新改扩建，擅自转租分租

承租人为了生产经营的便利，往往私自对房产进行一些结构上的变动或者装修，而这些行为通常没有经过政府部门的监管，也没有告知出租人，容易对建筑结构安全性造成影响，或者使用了可燃易燃装修材料，形成了消防安全隐患。另一方面，承租人由于种种原因可能对其承租的房产或其中的一部分转租分租给他人，而不告知出租人，这样会给出租人的管理带来极大的风险和隐患。

二、存在问题的原因分析

（一）消防安全意识较差，存在侥幸心理

消防安全意识和消防法制观念普遍薄弱，消防安全知识缺乏，一旦发生火灾做不到及时报警、扑灭初起火灾以及疏散逃生，易造成人员伤亡。承租人受到利益驱动，首先考虑经济情况，消防安全意识比较淡薄，他们普遍认为这样经营这么多年都没出事，不用整改这些隐患，方便经营才重要，对于出租人的整改通知单内容视而不见，置之不理，致使消防隐患无法消除，侥幸心理比较严重。

（二）责任划分不明确，消防安全管理混乱

房产出租人在出租房产时，往往只看重面积、租金、设施、违约责任等部分，不重视消防安全责任的划分，对于共用的消防设施、通道、出口没有明确约定，导致某些地方无人管理，处于管理盲区，某些地方重复管理，浪费人力物力，消防安全管理较为混乱。或者合同中约定了此方面条款，但是未执行或执行不彻底，且双方均不在意或重视消防安全相关条款。

（三）消防安全投入不足，隐患整改不到位

消防安全投入主要包括管理投入和技术投入，管理投入主要包括消防检验检测费用，消防检查费用以及消防宣传培训教育费用等，技术投入主要包括消防设施器材等的安装购置费用，消防设施器材的日常维护保养费用以及消防设计评审费用等。消防安全投入有助于预防火灾事故的发生，消除事故隐患，若出租人和承租人均不在这些方面加大投入，则会造成有些消防隐患无法整改，从而提高了发生火灾的可能性。

三、解决问题的几点建议

（一）进一步提高消防安全管理意识

租赁房产的消防安全管理有着它的特殊性，双方要切实提高认识，明确各自职责，并认真履行，抓住重点，有的放矢，形成长效管控机制，建立标准化的消防安全管理体系，逐步提升管理效率，消除火灾隐患。

（二）加强消防宣传教育培训

出租人要对承租人开展有针对性的宣传教育，播放火灾事故案例视频，耐心讲解《中华人民共和国安全生产法》《中华人民共和国消防法》等法律、法规，以及防火、灭火相关知识，在检查过程中指出承租人在用火、用电及用气过程中存在的问题。使承租人从内心深处认识到消防安全工作的重要性，才能在行动上主动作为，学习掌握火灾防范和火场逃生要领，配备足量的消防设施器材，如灭火器、灭火毯等，真正做到“四懂、四会”，减小火灾发生的可能性，提高扑救初起火灾的能力，提高承租人逃生自救能力。

（三）明确双方安全责任

只有落实房产出租人、承租人的责任，明确各自职责，才能持续改进，提升管理效果。出租人与承租人应签订专门的安全生产管理协议，或者在租赁合同中约定各自的安全生产管理职责。对于各方共用的消防设施或出口，要专人管理，明确双方消防安全职责，要求房屋承租人自觉消除租赁房产的消防安全隐患，对不认真整改及时消除火灾隐患的承租人要及时终止合同。

（四）做好隐患排查治理

出租人要组织人员认真排查消防隐患，逐个摸清每个承租人的消防安全情况，不走形式，不留死角，对发现的消防隐患下发整改通知书，层层分解治理职责，确保落实到人、落实到位，监督实施整改。

（五）建立安全管理档案

出租人应建立每个承租人的消防安全管理档案，内容包括租赁合同、安全检查记录、隐患整改记录、所有往来信函、转租分租情况登记以及相关建设图纸等材料，做到随时更新，动态管理，事事可追溯。

（六）纳入属地政府部门监管

对于一些未纳入消防监管范围的房产，要主动与当地消防部门、派出所对接，配合其工作，同时可以加强与主管部门的交流合作，利用其专业力量，为出租人、承租人进行有关消防法律法规、消防设施操作以及疏散逃生方法的培训，提高双方人员的消防安全素质。也可以双方委托专业的消防技术服务机构或物业公司来补充消防管理，增加整体的管理力量。

四、结语

如今，房产租赁日益普遍，给消防安全管理工作带来了许多新挑战，如何加强对租赁房产的管理，已成为亟待解决的问题。做好租赁房产的消防安全工作，使其健康有序发展，必须准确认识当前房产租赁的环境，分析形成这种环境的原因，找到解决办法，从而预防和减少火灾事故，维护社会安全稳定。