浅析田园综合体的开发建设要点

何天杰

【摘要】田园综合体是集农业、畜牧业、旅游业为一体的田园综合开发模式，为城乡居民提供休闲旅游教育的主导功能。因此，田园综合体的规划应注重旅游功能与产业的融合，通过旅游促进农业的发展升级和三次产业的融合，以田园综合体规划中需要注意的方面分析， 对重点需要规划的内容进行阐述， 达到了完善田园综合体规划设计的目的。

【关键词】田园综合体;开发建设;要点

1、田园综合体模式的概念

近年来，田园发展进入了一个新阶段，传统的田园旅游发展模式在很多方面已经不能适应新时代的发展要求，在这种情况下，田园综合体应运而生。所谓田园综合体，是指以田园旅游为基础的商业模式方法论。这种发展模式的主要特点是吸引多方参与农村共建和旅游开发。

总之，田园综合体模式就是要加强企业与地方政府的合作，不允许单一主体进行农村发展，而是要在农村社会进行大规模的统筹、综合规划、开发和运行，使市场在农村经济发展中发挥资源配置的作用。同时，政府和企业的共同参与可以及时发现问题，调整相关政策，有效利用开发资源，提高开发效率。

2、文旅行业政策措施问题分析

2.1土地指标获取难

除少数重点项目外，多数文旅项目建设选址往往不在城乡和镇村建设区规划范围内，用地需重新获得指标覆盖，而文旅项目建设的特点一是用地分散、面积规模较小、且用地不连续;二是需项目方案甚至施工图先行，经充分论证后“反套”土地红线;三是由于建设规模分散，单位土地产值较低，土地指标难以向文化旅游项目倾斜。这种产业特征导致文化旅游项目前期几乎没有直接的土地供应。像土地供应这样的一系列指标往往需要较长的规划和调整周期才能使土地供应相对复杂。

2.2行业投资平衡难

文化旅游产业作为典型的政府主导产业，具有投资大、回报慢、回收期长、投资平衡困难等特点。从现有市场项目分析，文化旅游项目的平均投资收益率远低于其他行业的基准收益率，甚至存在收入入不敷出、项目利息无法覆盖、项目基本运营无法保障的情况只能维持，这背离了市场投资的逻辑和趋势，让投资者望而却步。

2.3用地矛盾较突出

一是与耕地的矛盾。为保持粮食生产能力，适应城市快速发展的需要，国家实行占补平衡等政策。但近年来，在文化旅游项目开发的土地调整过程中发现，许多林地、园地、基岩裸露的陡坡、难以复垦的农房等被严格保护为基本农田，文化旅游项目普遍选址于此环境优美、自然条件良好的地区。有关部门在划定生态保护红线时，将扩大红线。一旦纳入生态红线，旅游活动理论上就无法开展，但各类景区都出于公共服务和商业服务的要求，需要一些建设用地用于景区配套项目的建设。受规划红线限制，用地行政审批难度大、周期长，一些经济社会效益好的项目在前期准备階段难以长期实施;三是与村民的矛盾，文化旅游项目开发大多涉及集体土地个人承包地的土地流转和收租，村民个人在集体土地流转中的话语权将向这个方向增强，文化旅游项目投资回收期长、收益慢，与村民需求的短期利益回报存在较大差距，加大了项目实施难度。

3、田园综合体开发建设的要点

与传统的田园建设不同，田园综合体的建设不仅仅是一个相对单一的休闲公园建设，更是一种农业结合的模式，文化创新与新农村建设伴随着现代农业的不断发展和新型城镇化休闲旅游的发展。虽然在我国全面改革的情况下，田园综合体建设取得了较快的发展，但在建设中，还需要更加积极地发展和探索，使田园综合体建设更加顺利。以下是在开发建设过程中需要注意的一些重难点问题。

3.1 土地政策落实

在田园综合体建设过程中，土地是核心问题。随着我国经济格局的确立，原有的发展方式已难以适应当前社会的要求。国家实施的新型城镇化、生态文明建设、供给侧结构性改革等相关战略措施，在降低建设用地总成本的同时，数量和强度也受到双重控制。严格节约和管理土地。先后出台了许多不同的法律，对土地开发和土地利用的管制都有非常明确的规定。在进行农村产业融合的过程当中，产业的发展的土地将会从何处得来，我国的自然资源部以及发改委，已经联合印发了相关通知，全面地贯彻落实我国党的十九大以及中央的相关要求，在用地方面的保障做出了比较具体的部署，根据报道不难发现，我国的相关部门已经有所表示，而总体的发展方向是可以让农村的宅基地进入到市场中去，参与到市场定价的。这也为今后农村土地产业化利用指明了更为明显的方向。有利于农村闲置资产的松动、盘活，拓宽农民增收渠道。以及农产品展示展示等相关用地，今后将以更加合法合规的方式使用，这是开发建设过程中首先要解决的问题。

3.2 依托田园原始旅游资源

田园旅游业之所以深受广大人民群众的喜爱，主要在于田园原始的旅游资源，如田园风貌、风物、风俗等。这些资源是田园综合体旅游资源的核心，是文化体验、风情营造、景观构建的重要依托。

发展田园综合体不是简单地对城中村进行改造，而是要从无到有进行建设，核心支撑还是本地现存的可供开发的独特田园旅游资源。所以，一旦失去田园原始文化传统及内涵，田园综合体的建设就没有支撑，只剩空壳。因此，田园原始旅游资源的利用能更好地推进新农村经济发展。

3.3实施规范化建设， 打造个性化品牌

在规划建设中，要发挥景区在规范化建设中的示范作用。在田园综合体的建设和管理中，要把旅游规划、建设、管理、服务、营销等环节的规范理念和做法贯穿于整个过程，为田园综合体的开发建设和旅游一体化创造新的模式和新的经验。要大力推进田园综合体的个性化发展，尽量避免重复建设和类似模仿，努力打造一个产品一个特色、一个花园一个色彩，鼓励田园综合体景区制定标准化规范，创新个性化服务特色和建设标准，打造个性化田园综合体和旅游品牌，提高知名度和美誉度。

3.4注重营销策划，提高管理水平

引导田园综合体增强旅游市场开发意识，追求最佳经济效益和利益最大化。要善于市场分析和研究，准确细分旅游市场，开发以市场为导向的旅游产品。要加强营销策划，多渠道、多手段开展营销宣传，开展精准营销。要完善景区企业管理体制机制，构建现代企业制度，重视市场主体在田园综合体开发建设中的决定性作用，加强管理人才队伍建设，提高开发、经营、管理和服务水平。积极支持和帮助合作开发田园综合体旅游市场，推动发展有实力的旅游景区和旅游企业。

树立旅游景区标准，注重服务，促进田园综合体的发展，是田园综合体和旅游开发建设中的新课题、新举措和许多新问题。要积极开展田园复合型景区创建。景区建设原则上要从低层次到高层次，循序渐进，不搞一阵风，不搞肤浅的文字。对已实行降级或降级管理机制的风景名胜区，应当实行降级管理。在田园综合体的建设、开发和管理中，要有序推进田园综合体景区建设，创造良好的环境条件，加快创作进度，保证创作质量，评出每一个合格的，提高服务水平，不搞体育开发。

结语：田园综合体是一种不同于田园旅游、休闲农业、创意农业、度假农场等一系列概念的新型发展模式。这是一个多功能、复合型、创新型的区域经济综合体，概念更加立体，模式更加完善，功能更加完备。但这并不意味着它是稳定的。实施田园综合体，要坚持以农业为本，保护当地生态环境，实现生态可持续;要保障农民利益，提高农民幸福感，只有这样才能真正实现城乡一体化的长期有效发展。

参考文献：

[1]李季.浅论田园综合体建设[J].经济技术协作信息，2017.19.

[2]祁建欣，李金荣，张馨木.浅论旅游田园综合体的发展[J].劳动保障世界，2018.14.