ND物业财务及经营状况分析

摘要：ND物业于二十多年前在浙江省注册成立，近年来，能够紧跟社会脚步，发展智慧化、信息化物业服务新手段，积极拓展业务范畴。但与物业服务行业上市的其他翘楚相比，仍有亟待优化改进之处。本文通过对ND物业近三年财务状况、经营指标的分析，看清ND物业综合绩效能力，查找其存在的显性问题。从而对更多的站在发展十字路口的物业企业给予一定的启示和帮助。

关键词：ND物业;财务分析;运营发展

1 绪论（前言）

物业管理行业在中国起步较晚，但随着近年来社会智能化、信息化的快速融入到工作生活的每个角落，人们对生活环境、居住的便捷性及服务的智能性要求提高，人民的法制意识自我维权意识觉醒，使得物业服务行业站在了新的十字路口。是风险挑战还是机遇发展？抑或两者兼有，这都需要物业服务企业深思熟虑，多加考量。尤其在2020年以来，物业服务企业重要作用以及其与房地产行业资本之间的关联度，都让物业服务企业上市再掀热潮。ND物业作为第一家登陆A股市场的物业服务企业，服务范围涉及多种物业服务类别。本文通过对ND物业财务状况及经营状况的分析，查找其优势及短板，以为其他物业企业的发展规划提供参考。

2 财务及经营状况分析

2.1 偿债能力分析

财务报表对于一个企業来说，相当于医生看到的体检报告，里面涵盖大量的企业信息，财务造假和财务粉饰可以实现一两个指标，但一组相互关联的指标很难长期造假。本文采用六个方面的财务指标，以ND物业近三年财务报表数据中进行分析，以得出其基本经营效益情况。

2.1.1 短期偿债能力

由图1可看出，ND物业流动比率呈逐年下降趋势，降幅不大，均保持在1.5左右。从该指标看，ND物业的短期偿债能力整体较好。从报表数据看，流动负债有逐年增大趋势，说明ND物业对流动负债的使用率正在逐年降低。

速动比率维持在1左右波动，三年呈塔尖状发展，说明ND物业短期变现偿还流动负债的能力较强。2019年流动资产、存货、预付账款均达到了三年的峰值，可看出当年其对可变现资金利用率不足。速动比率中摒除了变现能力较弱的非速动资产，是对流动比率的补充，二者相结合也能更好的看出ND物业短期偿债能力强。

现金比率是分析企业短期债务风险时所运用的一项重要指标。是可立即动用的资金与流动负债的比率。如图1所示，ND物业现金比率逐年下降，一般认为企业保持0.20以上的现金比率比较好。但ND物业现金比率明显高于0.20，尤其2018年达到了0.57。说明虽然ND物业短期偿债能力较强，但其流动资产未能得到充分、合理运用，使得现金及现金等价物获利能力偏低。

2.1.2 长期偿债能力

从图2可看出，ND物业近三年资产负债率变化不大，维持在约50%，属于正常指标范围。说明ND物业总的负债金额占企业总资产的一半多一点，且波动不大。企业长期偿债能力较好，ND物业的经营理念较为稳健，属于保守型。

权益乘数分析企业长期债务风险的一个重要性财务指标。ND物业近三年权益乘数呈先上升后下降的趋势，维持在2以上。说明ND物业负债在2019年有所增加，2020年又有所减少。

综合以上指标，ND物业总体偿债能力较好，指标变化不大，公司秉持稳健的经营理念，财务风险较小。

2.2 资产质量

资产质量对于判断一个企业的价值、发展能力和偿债能力都有重要的作用。总资产周转率是考察企业运营效率的一项重要指标，综合评价了企业的资产管理质量和利用效率。

ND物业总资产周转率从2018年的98%下降至2019年的84%，总资产周转速度持续减缓，资产利用效率有所下降。可见ND物业近三年来虽营业收入及总资产逐年递增，但全部资产从投入到产出的流转速度仍由0.98下降至0.84，说明ND物业利用全部资产进行运营效率有所下降，最终会影响企业的获利能力。

2.3 盈利能力

物业服务行业属于微利企业，ND物业营业利润率在2019年上升1个百分点，2020年持平。2019年ND物业集中力量开发长三角及郑州、西安等重点城市，累计总签约项目496个，服务品质升级，社区增值服务收入较上年增长2478.277万元，增长率36.12%。作为物业服务企业ND物业保持13%左右的营业利润率，说明盈利能力相对稳定。

营业利润率越高，表明企业市场竞争力越强，发展潜力越大，盈利能力越强。

总资产报酬率三年稳定保持在12%，可看出ND物业在近三年对资产利用的效益较好，在物业服务企业中盈利能力较好。

净资产收益率反映了企业自有资本获得净收益的能力，它能很好的衡量企业的竞争力和经营能力。ND物业近三年净资产收益率逐年下降，说明自有资本获益能力有所减弱。一方面是物业服务行业微利的特性及受到大环境影响，另一方面在社会环境发展、科技进步、人们需求的多元化压力下，企业需拓展更多的服务业务范畴增加盈利点。两方面的因素使得ND物业增加了部分投入及成本。

2.4 发展能力

由图5可知，ND物业营业收入增长率及总资产增长率三年来均为下降趋势。总资产增长率更是断崖式下跌，从66%降至20%，又继续下降至9%。说明ND物业营业收入增长放缓，资产扩张度减弱。由于ND物业相对保守的经营策略，企业增速放缓。一方面调整策略向智能化服务深耕，一方面由于2018年公司收购金枫物业。总的来说，ND物业在物业服务企业中相对稳定，但增速缓慢，市场前景不好。

3 ND物业存在的问题

3.1 资金利用率不足

2018年末，ND物业货币资金达3.97亿元，占资产合计比重达30%，2019、2020年分别达到20.1%、17.6%，现金及现金等价物占比较高。坏账准备金额逐年增大，2019年比2018年增加了41.8%，2020年比2019年增加了65%，并且3年以上应收账款在2020年仍有174万余元。坏账及3年以上应收账款严重影响了企业资金的利用和运转。2020年末存货库存商品仍有1044.77万元，存货金额过大，说明库存商品较多，周转效率低，降低了企业资金的利用率同时增加了企业成本及负担。企业持有较多资金意味着企业的偿债能力较好，但同时也说明企业对资金的利用率不足，经营策略过于保守。长远来说，没有将更多的资金用于企业的发展，资金没有完全发挥自身的重要作用，埋没了“财”能。8400E107-3EEF-473E-A9E3-2F6F0B4E6F25

3.2 发展能力不足

從上文分析中，我们可以看出，ND物业偿债能力强，盈利能力、发展能力等均表现中规中矩，整体来说企业奉行保守的经营策略，也就是说，资金利用的不充分也带来了发展能力不足的问题。现今高速发展的社会环境下，市场竞争日益激烈，发展能力不足的企业很可能面临被淘汰。因此，企业的发展竞争力更是至关重要，本可以做到十分的发展能力，因为资金没有完全发挥效用，只做了八分的发展能力，那么会导致本企业绩效会落后别的企业两分，最终结果可能是比两分更多的企业利益损失。作为物业企业，利润空间小，因此ND物业在资金使用上较为保守，但企业发展更需合理利用资金，否则机会成本的增大同样是企业盈利路上的绊脚石。

4 建议及启示

4.1 提升资金使用效率

ND物业作为2008年上市的物业企业，由从属于房地产开发商的物业企业逐步发展成为独立的第三方物业企业。资金方面较为充足，那么提升资金的利用效率就显得尤为重要。一是优化企业资金管理体系，提升资金管理团队对市场环境变化的敏感性准确预防应对市场风险。二是多措并举提升应收账款的回款方法，提升存货的周转效率。在投入资金前，加强对投入的风险评估，合理投入使用资金。ND物业应收账款欠款前五名企业就涉及坏账准备金额910万元。三是加强资金的统筹规划管理，梳理资金全流程，顺畅资金使用的各环节，明确内部相关部门职责，从整体上提升内部使用效率。提升资金使用效率，是企业发展，提升竞争能力必不可少的重要举措。四是做好风险评估，建立风险评估和分级管控体系。帮助企业合理规避风险，充分利用资金。只有把“钱”用到刀刃上，才能最大限度降低机会成本，让企业“用最少的钱办最多的事”，帮助企业获得更大的营收。

4.2 拓展市场维度，提升综合绩效能力

纵观ND物业的主营业务，除传统的物业服务，还包括案场服务、增值服务、长租公寓等，业务种类并不单一。但由于物业业务低利润空间的特性，想要提升企业的综合绩效能力，仍需进一步拓宽市场维度。一是紧跟时代发展的脚步，进一步深化智能化研发与物业服务的贴合性，用智能化的手段提高服务的效率和顾客满意度。二是紧跟国家的大政方针，合理合法用好政策这柄剑，敏锐市场嗅觉，以客户为中心多样化服务的方式方法、提升服务质量，最终提升企业综合绩效能力。三是充分发挥好人力资源这个企业核心竞争因素。根据企业中长期发展战略目标，分解制定企业人力资源战略规划，选育智慧城市、信息化、服务明星、维修维护技术标兵等，建立人才培养体系，铺排员工效能实现网络，提升员工对企业的忠诚度，合理化薪酬绩效激励，将员工个人成长成才与企业发展愿景有机结合，以人智推动企业绩效目标实现。四是明晰企业内外部环境状况，根据企业外部环境的变化、市场的发展适时的调整企业战略，随之选用与占略相适应的财务管理方式、风险控制制度、人力资源脉络。从外到内，由内而外形成围绕目标愿景的运营体系，共同发力，帮助企业向好发展。

5 结论

传统物业服务业是劳动密集型企业，致力于面对面、周到细致的服务，科技发展、智能化生活水平提升、社会环境变化，都对物业服务提出了新的要求。物业企业要趁机求变，不能再作为房地产企业的依附生存，而是要转变观念。抓住机遇迎接挑战，快速调整状态，紧跟行业标准，创新服务方式;立足社会责任，有规划的创立自身服务品牌;正向营销，提升物业企业在社区居民中的好感度;加强社企联动，配合街道社区做好服务工作，舍小利看长远。多维度的拓展市场，拓宽业务渠道，提升企业资金、资产利用效率，强化企业发展能力、盈利能力。创新培育城市共生服务模式，构建城市产业集群服务生态，拓展物业服务公司的深度、高度、厚度，在纷繁的竞争市场中博得一席之地，越走越好。

参考文献

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作者简介：钱小芸，（1982.8-），性别：女，民族：汉族，籍贯：甘肃，学，历：本科，职称：经济师，研究方向：人力资源。8400E107-3EEF-473E-A9E3-2F6F0B4E6F25