农村房屋不动产确权登记发证的问题研究

袁春霞

河南省地质矿产勘查开发局第三地质矿产调查院 河南 信阳 464000

农村房屋不动产确权登记发证(以下简称农房不动产登记发证)包括农村集体建设用地登记发证和农村宅基地使用权登记发证。其工作重点是农村住宅基地的登记发证。在初始登记工作中,各区以村为单位,通过综合的形式确保工作的有效实施。宅基地调查确认工作由县级土地行政主管部门负责,实际工作由乡(镇)人民政府负责。但由于宅基地使用中存在一些违规行为,登记发证率相对较低。

1 农房不动产登记发证工作概述

《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》的颁布,进一步推动了新农村建设和城乡一体化进程,为不动产登记提供了法律支持,有效地保护了农民合理的合法资产,保证了现有宅基地使用权的合理性和合法性,避免了因权利不清而引发的财产纠纷和随后的财产纠纷所造成的经济损失。无证宅基地可以由权利人申请,经批准公示后可以发证,但在实际登记发证过程中存在一些问题,影响了登记工作的顺利进行。因此,要严格按照相关法律法规的要求,完成相关信息的调查,规范农房不动产登记发证流程,切实提高工作质量,保障人民群众的合法权益。

农房不动产登记发证时,业主需要按照政策法规对房屋所有权、宅基地使用权等相关工作进行登记。根据工作规范,工作人员要对申请范围内的土地使用者、面积、位置、用途等基本情况进行详细调查。同时,还要明确房屋所有人的基本情况、建筑年龄、建筑结构、层数、房屋面积及用途、房产纠纷、墙体界限等。根据不动产登记的相关规定,需要对土地权属信息和相关房屋信息进行整合,为后续不动产登记分配工作提供详细的数据支持。农村房屋不动产认证前,工作人员需要做好农房不动产登记发证项目的调查工作,包括房屋产权调查、土地权属调查、成果复核、建筑物面积计算、数据库建设等,确保农房不动产登记认证工作顺利合法进行。

2 农房不动产登记发证工作目的

以商城县农房不动产登记发证项目(河凤桥乡、长竹园镇、黄柏山管理区)为例,就此项目的宅基地和集体建设用地地籍(权籍)调查成果为基础,开展集体土地上的房屋权籍信息调查；对宅基地和集体建设用地地籍(权籍)调查成果以外,新增的宅基地和集体建设用地以及地上房屋开展房地一体的权籍调查；全面查清宅基地和集体建设用地上的房屋等建筑物、构筑物的权籍情况。利用信息化技术,叠加整合获得的房屋权籍信息、宅基地和集体建设用地地籍(权籍)信息,形成房地一体的不动产权籍信息数据库。按照《不动产登记暂行条例》首次登记的规定,办理不动产登记。

3 农房不动产登记发证技术路线

以满足商城县农房不动产登记权籍调查工作为出发点,立足于已有的农村集体土地确权登记发证工作成果基础,严格依据国家有关调查规程和标准,借助航天航空遥感、地理信息系统、卫星定位和数据库等技术手段,充分利用已有土地调查成果和登记成果,通过外业调查、复核审查、内业建库,完成宅基地和集体建设用地使用权宗地内的房屋(地上建筑物和构筑物)的权籍调查和房屋测量等工作,为农房不动产登记发证提供依据。实际工作现状中,采取以房屋权籍为基础、以房屋土地权籍信息为依托、以登记条例细则为依据,实施农房不动产登记的技术路线。

4 农房不动产登记发证存在的问题

4.1 一户多宅和面积超标 1982年《村镇房屋用地管理条例》实施前,房屋占用宅基地范围至今未扩大的,按使用面积办理产权登记,核发产权证。政策实施后,农民应按批准的宅基地使用面积办理房地产证。没有土地使用证的,应当按照当地有关乡镇规定的最高宅基地审批要求核发房地产证。从实际调查来看,宅基地过多的情况很多。随着人们对住房需求的不断增加和经济水平的提高,农民对原有房屋进行了翻修、改建,大量修建院墙占用公共土地,给资产核算工作带来一定困难。

一户多宅的问题主要是通过捐赠、继承、自购宅基地等方式造成的。政策出台前,缺乏统一标准,导致一户多宅现象严重。在现行宅基地管理政策中,一户一宅为核心。但由于长期缺乏有效的监管制度,一户标准模糊不清,在实际登记发证工作中难以落实一户一宅,导致实际管理混乱,影响不动产登记效率。

4.2 权属界限不明确 在实际的农房不动产登记发证工作中,由于需要经过多个审批阶段和审批部门,时间跨度比较长,很容易丢失数据,导致核发工作困难重重。而且,以前的登记审批材料都是纸质档案,工作人员保管不当会导致相关权属证明材料丢失、权属来源信息不完整,给以后的农房不动产登记发证工作带来很大困难。随着农村改革发展的不断加快,新农村建设项目有序推进。一些村民从原来的宅基地搬到了新农村安置点,这也增加了农房不动产登记发证的工作量。部分村民搬迁后未办理相关手续,进行房屋买卖和权利变更工作,导致宅基地权属混乱、权属关系不清,给后续登记发证工作造成很大障碍。

4.3 宣传工作不到位 在农房不动产登记发证工作开展之前,没有有效的宣传工作,导致村民的配合程度不高,也给调查工作带来一定困难。部分村民外出务工,导致权利人的签字工作在调查期间不能有效完成,影响了实际工作进度。部分工作人员对相关法律法规和注册流程了解不清,实际工作中问题频发,影响了注册发证工作效率。

5 农房不动产登记发证工作的优化策略

5.1 加强领导,压实工作责任 农房不动产登记发证应当按照现行不动产登记规定,采取不动产一体化的方式进行。由于涉及面广、工作内容多,要加强工作优化,减少权属纠纷的发生,降低查处难度。加强对农房不动产登记发证工作的领导,把这项工作列入重要议事日程,以巩固责任,确保农房不动产登记发证工作有序发展。

5.2 加强学习教育,增强队伍整体素质 人才是职业发展的重要组成部分。只有拥有一支高素质的专业人才队伍,才能为各项工作的有效开展提供保障。农房不动产登记发证工作还应注重人才队伍的建设和优化,从而更好地提高登记工作的质量和效率。对于农房不动产登记发证工作,有很强的政策和技术要求,要保证按时完成各项任务,因此要加强发展技术队伍的培训。对于上级国土资源部门,要加强对农房不动产登记发证人员的培训,使他们掌握更多的专业知识,提高登记人员的工作水平,进一步提高登记发证的效率和质量。

5.3 分门别类处理“一户多宅” 村民因继承取得的第二套宅基地申请房地产登记时,有关土地登记机关应当受理。村民对买卖房屋取得的第二套宅基地申请房地产登记时,登记机关应当对其来源合法性进行审查。土地登记机关对出租、出售宅基地的违法建设登记申请,可以不予受理。为保证农房不动产登记发证的合理性,要结合有关规定和要求,严格开展管理工作。

5.4 建立合理的农房不动产登记发证规范内容 建立科学合理的农房不动产登记发证进度要求。包括加快制度建设和细化登记工作权限。要积极有效地优化相应登记档案的归档工作,确保新老档案能够实现更好的衔接,为以后的工作提供良好的信息基础。加强农房不动产登记使用执法检查,杜绝违法现象。要加强对村民住宅建设和土地使用的日常监管,控制违法行为,重视城乡结合部等地区农村住宅用地的监督管理。完善农房不动产建设用地变更登记表,杜绝新的权属纠纷。而在工作中,要严格执行安全相关法律法规,防止违法现象的发生。

结束语

综上所述,农房不动产登记发证可以促进社会主义新农村建设,保护相关权益人的合法权益。在实际登记过程中,要以相关法律法规为指导,充分利用现有各项成果,结合当地实际,严格规范登记流程,加大审核力度,确保农房不动产登记发证工作的科学性和有效性,为农房不动产登记发证工作的广泛开展打下坚实的基础。