房地产企业资金管理内部控制优化研究

贺灿艳

我国建筑行业在近些年取得了蓬勃发展，很多房地产企业在这种大背景下得到了进一步的发展和改进，但是在内部控制中仍然存在一定的不足，比如资金管理问题。大部分企业可以对企业资金链进行合理高效的管控，但是在经营过程中也不乏不足之处。为此，本文在明确房地产企业资金管理重要性的基础上，就房地产企业资金管理特点和当前常见的一些问题进行总结，从而提出优化资金内部控制的一些建议，仅供参考。

充足的资金是保证顺利开发房地产项目的基础和前提。我国房地产行业随着社会经济的发展以及建筑行业的进步迎来了新的机遇和挑战，企业想要在激烈的竞争中不断向前，就要坚定信念，提升资金管理水平，提高资金利用价值，为企业创造更多的经济效益。

资金管理概述

房地产企业资金管理的重要性

作為资金密集型的企业，房地产企业需要大量的资金，并且有着较高的风险，需要较长的回款周期，所以可以说，房地产企业核心竞争力可以通过资金使用管理水平体现出来。为了帮助企业对各个阶段资金使用情况进行清晰明确的了解，需要结合企业自身资金使用情况合理制定资金管理方案，避免发生资金周转不灵甚至是断裂的不良现象。同时通过合理开展资金管理能够有效融合房地产企业和市场，能够帮助企业实现可持续发展。在未来发展中，房地产企业资金管理必然会在很大程度上受到市场的影响，所以当前需要有效地对接市场，对企业资金管理情况进行深入的研究分析，寻找和企业发展模式更加匹配的管理方式，提升企业内部资金管理质量和效率。通过加强企业资金管理还有助于充分融合房地产企业和市场，帮助企业进一步发展。在未来发展中，房地产企业资金管理将会发挥越来越重要的作用，所以应当有效对接当前企业和市场，加强企业资金管理方式的深入研究，不断优化企业发展模式，将企业资金管理质量和效率全面提升。

房地产企业资金管理特点

流动性是货币资金最典型的特点，其中主要包括三种形式，分别为库存现金、账户余额和银行存款。房地产企业大多通过资金收付实现收支业务。在不同的发展时期，房地产企业的运营资金需求情况差异性也较大。在开发初期，企业主要将资金用于购置土地使用权、设计开发方案。在前期阶段，企业内部自有资金是主要资金活动来源。在正式进入到开发阶段需要申请银行贷款或者通过融资等方式建设房地产项目。在施工结算阶段需要将资金支出重点放在预售证、销售等方面，此时企业可以逐渐回笼资金。具体来讲，房地产企业的资金管理主要有如下几个特点：

第一，房地产开发过程中对资金有着较高的需求量，并且拿地、规划设计、安装等所有的环节都需要投入较多的资金，需要投入较多的材料、人员、设备等，这就导致房地产企业对资金的需求量持续偏高。

第二，需要较长的回笼周期。房地产行业从项目开发到营销结束整个过程需要持续2～5年的周期，较长的资金回收周期导致期间容易受到国家宏观政策调整、企业运营情况等诸多方面的影响。

第三，较高的投资风险。和其他普通产品不同，房地产产品较难变现，这就导致资金流动风险较高，同时加上金融机构逐渐提高了贷款的门槛，导致融资日渐紧张，很多不确定风险因素较多，导致资金管理和投资的风险都大大提升。

现阶段房地产企业资金管理中常见问题

房地产项目缺乏科学的可行性研究

当前国内外建筑市场存在诸多的影响因素，很多房地产企业没有对政府的调控方向、消费者需求变化进行充分考虑，导致投资估算、资金筹措、进度安排、项目销售周期等都缺乏深入研究和准确判断，可行性研究科学性不足，导致企业在项目开发过程中容易出现资金周转困难的情况。

资金管理效果不佳

有的中小型房地产企业缺乏足够的资金，负债率较高，有的投资十分盲目且不理智，受到国家调控等政策的影响，容易出现资金回笼周期延长、过多占用资金、资金风险控制效果不佳等问题，甚至发生资金链断裂的严重问题。

资金预算管理制度有待完善

有的房地产企业没有合理预算企业资金情况，资金管理责任不明确，资金使用情况缺乏有力的监督，导致企业资金管理问题频发。

融资渠道狭窄

完善的资产运营体制是保证企业发展的基础。当前很多房地产企业在筹集资金的过程中都难以通过股票发行或者募集债券的方式解决融资问题，大部分筹集资金的方式为银行贷款。但是随着国家宏观调控越来越严格，银行贷款门槛逐渐提高，这会大大增加房地产企业融资的难度。

完善房地产企业资金管理的对策措施

对投资项目进行可行性分析

系统性和综合性是房地产企业资金管理的主要特征，和其他行业不同，房地产行业需要涉及较多的内容和专业，国家宏观政策影响大，需要较长的时间回笼资金。为此，企业在投资之前，需要通过开展可行性研究分析慎重地考虑并且综合评价各项影响因素，尽量将成本降低，达到节省资金风险控制的效果。

重视预算管理工作，健全完善资金管理制度

资金预算是资金管理中非常重要的一项工作内容。为了高效利用资金，企业财务部门需要从实际出发对资金加强管理，通过预算对企业的发展目标、经济行为过程进行规范化管理，在房地产开发过程中对管理行为进行适当调整，保证尽量贴合发展目标，确保高效落实各级目标、策略、政策和规划，加强管理体系的构建，做好管理机制的设置，将资金预算的可行性提高，保证所有负责人都全面了解预算方案。工作人员通过分析预算和实际情况的差异性能够更好地反馈管理情况，从而合理制定资金管理办法。

资金使用期

通过强化预算考核能够进一步将房地产企业资金使用效率提升，为此，企业内部需要高度重视预算考核工作，内部管理人员要按照预算考核标准定期完成自己的工作内容。预算计划的制订和完善要充分考虑房地产企业资金使用量和资金使用方向，在预算报表内详细地记录每一笔资金的使用情况，针对其中和预期条件不符合的情况及时查找并且解决。比如要及时记录市场因素造成的房地产企业资金变化情况，将企业资金风险尽量降低，保证房地产企业资金使用风险能够在预算管理工作的辅助下尽量降低，有效保障房地产企业的资金利用率。还可以通过优化成本的管理方式提升房地产企业内部资金使用效率。房地产企业为了充分满足动态成本管理的需求可以建立动态成本管理方案，企业采用全方位的成本控制方式，推动企业资金利用率提升，为企业创造更多价值，推动企业持续发展。相关管理人员根据预算表、企业运营情况、成本信息合理地分析房地产项目的成本运行情况，做好相关内容的及时调整，将房地产企业的资金管理质量提升优化。当前很多房地产企业内部还没有充分落实资金审计工作，这不利于企业未来发展，所以，企业应当保证内部审计工作的高效开展，加强审计人员综合素质的培养。

构建企业多元化融资渠道

当前我国需要进一步完善房地产企业融资情况。很多房地产企业采用的是银行贷款、民间贷款的融资方式，随着企业不断发展，逐渐促进了融资渠道多元化发展，但是仍然存在融资不足的情况，为此，应当重点从以下几方面拓展融资渠道：

第一，树立企业良好的信誉，加强和银行融资关系的改善和优化。第二，利用相对成本较低的债券融资策略。第三，利用股权融资战略加强与其他部门的合作，通过转让股权的方式加大对投资者的吸引力度。第四，利用留存利润再投资同时不能将公司的信息向外部披露，达到节约融资成本的效果。第五，采用销售资产融资的方式，将部分有价值的资产销售达到融资的目的。

加快企业的销售进度及回款速度

房地产销售是快速回笼资金的主要方式之一，通过创新销售思路、加快销售进度，制定不同的销售策略和优惠政策能够将销售的速度显著提升，通过这种方式企业可以將回款的速度提高。在购房合同签订时要将合同条款明确并且将做好销售流程的严格控制。如果是按揭贷款的客户，那么考核指标为回款指标，由专门的人负责销售回款的催缴，将资金周转的周期尽量缩短。

结 语

总而言之，我国建筑行业在新时代背景下发展的同时也面临着诸多挑战，房地产企业作为直接影响民生的产业在近些年的发展速度逐渐放缓，虽然房地产行业的建设规模处于不断扩大的趋势，但是每个企业面临的市场竞争也越来越激烈，为此，房地产企业需要加强资金管理，支持企业的运营。

（佳兆业物业管理（深圳）有限公司）

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