房地产企业财务风险控制管理问题探究

贺灿艳

我国不断加强房地产行业管理，很多地区出台相关的房地产调控政策，比如限购、限价等，加上房地产项目需要较长的周期回收资金，导致房地产企业在经营管理中难免遇到一些风险问题。为了保证房地产企业能够在激烈的竞争市场中求生存谋发展，就要加强内部财务控制。本文就当前财务管理中的一些风险进行分析，以期能对房地产提升财务管理水平，降低各项风险，提升房地产企业运营水平，推动房地产企业持续稳定地发展。

房地产企业财务风险特征及主要类型

和其他类型的企业不同，房地产企业有着鲜明的财务风险特征。通过分析当前房地产企业的财务风险特征可知，房地产企业普遍存在着较大的现金流量，对企业现金流运作能力和融资能力有着较高的要求。企业在具体开展管理中可能会遇到多种问题，比如需要较长的资金周转周期，在开发房地产项目过程中需要较长的投资回报周期，这会增加房地产企业的资金时间价值和现金流等方面的成本。

同时房地产企业的现金流没有呈现出均匀分布的形式，在开发房地产产品过程中，存在比价鲜明的单一性和位置固定性特征，财务具有十分复杂的资金流向。不确定性也是房地产企业财务管理中比较突出的风险。在开发房地产项目过程中，由于开发周期长、所用资金多、工程涉及专业和工种较多，导致很多不确定的因素都可能会影响到企业财务控制或者资金管理，增多了现金流的不可控因素。

房地产企业常见的财务风险类型

筹资风险

房地产企业在筹集资金过程中存在预期收益不确定性的风险。企业筹资过程中，资本供求市场变化和外部环境变化等不可预知的因素都可能对企业产生不同程度的影响，导致企业基金到期无法偿还债务。

汇率风险、财务杠杆效应、购买力风险、利率风险、再融资风险都是当前常见的房地产企业筹资风险。具体来讲，汇率风险主要是企业外汇业务收益受到汇率变动不确定性的影响；财务杠杆效应指的是杠杆融资到期企业收益不确定性增加；购买力风险主要是货币价值影响企业融资；利率风险主要是金融资产波动对融资成本产生影响；再融资风险是金融工具和融资方式变化造成难以高效融资的问题。

投资风险

投资风险是企业用一定数量的资金投资，最终的受益受到市场需求变化的影响，导致和预期收益偏离的放线。比如房地产企业无法明确投资对象的企业经营业绩，可能在投资期满后本金无法及时收回，导致企业发生投资成本无法回收的风险，这会严重影响企业今后的发展以及资金的调度。不可预测性、周期长、产生影响大是企业投资风险的主要特征，并且風险差异性受到投资类别的影响。

经营风险

经营风险主要指的是企业资金流动受到供应、生产、销售等方面不确定影响发生之后进而对影响到企业的价值。换言之，经营风险主要是企业不确定产品价格、销售方法、战略选择等决策产生的未来收益，尤其是企业利用杠杆在运营中可能会产生较大的息税前利润变化。总之，企业的整个生产经营过程都会存在财务活动和风险，企业的运营状况可以通过财务风险全面体现出来。企业管理者需要明确风险控制的重要意义，加强识别、衡量和应对风险，尤其重点控制经营风险，为企业未来发展创造有利的内部条件。

流动性风险

流动性风险是企业无法正常地转移企业存在的资产，或者企业无法正常地执行企业债务和支付义务的风险。企业财务流动性风险可以从企业资金流动性和偿付能力两个方面进行分析和评估，分别按照变现能力风险和资金清偿风险定义，其中变现能力风险是无法征程转移现金产生的风险，资金清偿风险是企业缺乏支付、偿债能力的风险。

房地产财务风险管理中存在的问题

缺乏财务内控风险意识

当前很多房地产企业经营管理中都不同程度上受到各种类型财务风险的不良影响，但是这主要是由于房地产企业财务缺乏风险控制的意识，没有对各种潜在的财务风险进行积极主动的防控，无法将各种不确定因素快速识别，导致对这些风险无法快速有效地防控，进而影响到房地产企业的市场适应能力和竞争能力。同时，有的房地产企业缺乏足够的财务风险防控能力，内部缺乏合理的资金结构，导致债务偿还能力不足，进而导致房地产企业资金运营风险增加。

此外，有的房地产企业缺乏足够的财务风险防控意识，项目投资的风险规划不完善，导致投资较为盲目，这导致房地产企业的投资风险增加。

缺乏专业财务内控人员

当前关于房地产企业财务内部风险控制的理论研究和实践研究仍然存在一定的不足，大部分财务管理人员主要工作为财务核算、数据统计等内容，职业技能培训不完善或者不专业，企业财务内控风险意识不足，工作人员无法将各种潜在的财务风险及时识别，导致房地产企业财务管理风险增加。

缺乏科学性的战略高度

有的房地产企业管理层对业务经营更加重视但是对企业管理却没有给予足够的关注度，导致很多制度都缺乏实用性，大多停留在形式层面，其应用的作用难以充分发挥出来。有的企业员工认为，财务内部是负责财务风险控制的部门，其他部门没有责任，导致财务风险控制缺乏其他部门有效的配合和支持，造成财务风险控制的整体性和全面性不足，对房地产企业财务内控管理工作的决策高度以及有效落实产生不良影响。比如某房地产企业没有以自身企业经营发展实际情况为基础制定各项规章制度，导致在财务风险控制过程中无法落实各项制度，风险大大增加，对企业未来的进一步发展产生阻碍。

房地产加强财务风险控制的具体措施

提升财务内控意识，加强财务日常经营控制

首先所有的员工都要对财务风险控制工作的重要性从思想上提高重视，树立风险防控意识，尤其是财务部门和领导者，要充分发挥带头作用，带领所有员工都加强认识财务风险所带来的严重后果，为开展财务风险识别、应对等工作创造有利条件。同时，应当加强宣传和学习财务内控和风险防控方面的知识，定期组织员工参加风险培训，总结其他企业财务风险控制经验教训，通过不断学习将全体员工财务风险控制意识提升，将房地产企业的风险防控能力提升，保证高效地开展各项经营管理工作。

此外，应当对日常经营管理加强重视，在日常经营活动中渗透财务风险控制工作，合理实施经营风险预防措施，将房地产企业经营管理水平提升，保证企业的发展更加稳定、健康。

培养专业内控人员，实现信息沟通交流有效

房地产企业要分析自身运营现状，定期组织人员培训，做好岗前培训，并且综合考核和评价员工的职业素养和综合能力，实现财务风险控制人员整体素养的全面提升。房地产企业可以综合应用岗前培训、定期培训、专业培训、职业培训等方式提升员工的整体素质，保证员工能够和企业共同进步。同时，要积极应用现代信息技术，应用现代财务风险控制软件，在平台上各个部门的管理人员可以随时查看企业的运营状况，对企业实际运营情况有深入的了解，能够根据企业现状合理调整管理措施。同时可以构建信息交流机制，加强采集、分析、汇总财务数据，实时共享企业内部财务数据，将财务风险控制的效率和质量提升。

加强内部审计监督，完善财务内控管理机制

严格的监督管理机制是保证财务风险管理工作和制度落实的保障。房地产企业需要根据实际需求做好内部审计监督机制的构建和完善，将风险管理措施充分落实，监督全体员工参与内部管控。房地产企业应当有效融合监督和管理工作，将财务监督的有效性和合理性提高。同时应当有机联合内部审计和外部监督，利用长效约束机制将财务风险控制的作用充分发挥出来。此外，还要加强构建财务监督考核机制，规范化开展内部风险监督管理工作，将监督的效果优化，同时在日常经营管理中主要将审计的范围拓展，将风险控制监督机制渗透到各个部门。

房地产企业财务风险识别

房地产企业财务风险类型不同，所采用的识别方法也不同。其中比较突出的是财务报表分析法。工作人员以国家相应的标准为依据搜索和识别企业财务报告并且评估财务风险，该方法有着较高的风险识别准确度，也是当前很多房地產企业常用的分析方法。在开展房地产企业财务风险识别工作时，需要将企业财务核算、业务核算等相结合，比较分析相关数据，从而达到识别风险的目的。同时也可以使用经验判断、集体评判等方法识别风险。此外，专家意见法、互相关联法等都是常见的有效的识别财务风险的方法。工作人员要根据企业的实际情况合理选用识别方式。

结 语

总而言之，我国房地产市场不断变化，业主的需求不断增多，企业面临着诸多复杂的环境，需要不断提升财务风险控制管理水平才能保证企业长远健康地发展。为此，我们需要不断提升员工风险意识，优化风险管理水平，提高风险控制能力。

（佳兆业物业管理（深圳）有限公司）

参考文献：

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