“免费”的房子，日本人也不要？

袁野

作为一名有些特殊的日本房地产经纪人，Yuken Kon的特殊在对房源的挑选——他专注同行所不屑一顾的“空置房屋”买卖。

一套位于横滨郊区的两室一厅公寓，是Kon手头现有的房源之一。这套公寓的前主人是一位60多岁的离异女性，因为抑郁而自杀身亡。如今，房子由老太太的一个女儿继承。她没有搬进来，因为这里容易唤起母亲已故的痛苦回忆，也没有整修、出租，而是让它闲置了，就像日本其他数百万套房子的状况那样。

“原来的房主去世后，房子闲置下来的现象很常见。”Kon说。

长久以来，日本以“地狭人稠”闻名，面积略小于中国的云南省，却有约1.26亿人口。过度拥挤的环境导致房价、租金高企，让不少生活在大城市里的上班族感到烦恼。

但如今，一个截然相反的难题同时出现：闲置住宅——长期没有人居住、且连续5年没有使用过自来水和电的房子——数量迅速攀升。

七分之一的房子无人住

日本总务省发布的数据显示，日本现有约820万套闲置住宅，占全国住宅总数的13.5%，创历史最高纪录;其中有近四分之一的闲置住宅被永久性遗弃，沦为“鬼屋”。

过去，闲置住宅大多位于偏远的乡村。但近年来，拥挤的都市也出现越来越多被遗弃的住宅。即使在繁荣的东京，房屋空置率也在攀升，超过十分之一的房子是空的，比例高于伦敦、纽约和巴黎。“东京可能最终会被空城包围”，研究空房现象的房地产专家牧野智彦表示。

对于社会来说，闲置房屋是个沉重负担。它们大多年久失修，内部杂物又多，很容易成为蚊虫蛇鼠的乐园。一些房子沦为了散发恶臭的垃圾倾倒场，有些甚至成了被不法分子长期占据的犯罪窝点，让附近居民苦不堪言。

对此，日本政府和地方市政当局采取了一些措施，如为愿意拆除破舊房屋的业主提供补贴。2014年6月，横须贺市就推出政策，表示会提供大约300万日元（约合人民币18.3万元）的拆房补助。2015年，国会还通过了一项法律，允许地方政府处罚不拆除或翻新“鬼屋”的业主。

这些政策收效甚微，很大一部分原因在于日本高昂的拆房成本——拆掉一套小型的木造独栋住房，需要花费100万日元（约合人民币6万元）。业主不愿自找麻烦，政府对于这笔亏本交易也很谨慎。法律也在“帮倒忙”：根据泡沫经济时代推行的一项减税政策，闲置土地的财产税率是建筑占用地的6倍。这意味着，如果房屋主人拆除了房屋，就得多缴一大笔税款，弃之不理才是合理选择。

也有一些地产经纪人试图从逆境中发现商机，比如专做闲置房屋生意的Kon。他发现，想让空屋重新焕发生机，首先要解决房屋本身的设计瑕疵：一些老屋不符合抗震规定、但限于建筑法规又无法重建;一些位于有山体滑坡风险的地段;一些则位于汽车根本开不进去的狭窄小巷之中。

此外，他还要考虑购房者的心理感受。一些空屋之所以不受欢迎，因为头顶“凶宅”名号——之前的住户在这里自杀或被谋杀，或是默默地“孤独死”。

Kon不仅要重新装修这样的房子，还要负责做法事，比如富有日本特色的“护摩火祭”。在公司网站上，他特意将这种改造过的房子标为“吉屋”。

“半卖半赠”没人要？

不过，即使是Kon这样的房地产经纪人，基本也只关注城市里的闲置房屋，不会冒险进入农村房产市场。那里的人口老龄化现象更为严重，闲置房屋的数量远高于城市，但鲜有人问津。

“农村地区的很多房子实际上毫无价值，对业主来说，它们是一种负担，有些人甚至愿意掏钱摆脱它们。”Kon说。

截至2017年10月，日本全国约有4.1万平方公里的土地和房屋无人认领，略大于九州岛的面积。预计到2040年，这个数字将攀升至7.2万平方公里。

对于这些市场不愿涉足的领域，焦虑的日本地方当局纷纷设立“空屋银行”，推广这些在地产网站上看不到的地产。市政府在官网列出本辖区内所有的空置房子，还提供详细的步骤引导感兴趣的买家。

这些房子的最大特点就是便宜。横须贺市一间带小花园的单层独栋木屋，房龄60年，挂牌价66万日元（约合人民币4万元）。在更偏僻一些的乡间，类似的房子只要区区几万日元。

其他一些城镇也在尝试各自想出的新点子，比如给移居到当地并购买空屋的外来人员提供现金奖励。有几个地方成功地吸引了小批艺术家和自由职业者，他们可以通过互联网与大城市里的客户保持联系。一些老房子被改造成公共活动中心、养老院或宾馆民宿，以及时尚的咖啡厅。

大量的房子实质上等于“免费赠送”，买家只须交税和支付经纪费即可。2014年，育有三名子女的井田夫妇，就免费拿到一间位于东京都多摩地区奥多摩町的双层楼房。当然，免费的午餐不是人人都能吃到：奥多摩只考虑年轻的家庭，即家庭成员年龄不得超过43岁，孩子最大也只能上初中。

一些房屋则以非常低的费用出租，租住时间够长便可以成为业主。在宫城县的七宿町，一座市政府提供的独栋住宅的租金为每月3.5万日元（约合人民币2131元），在这里住满20年的话，就能自动取得房屋和土地的所有权。奥多摩的计划与之相似——每月支付5万日元（约合人民币3044元）租金，22年后就能拥有这栋房子。

外国人也可以申请入住或购买空屋，哪怕他们没有居留签证。今林敏行和他的菲律宾妻子罗莎莉，就打算带着6个孩子，于2019年初从东京市中心搬到奥多摩。

此外，爱彼迎（Airbnb）等短租公司，也一度计划好好利用这些闲置的房产。

便宜没好货？

爱彼迎们的计划遭遇到日本政府的“阻断”。2018年6月，日本公布了新的法律细则，短租市场受到了严格的限制，比如租期被限制在180天，这些限制导致一些本有机会迎来新主人的房屋再次被遗弃。

这就如同整个“空屋银行”事业的缩影一般：计划推行4年来，获得拯救的空屋屈指可数。

这个结果并不令人感到意外。日本地产网站Rethink Tokyo提醒对“免费午餐”感到心动的人们，“接盘”这些空屋前请务必认真考虑风险，比如装修费用——在某些情况下，这笔钱可能与在其他地方购买普通房产的价格相差不大。在大多数时候，买家需要翻新部分甚至全部房屋，特别是浴室和厨房。更不要提数额不明、规定繁杂的管理费、修缮费和税金（固定资产税和所得税等）了。

另一个危险是产权的模糊性。日本的土地登记并非强制性，而是一项民事法律程序，即使业主不登记也不会失去土地所有权，只是在政府那里没有记录而已。为了避税，越来越多的人选择不登记。买到“空屋”的人，说不定哪一天就会被突然冒出的原主人讨要房契。

此外，购买“空屋”会被认为是“彻头彻尾的失败者”，承担巨大的心理压力。被街坊们白眼相看的感觉很不好受，更何况选择“空屋”的家庭可能还带着孩子。此外，由于多数空屋都在没有多少就业机会的农村地区，真正会搬来的人往往都是希望颐养天年的退休老人。

更重要的是，日本的二手房原本就不受消费者欢迎。据英国《金融时报》，日本人对新房子十分“执着”，在日本销售的房屋中只有不到15%是二手房，而这一比例在美国和欧洲达到90%。

这也意味着，日本房产的折旧率惊人。从建成第一天开始，日本的房子就开始贬值，10年后价格就会跌去一半，而一栋25年房龄的房子就几乎没有任何价值了，买家只需要支付土地的价格，不用为建筑买单。

所以，尽管人口越来越少、空置的房屋越来越多，日本每年仍然在不断建造新的住宅。2016年，有96.7万套新房开工，比上一年增长6.4%。巧合的是，日本人口每年的下降数量也大约是100万。这种现象虽然看上去无比矛盾，但它就是这样真实地存在着，而且至少从目前看还将持续下去。

据网络

编辑/王 培