基于绿色建筑技术的芜湖市老旧小区改造路径探究

刘俊刚

（芜湖市物业管理处，安徽 芜湖241000）

老旧小区改造成为当前新型城镇化发展的重要议题。根据《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）和《安徽省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作实施意见》（皖政办〔2020〕21号）、《省住房和城乡建设厅关于开展2020年城镇老旧小区改造民生工程绩效自评工作的通知》等文件精神，芜湖市积极推动老旧小区改造工程。芜湖市作为安徽省第二大经济体，在长江经济带发展中发挥着举足轻重的作用。因此，通过实地调查获取芜湖市老旧小区改造现状，总结芜湖市老旧小区改造中存在的主要问题，通过采用绿色建筑技术优化升级老旧小区改造工程，并有针对性地提出改造路径和对策建议，为芜湖市及周边老旧小区改造提供实践参考[1-4]。

1 老旧小区改造及绿色建筑技术内涵

老旧小区改造是一项复杂的工程，改造时间长、涉及主体多，老旧小区整治内容包括物质、经济社会和制度环境等方面，包括建筑格局和外观、公共与安全环境、社区治理体系等多方位的综合整治。绿色建筑技术是以生态优先、绿色发展理论为核心的新型现代建筑技术，倡导可持续发展、与生态和自然环境系统共生。目前，老旧小区改造中所运用的绿色建筑技术主要包括:对某些旧建筑的性能检测和抗震；建筑外墙和屋顶改造；建筑雨水收集与利用；智能化电梯；小区停车库改造；供热计量与老旧管网更新；垃圾分类和LED照明改造；海绵化改造等。运用绿色建筑技术对老旧小区进行改造，有利于减少老旧小区的能耗，提高老旧小区的居住质量。

2 芜湖市老旧小区改造基本情况

2020年，芜湖市改造城镇老旧小区121个，涉及住户四千多户，房屋总建筑面积三百多万平方米，计划投资4.2亿元。截至2020年12月底，改造工作全部完成，实际完成投资4.4亿元，项目完成率和投资完成率分别为100%、105%。芜湖市老旧小区改造中立足小区居民最关心、最迫切的实际需要，改善居住环境。按照基础型、完善型和提升型三种类型改造。基础型侧重拆除违建，解决供水、排水、供气、供电、道路、通信、停车等基本需求。完善型改造是从加装电梯、房屋维修改造、配套停车场及充电桩、活动设施、物业服务、智慧安防设施等方面开展。提升型是通过增设社区养老、托幼、医疗、家政、体育设施、智能信包（快件）箱等便民设施，提高社区居住舒适度。从目前工程情况统计来看，改造多侧重于基础设施、居住环境的改善，对老旧小区外墙屋面、防水雨污分流、畅通道路、弱电管线下地及改造升级、景观靓化等方面绿色建筑技术改造正逐步完成。

3 基于绿色建筑技术的芜湖市老旧小区改造路径

芜湖市老旧小区改造过程中，运用绿色建筑技术不仅提高了老旧小区的舒适度，同时减轻其在发展过程中的污染以及减少了能源消耗等问题。坚持以人民为中心，创新老旧小区改造理念和流程，围绕建设“省域副中心城市和长三角具有重要影响力的现代化大城市”目标，大力提升城镇老旧小区改造效果，有效改善居民的居住条件和生活水平，助力城市经济社会发展。

3.1 建筑构造改造

建筑外墙对建筑能耗有着较大的影响。芜湖市目前老旧小区外墙改造主要通过岩棉防火隔离带设置，钢制护角线安装来提升保温板的耐久性与抗裂性。建筑外墙立面主要从墙面粉刷、线路及排水管道整理、外墙加装物，如空调外机、防护栏等进行统一整理，实现美观、实用、安全的目标，外墙涂料选择兼顾美观性、经济性、耐久性。

建筑外窗是建筑围护结构保温节能较为薄弱的部分。芜湖市夏季炎热，存在南向与西向窗户遮阳的问题。原有老旧小区一般采用单玻单层钢窗，可通过加装遮阳窗改善保温隔热效果。此外，增加建筑外遮阳不仅可以阻挡白天的热辐射，在夜晚也可以保持室内温度，实现节约建筑能耗。

芜湖市老旧小区多为开敞式楼梯间，存在窗洞通透、缺少门斗等问题，致使小区安全、节能保温效果较差。采用“封闭楼梯间+边庭加建”绿色建筑技术，即安装楼宇保温门对楼梯间进行封闭，加建边庭以促使太阳光均匀地对室内进行照射。改造后，不仅有效地避免了夏季阳光直射房间，还保证了冬季室内的温度。

3.2 系统设备改造

对芜湖市老旧小区市政管线方面进行改造。在雨水、污水系统改造方面，按照海绵化城市设计理念，对现状已完成雨污分流排水的小区排水管道进行维护保养，对现状无法满足污水排放量的管道进行更换。对老旧管道及电力线进行更新，重新整理排布复杂的通信及电力线，维护、修缮与规范不符的地下综合管线。在布置地上和地下综合管线时，供水管充分考虑消防用水和小区亮化工程。

3.3 场地环境改造

场地环境改造主要涉及景观绿化、道路、路灯养护及垃圾处理等方面。景观绿化植物选择要充分考虑植物的养护成本和种植效果，减少草坪的面积，加大乔木、灌木的种植数量。道路改造以修补破损路段、完善通行能力和确保消防安全为主。对小区停车场的绿色改造，要充分考虑种植草格停车位，提高环保性能。小区路灯以经济、实用为主，多采用太阳能路灯、节能灯及LED灯，适当选用有简单造型的灯杆，增强美观性。对安装了监控设备的小区，进行设备维护及摄像头的加装，营造良好的景观效果。对现状小区内垃圾收集箱进行规划拆除，公共活动空间可设立垃圾集中分类收集点，单元门口布置加盖垃圾分类箱，配合布置垃圾分类指示牌，方便居民学习并能正确分类及投放垃圾。

4 加快芜湖市老旧小区改造进程的建议

4.1 提升绿色建筑功能价值

打造绿色建筑满足小区居民安全和生活需求，在中江新村、月河新村、麻纺厂宿舍、爱国小区、芝山新村5个成片组团改造项目，合理利用闲置空间以及存量资源，增设消防设施、健身广场、定点垃圾分类等设施，建设养老、托育、助餐、便民市场等社区专项绿色建筑服务设施，方便小区居民生活，有效提升居民生活品质。

4.2 编制老旧小区绿色建筑技术改造方案

各县（市）区政府、管委会根据老旧小区改造规划建立项目库，充分了解居民需求，编制绿色建筑技术改造计划。城镇老旧小区改造设计方案要融入智慧社区、绿色节能等建设理念，通过反复探讨并经市住建局组织的联合审查通过后启动。

4.3 加强项目管理

将城镇老旧小区改造各类审批事项纳入工程建设项目审批管理系统监管范围，简化施工许可证办理手续。在设计环节融入绿色建筑技术理念，落实勘察、设计、施工、监理等项目改造建设各方的主体责任，建立城镇老旧小区绿色建筑技术改造质量安全监管机制，推选义务监督员，跟踪老旧小区绿色建筑技术改造全过程。

4.4 建立长效机制

城镇老旧小区绿色建筑技术改造后，在街道（镇）、社区组织协调指导下，成立业委会，及时选聘物业服务企业，开展专业化物业服务；暂不具备条件的小区，由街道（镇）办事处牵头征求业主意见，可通过托管、社会组织代管、居民自管等方式进行管理，维护老旧小区改造成果。