房地产企业开发成本核算问题探讨

孙永会

摘要：限房价、竞地价，房地产企业土地红利、金融红利阶段已经结束，成本核算与管控精细化管理的微利时代已经到来，面对房地产行业成本的多样化、复杂化，如何进行科学有效的成本核算，成为众多房地产企业面临的重点、难点问题，本文对房地产企业成本核算，以及管制方面存的问题及解决对策，进行了研究分析，以供参考。

关键词：房地产企业;开发成本;核算;问题;对策

近年来，人工成本加大、原材材料价格上涨，限房价，竞地价，房企赚钱越来越难，房地产企业的开发周期长，要经过前期拿地及立项设计、施工建设及竣工备案，销售及交房等多个环节，各个环节都有大量的成本投入，各个阶段也都有不同的成本管控空间，按房地产开发企业在产品开发过程中，发生的各项费用支付，可分为土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建安工程费、公共配套设施、开发间接费等，房地产企业成本构成复杂，资金投入大，相应的风险也高，而房地产行业成本核算与管控，在整个项目的管理过程中有着非常重要的作用，最终影响项目的利润的实现，因此正确的成本核算及分摊方法，在房地产企业整个项目开发的过程中，就显得十分重要，关乎企业的健康发展。

一、房地产企业开发成本核算概述

（一）房地产企业开发成本核算的内容

房地产企业开发成本核算的内容，是指在开发经营过程中在开发现场发生的各种耗费，包括土地出让金、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费及开发间接费，开发成本的核算是房地产开发企业会计核算的中心环节，开发成本的核算贯穿于所开发项目的始终，通常按照所开发项目的自身开发特点，设置开发成本的具体会计科目，核算和归集项目开发过程中发生的开发成本及费用，开发成本代表了所开发项目的整体成本，也反映了项目的管理水平。

（二）房地产企业开发成本核算对象

房地产企业开发成本核算对象，是指为归集和分配产品开发、建造过程中的各种耗费而确定的费用承担单位，即以什么项目为对象来归集开发费用，合理确定成本核算对象，是正确进行開发产品核算的基础。

房地产开发项目所开发产品较为复杂，也可能有多个成本核算对象，按可否销售原则，可以分为可售开发产品与不可售开发产品;按使用功能的不同可分为商业、公寓、住宅以及学校幼儿园公建配套等多个成本核算对象;同一小区因结构不同可分为多层、小高层、高层、别墅等多个成本核算对象;按是否装修还可以分为毛坯、简装和精装等成本核算对象;按权益区分原则，可以分为合作建房、受托代建以及自主开发等成本核算对象;也可以按照定价差异原则，区分不同的成本核算对象。

（三）房地产企业开发产品成本的分摊方法

房地产企业开发产品的成本分摊方法，包括建筑面积法、预算造价法、占地面积法、层高系数法、直接成本法还有个别计价法等，分摊方法多种多样，如果采用不同的分摊方法，将直接放大这种差异，所以房地产开发企业应结合项目的实际情况，采取最妥当的分摊，做到合理合规，真实准确地反映各个业态的实际成本，为各个业态的定价等管理决策提供

依据。

二、房地产企业开发成本核算存在的问题及原因

（一）房地产企业开发成本核算口径不统一

房地产企业开发成本核算周期长，从拿地到竣工决算，再到验收合格才算一个完整的成本核算周期，这期间所有发生的与开发项目相关的支出都要归集到开发成本当中去，企业在实际经营过程中会发生各种支出，对于房地产企业来讲，因为土地增值税可以享受加计扣除的政策，有的企业在进行财务核算时，将期间费用归纳到开发成本里边去了，还有的将有些开发成本纳入到期间费用去了，另外，实际支出的不同的成本在进行归集时，将建筑安装成本与基础设施费混淆，将开发间接费与前期费用混淆等，影响企业财务指标的分析，给决策层带来错误引导，不利于成本管控。

（二）房地产开发企业的成本核算对象确定不合理

一般情况下，房地产开发企业以每一独立开发项目作为成本核算对象，但对于开发面积大分期分区域工期长的项目，也可以每一区域或是每一期作为成本核算对象，房地产开发企业在确定成本核算对象时经常会出现一个误区，比如他进行了一个小区的开发，账面上就一个成本核算对象，还有就是仅依据项目所在的区域进行分期核算，以每一期作为一个成本核算对象，这是不合理的，一个小区当中可能是一个成本核算对象也可能是多个成本核算对象;还有就是在在划分成本对象时过于细化，将每一栋楼每一种业态都作为一个成本核算对象，造成企业财务人员工作量大大增加，成本对象划分不合理，都会影响企业成本核算的整体质量，不利于企业对开发成本的分析。

（三）房地产开发企业在成本分摊方法上不准确

房地产开发企业的开发成本在分摊方法上，没有统一的标准，实务操作中，房地产开发企业通常情况下根据确定成本核算对象，统一按照建筑面积（可售面积）来分配开发成本，有的则是以追求当期利润或是减少当期利润为目标，根据当期结转的收入倒推成本，在各产品业态成本方面，价格高的多转成本，价格低的少转成本，在成本的分摊上更是随意，导致成本核算不准确，账面成本不能反映所开发产品的真实成本，不能为企业经营决策提供准确依据。

（四）房地产企业开发成本核算管控滞后

房地产企业开发项目的开发周期长，要经过前期拿地及立项设计、施工建设及竣工备案，销售及交房等多个环节，各个环节都有大量的成本投入，各个阶段也都有不同的成本管控空间，但受施工进度，工程结算进度以及票据的取得情况等因素，影响开发成本数据的完整，成本的管控工作大多于事后分析，能做到事中跟踪就已经很不错了，事前控制基本被忽略，所开发项目的整个生命周期中因为缺乏有效的全面性的成本控制，进而影响企业的总体利润。

三、房地产企业开发成本核算的改进措施

（一）完善成本核算管理制度，统一开发成本核算口径

房地产开发企业应当建立完善财务管理制度，明确房地产项目开发成本的核算标准与内容，细化各个核算科目的内容，统一口径，减少人为因素对开发成本核算归集的影响，将开发经营过程中发生的各项成本费用，首先按照企业会计准则中关于开发成本核算口径的相关规定，会计核算口径不明确的可以参考企业所得税法及其土地增值税法关于房地产开发成本核算口径的相关规定，将企业实际发生的开发成本和费用准确、合理地分配到所开发项目的各个环节和核算对象，以便于根据需求随时提取各类成本数据。

（二）合理划分开发成本核算对象

开发成本核算对象的划分，不能单纯地以可否销售、业态功能或是结构层高等来进行划分，要综合考虑开发项目的前期规划、并结合是否分期开发，以及可否销售、结构、装修、层高、业态功能等方面，综合分析后确定合理的成本核算对象，通常情况下，一个房地产项目开发成本核算对象的划分，首先要考虑政府批准立项，与其相关的配套设施，在此基础上再结合业态功能进行划分。

在会计科目的设置上，在开发成本一级科目下根据政府批准立项的情况分期分别下设土地成本、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费及开发间接费，在此基础上再综合考虑业态功能等分别划分不同的核算对象。总之，开发成本核算对象的划分，既要有利于企业对发开发项目的管理，也要考虑到后期清算时的相关规定，不能顾此失彼。

（三）合理选取开发成本分摊方法

房地产企业开发成本的分摊方法很多，主要包括占地面积法，个别计价法、预算造价法、建筑面积法等，个别计价法无疑是准确的形式，缺点是消耗人力物力，开发成本的分摊要结合受益和配比的原则合理进行归类，如针对土地成本，每栋楼按照占地面积法进行分摊，而对于该栋楼的不同业态则需要按照建筑面积法进行二次分配，这样能够准确反映不同的业态的实际占有的土地成本，建筑安装成本则应结合施工合同、预算造价以及结算情况据实分配更为合理，对于其他在开发建筑过程中发生的共同成本如公共配套设施费、前期工程费、基础设施费以及开发间接费，则按照建筑面积法分配更为合理。

（四）建立自立项到最终产品销售的全生命周期开发成本的动态管控

房地产企业应当建立成本控制制度，对于开发成本的管控，不仅仅只是对实际成本的控制，而应当从项目立项策、设计、开工建设、竣工验收、销售等阶段的涵盖整个生命周期的成本动态管控，在项目的开发过程中，房地产开发企业应当根据项目进展情况分月、季、半年、年度对所开发项目进行动态成本管控，对各个阶段进行科学严格的成本控制，定期对成本进行动态分析，及时对比实际成本与预算成本的差异并分析产生差异的原因，及其对利润的影响程度，并制定改进措施，确保所开发项目利润目标的实现。

四、结论

综上，房地产企业应重视并加强开发成本的核算工作，对于企业在开发成本核算中存在的问题，要分析产生问题的原因及其对开发项目目标利润实现的影響程度，并结合企业自身的经营情况，内在需求，从企业内部制度的建设及其管理上不断改进和完善，让企业开发成本的核算更加准确，并逐步建立起企业自身的标准化成本核算体系，无论是在开发成本科目的设置、成本费用的核算归集、产品的核算对象的划分上都形成标准化管理，既能够为企业在发展战略发展前端做利润预测时提供技术支撑，也能够为企业在实际经营中提供准确的数据支持，从而提高企业的核心竞争力，保证企业的持续良性发展。

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