浅谈房地产行业内部税务管理思路

邹瑜

（郑州中铁房地产开发有限公司，河南 郑州 450000）

一、房地产涉税种类

房地产行业全流程涉及税种繁多，从拿地到项目清算、自持运营共涉及9个主税种。其中印花税、个人所得税、企业所得税、城镇土地使用税贯穿房地产全流程，具有房地产行业特别的税种是增值税税和土地增值税，增值税的特点是土地价款抵扣销售额，土地价款的认定存在一定的复杂性；另一个特点是土地增值税，土地增值税是房地产企业区别其他行业的、比较复杂的税种之一，复杂的焦点在于可扣除项目的确定。房地产企业经营流程时间长，税种复杂、种类繁多，整体税负较高，科学、系统的税务管控体系是新行业下亟待解决的问题，如何提高房地产企业税务管理能力也是急需探讨的课题。房地产开发企业不同阶段的税种明细如下表1：

表1 房地产开发企业不同阶段的税种

二、税务管理现状

（一）财务管理架构

目前房地产企业的管理层级分：多级管控“集团公司——区域——城市公司——项目公司”型、“集团公司——城市公司型——项目公司”型，扁平化管控“集团公司——项目公司”型。

（二）税务管理管控模式

据统计，目前大多数企业的税务管理内容主要有两个方面：税务基础工作、特殊税务工作。税务基础工作主要包含纳税申报、发票管理等；特殊税务工作主要包含企业所得税汇算清缴、项目土地增值税清算、投资测算中的税务分析方案等。

税务管控模式是随着企业的管理层级而设定，目前大多数企业税务基础工作在税务管理工作中占比较重。多级管控下的税务管控，税务基础公司管控思路由项目公司提请税务工作申请，城市公司/区域公司审批及备案；特殊税务工作管控思路由项目公司发起税务工作申请，城市公司/区域公司审核，集团公司审批。扁平化管理企业的税务管理直接由项目公司发起税务工作申请，集团公司审批决策。

目前税务管理架构在逐步成熟中，税务管理内容也在逐步完善中，但是不同的管理层级对于税务管理的要求不同，现实中会出现集团对于组织架构经常调整，缺乏管理的系统性，对于基层的管理人员的信息不对称，不利于工作的开展。税务工作专业性强，对于人员的要求相对高，由于企业本身的用人标准综合性不同，对于人才的引进体制不同，人员专业水平参差不齐，若没有科学的人才培养机制，也不利于税务管理工作的推进。

三、税务管理建议

（一）房地产行业趋势对税务管理的要求

我国房地产行业从1978年的改革开放至今经历了萌芽到逐步成熟，经历了黄金时代、白银时代，随着国际形势的变化，国家对于房地产企业的逐步调控，坚持“房住不炒”的方针，房地产企业要逐步转型，实现稳步发展，向管理要效益。国家税务工作逐步开展，2016年全面营改增，截至2020年全国税种立法已达11项，国家税务法律法规不断更新和变化，要求企业的税务管理工作能跟上政策的变化。税务管理是财务管理的版块之一，税务管理税务思维的推进是市场的趋势、是行业的趋势、是专业的趋势。

（二）税务管理具体内容

房地产企业从红利时代转向管理时代，企业的各个业务口都要调整管理方式，为实现企业的共同目标提供专业贡献和管理贡献。税务管理应打破传统的管理模式，从企业经营链条出发，搭建全周期税务管控体系，从业务全流程对税务工作管控，从全流程对专业人员培养。

1．搭建全周期税务管控模型，建立全周期税务思维，从项目开发各阶段出具工作成果，实时了解项目情况，把控项目税负，实现整体效益。

（1）研判阶段精准把握项目所在地的税收政策，为项目可行性研究提供测算依据。

（2）可行性研究报告编制过程中，按照项目的预计规划方案和开发节奏，预测税负指标和编制税务分析报告。

（3）项目方案确定后，按照项目开发方案编制税务执行方案报告，作为项目税负考核依据。

（4）项目建设期建立各税种全周期监控台账，实时跟踪税金支付情况，动态预测项目整体税负情况，按月编制税负分析报告。在项目销售将达到税法要求的清算条件前做好模拟清算，目的在于梳理项目各项成本费用的归属和发票取得情况的统计，为项目清算做好前期的准备工作。

（5）项目清算期，引进专业税务机构，为项目清算工作提供专业合法的指导，按照征管法的要求和程序完成清算。项目清算完结后，财务部组织项目税务复盘，编制项目全案税负分析报告并总结经验。

2．建立成本分摊模型，项目公司核算体系与税务体系原则上保持一致性原则，按照终局思维的方式倒排税务工作。土地增值税是房地产企业最具代表性的税种，本文重点以土地增值税的模型为例说明终局工作思路，土地增值税税率确定的关键点是增值额与可扣除项目的比率，可扣除项目金额是本税种的重点。项目开发过程中建立与土地增值税清算政策相吻合的合同成本台账，合同成本台账的要素按照土地增值税相关税务政策的要求设定，便于实时掌握动态税负指标，有利于项目模拟清算和税务分析报告编制时数据提取。合同成本台账主要体现各项目成本的科目分类、实际支付金额、发票取得情况、成本费用归属，可参考下图设置：

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除了土地增值税，房地产企业增值税也涉及一个特殊点：企业缴纳的土地价款抵扣销售额，项目销项税额＝（全部价款和价外费用－当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）×9% ，因为这个特殊性，实际税务工作中应当建立土地价款扣除情况，以便更准确掌握增值税税应交数据。

（1）建立完整的税务管理制度，确定税务风险规避机制。建立标准化的税务管理制度，明确管理范畴；引进专业的税务师事务所，对项目经营过程中的涉税跟踪，当期纳税申报经专业机构审定减少对税务政策掌握不全面带来的风险；建立企业的税收法规库，按照税种建立检索，及时更新税务政策知识系统。

（2）引进专业的税务人才，全面提升税务管理队伍素质。加大专业培训力度，搭建同行业交流平台，满足企业对人才的要求，让税务管理工作得以顺利开展。

（3）建立税务管理工作绩效考核制度。项目实际税负指标与方案备案指标的偏差率作为税务管理工作的考核依据。考核制度的实施可以将工作从被动变主动，提高工作效能。

（4）搭建匹配的组织架构。无论企业的行政管理层级是多级还是扁平化，税务管理都可以从“统筹——实施”两个思路来搭建符合企业的税务管理架构。项目作为执行和实施层面；三级管控的企业税务主要管理层级设置在中间层，主要负责税收政策的收集和培训，人才培养计划，特殊税务事项的拟定，指导项目公司具体执行，分解税务考核指标；集团层级的管理主要制定管理战略，审批中间层级的各项税务计划，制定统一的税务管理制度，制定考核计划。

四、结论

我国房地产秉持“房住不炒”的宗旨不变更，房地产企业从曾经的政策红利、金融红利时代到今天的管理红利时代，房地产企业将放缓脚步，积极需求转型，转型可能出现多元化的房地产集团，也会出现“大者很大”的房地产格局。行业的转变，专业也要不断的探索和提高管理能力，全球经济一体化的思想对于每一个专业人员都提出了更高的要求，税务工作要“走出去”，接触行业外的税务政策，也要多与国际接轨，多学习国际税务政策。“变才是亘古不变的真理”，新时代的财税人员要时刻关注经济形势的变化，关注行业的变化，调整和丰富知识结构，让税务管理在市场浪潮中发挥真正的意义。