普法

买二手车发现里程表被改过，预付款还能要回来吗？

2021年年初，荣先生从一家二手车经纪公司看中一辆二手宝马车。同年3月，荣先生与该二手车经纪公司交易时，工作人员拿来一份《委托采购车辆协议》。该协议约定：“因二手车属于特殊商品，车辆的真实里程数乙方无法精准获知，故乙方不对车辆里程数的真实性负责。”同时告知，如果出现公里数调表情况可以获得三倍赔偿。随后，荣先生在合同上签字并支付了8.7 万元预付款。

预付款支付后，荣先生通过其他途径，查询到了该车的里程表。让他气愤的是，该二手车竟然被调整过里程数据，而二手车经纪公司也对此进行了隐瞒。荣先生随即与该二手车经纪公司工作人员协商，要求退车、退款，但双方未达成一致意见。二手车经纪公司不同意荣先生的请求，并提出公司与荣先生签订了《委托采购车辆协议》，现公司同意解除该合同，但是此合同是因为荣先生违约而导致合同无法继续履行。

原来，在收取预付款的当日，该公司便以28 万元的价格向车商全款采购了该辆二手宝马车，之后向荣先生发出通知，要求其提供相关车辆过户证件以备提档过户使用。

2021年6月6日，荣先生收到通知后，以家人不同意购车等理由拒绝提供过户证件，并明确表示不再继续履行协议内容。2021年6月24日，该公司向荣先生邮寄送达了《购车扣款通知书》，要求荣先生收到后三日内书面回复是否履行协议内容。之后未收到荣先生回复，认为荣先生拒不履行协议属于违约，公司即按照合同约定扣除预付款8.7 万元，不同意荣先生的请求。

请问，荣先生能以二手车里程表被改为由，要求该公司退还预付款吗？

律师点评：

根据《民法典》第496 条，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则，确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。

本案中，《委托采购车辆协议》中“因二手车属于特殊商品，车辆的真实里程数乙方无法精准获知，故乙方不对车辆里程数的真实性负责”的条款，系二手车经纪公司为了与不同委托人重复使用而预先拟定且未与委托人协商的条款，符合格式条款的特征。所以，鉴于真实的里程数系二手车交易中的重要参考指标，免责条款单方免除了该二手车经纪公司如实反映车辆里程数的责任，违反公平原则，故该格式条款无效。

同时，二手车经纪公司与荣先生之间系委托关系，受托人在接受委托人进行委托购车事宜时，应严格履行受托义务。

最后，荣先生已依约支付二手宝马车的预付款项，其发现车辆存在里程问题要求停止交易的行为，属于委托人的合法权利而非违约行为。二手车经纪公司的违约行为致使合同目的不能实现，荣先生依法有权解除合同。合同解除后，对于已经支付的合同预付款，二手车经纪公司应当返还荣先生。

买房后房屋所在学区的学位却被卖方占用，卖方需要赔偿买方损失吗？

2020年4月，杨先生经房产中介介绍，决定购买位于福建省厦门市某区的一套房产。同年4月13日，杨先生与卖方陈某某签订买卖合同，约定房产总价940 万元，定金150 万元。

但因该房产存在违建，被限制交易，因此双方约定先付20 万元定金，等交易限制解除后再支付130 万元。就在签约次日下午，厦门市教育局发布了一则听证会公告，该房产很可能被划入厦门某重点小学的招生片区内。买家杨先生说，卖家陈某某得知后表示不会反悔。此后，杨先生多次催促陈某某解除交易限制。5月16日，厦门市教育局正式公告，这套房产明确位于厦门市某重点小学招生片区内。

2020年8月中旬，房子交易限制解除。在准备办理贷款的前一天，杨先生接到中介的电话，称陈某某已于6月份将自己和儿子的户口迁入，并且使用了该重点小学的学位。杨先生始料未及，第二天就赶去看房，发现卖方正在里面办午托班。双方协商未果后，杨先生要求陈某某办理过户手续，但是房产总价应减少80 万元，另外要求陈某某支付40 万元的违约赔偿。

但陈某某认为：杨先生购房不是为了子女就学，并没有这么大的损失，主要理由是：一、杨先生的孩子已经在思明区入学，不符合转学条件；二、签合同时，杨先生要求增加约定，允许将房屋转售给亲戚或朋友；三、在8月中下旬，已经过了各小学招生报名、转学申请的时限，双方仍在对接交易事宜。陈某某还称，签合同时，他曾表示自己的孩子马上要上小学，如果是该重点小学的学位，自家要用。他认为，合同中房子的交易价格是每平方米7万多元，但如果卖房时确定被划入厦门市某重点小学的招生范围，那价格应该会更高。

请问，买房后学位被卖方占用，卖方需要赔偿买方损失吗？

律师点评：

签约时，陈某某及其子女的户口未迁入房屋，学位未被占用，根据双方的合同和交易习惯，应认定双方约定的交易标的是户口和学位未占用的房屋，购房总价是户口和学位未占用时的价格。合同履行中，陈某某及其子女迁入了户口并占用学位，根据目前的招生政策，房子6年内不再享有学位权益，客观上产生市场价值贬损。陈某某履行合同存在瑕疵，应承担违约责任，双方买卖合同价款应相应减少金额并赔偿杨先生定金的占用利息。

根据“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，以及促进教育资源均衡配置、防止学区房炒作的审判价值导向，应当排除市场局部过热环境下非理性成交案例、从业人员的不合理价格认知、鼓吹房价的评论报道等因素干扰，审慎认定学位价值并依法认定违约责任，充分救济守约方，有效惩戒违约方，向社会传递反对炒作学区房的明确信号。因此在本案中，杨先生提出高达120 万元的“学位损失”请求也并不合理，金额太高。

律师提示，目前教育主管部门正着手改革学区政策，逐步推行更为合理的“多校划片”，广大市民不宜跟风炒作涨幅明显过高的学区房。在理性购房的基础上，建议采取以下措施规避学位占用风险：1.要求出卖方及其配偶出示户口簿核实交易房屋的落户情况，若有适龄儿童落户则进一步核实该儿童就读学校的情况。2.要求出卖方书面承诺学位未占用，并在房屋买卖合同中约定学位占用的违约责任，具体可约定减少价款、支付违约金、赔偿损失等。3.在合同约定违约责任的基础上，还可一并约定学位占用是合同解除的条件。

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