房地产企业内部控制问题研究

摘要：本文從房地产行整体现状出发，对企业内部控制实际操作过程中每一步骤、每一环节进行详细研究，分析我国房地产企业在发展过程中所普遍面临的内部控制问题，并提出解决对策，以帮助我国房地产开发企业完善内部控制相关体系，为我国房地产行业进一步发展提供有力支持。

关键词：房地产企业;内部控制

近年来，随着我国各主要城市房价的持续走高，我国房地产市场发展迅速，房地产经济在我国国民经济中扮演着越来越重要的地位。然而，我国房地产企业长期忽视企业内部控制，致使相关制度建设不完善、执行力度不到位。内部控制的缺失，严重制约了现阶段我国房地产企业的发展。

一、房地产企业经营特点及其内部控制的必要性

1.房地产企业经营特点

（1）开发周期长

房地产项目的开发环节较多，通常包括投资评估、拿地、规划设计、施工建设、市场销售以及物业管理等多个环节。其中的施工建设环节占用时间较长，且受自然规律和技术条件限制，通常无法大幅度加快进度。此外，受我国目前房价畸高影响，房地产销售低迷，房地产项目市场销售周期较长，据中泰证券研究所数据显示，2020年我国商品房平均销售周期为48.9个月，且呈不断上升趋势。由于房地产项目开发环节较多，且主要环节受技术和市场影响占用时间较长，所以房地产企业的开发周期通常较长。

（2）资金需求量大

房地产企业是典型的资金密集型企业，在开发前期的拿地和施工建设环节资金需求量巨大。受房价持续上涨及政策调控影响，我国房地产项目拿地成本持续上涨，据中国国土勘测规划院数据显示，2014年1月至2020年12月，我国主要城市地价总体保持持续上升趋势，每季度平均增速为0.63%。且由于销售周期较长，企业拿地和销售通常处在不同年份，房地产项目开发过程中十分依赖资金投入，以维持开发进程。

（3）业务复杂

房地产项目开发环节较多，同时各环节均有配套的上下游相关产业，企业在开发过程中需要与各环节上下游的众多相关企业发生业务往来，因而业务较为复杂。此外，现阶段房地产行业的“热度”居高不下，相关政策变更频繁，又加剧了其业务的复杂性。

2.房地产企业内部控制的必要性

（1）规避经营风险

房地产企业项目开发周期较长且业务复杂，期间诸如政策变更和市场波动等不可控因素较多，因而其经营风险较高。同时，企业投入资金量较大，若企业内部控制出现问题，将给企业造成较大损失。

（2）提升企业竞争力

由于近年来我国房价的持续走高吸引了大批资本入场，目前我国房地产行业竞争形势严峻，众多相关企业争相占据市场份额。且目前商品房销售市场低迷，房地产行业竞争日趋恶化。通过完善企业内部控制，可以提高企业的综合竞争力，使房地产企业获得长足的发展。

二、现阶段房地产企业内部控制存在的问题

1.管理层缺乏内控意识

企业经营以盈利为目的，作为企业的管理者，为企业追求最大化的经济效益是每个企业领导人员的责任，但不少企业管理者过于追求经济效益，忽视了对企业内部控制的建设。比如，在企业运营过程中，受市场竞争压力影响，大多数企业管理者都会倾向于把宝贵的资金和精力，投入到施工和营销等直接影响企业收益的方面。他们对内部控制的重要性并没有足够的认识，对于企业内部控制建设向来是得过且过的态度，致使企业内控制度形同虚设。同时，企业对员工的培训通常偏重于实用技能，缺乏对员工内控意识的培养，使得已订立的内部控制制度无法得到实行。企业管理层对内部控制认识的不足，会导致企业在内部控制的建设和执行过程中出现一系列问题，给企业的发展带来隐患。

2.缺乏制约和监督机制

制约和监督机制，是房地产企业内部控制体系的重要组成部分，该机制的运行效率直接影响着企业内部控制的成败。一些企业虽然建立了完善的内部控制制度，但由于缺乏监督和制约，导致内部控制制度无法发挥应有的作用。出于对企业项目统筹安排的考虑，我国大部分房地产企业都直接将内部监督的责任交给项目负责人。但项目负责人日常需要处理的事务较多，通常将大部分精力投入到项目的建设和运营方面，无法做到对其内部监督职能的全面负责，导致内部监督流于形式。另外，项目负责人的权利缺乏制约，将给企业内部控制带来重大隐患。

3.信息沟通不畅

企业的内部控制活动，需要以高效通畅的信息沟通渠道作为依托。目前，我国房地产企业内部各部门之间的割裂现象十分明显，部门之间信息沟通的效果十分有限，信息通常只在直属上下级间传递。由此造成信息传递效率低下，且容易在传递过程中被篡改，影响企业内部控制活动的可靠性。

4.缺乏专业人才

由于房地产企业通常将企业的经营效益放在首位，目前在人员的管理和激励方面，大多数企业只重视对员工工作效率的考核，而忽视对员工内控意识激励。因此，一些具有专业能力的内控人才得不到企业的重视，缺乏晋升和加薪等来自企业管理者的激励，造成这部分人才工作积极性下降，缺乏员工归属感，最终导致人才流失。此外，一些房地产企业实行家族式管理，“任人唯亲”的现象比较普遍，企业的掌控者更倾向于将权利授予自己的亲信人员，而非具有专业技能的人才。这种专业人才不受重用的企业环境，很难吸引到相关人才。在大数据时代，企业的内部控制相关人员不仅需要掌握传统的财务知识，还需要有能力将信息技术运用到内部控制工作中，然而目前大多数房地产企业缺乏这类人才。

三、房地产企业内部控制优化策略

1.提升企业内控意识

房地产企业想要提升其内部控制工作效率，首先需要提升企业管理者对内部控制问题的重视程度。在企业经营管理过程中，领导者应将内部控制作为其管理企业的得力助手，从根本上改变过去对内部控制的认识，努力建立和完善企业内部控制体系，并定期检查企业内部控制的有效性。另外，企业还应该积极对员工进行关于内部控制工作的培训，并建立完善的员工激励机制，全力提升员工的执行能力和内控意识，营造出良好的内控工作氛围，最终提升整体内部控制水平。

2.完善制約和监督机制

房地产企业应建立完善的内控管理制度，将企业的各个项目环节均纳入内控管理体系。对于项目内部监督的责任，企业可以另外选择更具能力的人才专职负责，这样可以最大程度保障内部监督的有效性。另外，企业还应让项目中不同职能部门的人员，同时负责内部监督，确保项目主要人员之间相互监督、相互制约。企业还应设置专门的审计部门，并确保其在公司内控体制中的独立性，通过该部门对企业内部控制情况定期或不定期的测试，监督企业内控制度的执行情况，并能及时找出现有制度的缺陷。

3.建立信息沟通机制

完善企业内部控制，需要建立高效通畅的信息沟通机制，提高信息收集的准确度、传递效率和共享程度。房地产企业应充分利用内部早会、周会、年会等契机，作为内部信息沟通传递的主要手段。此外，企业还应将内部微信群、集团钉钉等移动沟通App作为传递信息的重要补充手段，进一步提升信息传递的效率。对于企业与企业间的信息沟通问题，企业管理者应当设置专项职能部门，或则委派专门人员负责与合作企业全程对接，以确保沟通效率稳定、信息传递准确。

4.注重人才培养

首先，房地产企业应加强对员工内控能力的培训。在培训的内容方面，既要包括对员工内控知识和内控技能的培养，又要兼顾对员工内控意识和职业道德的培养。另外，企业还应建立完善的培训制度，做到内部控制培训专业化、常态化，使企业的内部控制体系不断进步和完善。企业还应建立对应的培训后考评制度，并将考评结果与员工待遇相关联，提升员工对该培训的重视程度。其次，企业还应当大力引进高质量内控人才，打造优秀的内控团队，从而带动企业整体的进步。

四、结语

完善和落实企业内部控制体制，对房地产企业的经营发展具有重大影响，企业管理者应当对内部控制的重要性有正确的认识。企业应加强对员工的相关培训，提高公司全员的内控意识。同时还应建立和完善制约和监督机制，以及信息沟通机制。最后还应注重对相关人才的引进，最终使企业内控制度高效运行，助力我国房地产企业蓬勃发展。

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作者简介：

马乾堃，男，汉族，广西壮族自治区南宁市，广西财经学院，硕士研究生。

项目来源：

广西财经学院会计与审计学院2019年度会计类学生研究项目《房地产企业内部控制问题研究》一般课题阶段性研究成果。